SÍNDICO SEM REMUNERAÇÃO É BOM PARA O CONDOMÍNIO?

Durante todos estes anos que trabalho prestando consultoria a condomínios, tenho encontrado muitos casos em que o síndico não recebe remuneração.  Tal fato se repete em comunidades das mais diferentes classes.  A remuneração do síndico é um tema um tanto delicado, principalmente nos condomínios de pequeno porte. Em alguns casos, fica estabelecido em assembleia, inclusive com a anuência do próprio candidato ao cargo de síndico (isto quando o candidato é morador do próprio condomínio), que por se tratar de um condomínio pequeno, não há necessidade de remuneração a este cargo. Esta situação é ainda maior nos condomínios de classe mais baixa.

É necessário destacar que todo aquele que vier a ocupar a função de síndico, terá muitas responsabilidades, dentre elas: civil, criminal, previdenciária, tributária, ambiental, etc. Assim sendo, deve-se pensar muito bem antes de assumir um cargo de tamanha responsabilidade sem absolutamente nenhuma remuneração. Além do mais, deve-se pensar que o síndico terá alguns custos para administrar o condomínio, tais como: o seu deslocamento para se registrar uma ata, ligações telefônicas, tinta de impressora, e o mais precioso de todos, a dedicação do seu tempo para atender as demandas que se façam necessárias no condomínio.

Por mais altruísta que se possa parecer, ser síndico não implica somente em responsabilidades, mas também na questão do custo. Em um mundo onde o dinheiro é o combustível gerador da economia, não ser remunerado pode implicar em um custo desnecessário para se efetuar uma tarefa que deve ser passível de remuneração. É lógico que existem outras tarefas que as pessoas podem executar de forma gratuita, principalmente as que envolvam a caridade, mas não é o caso do cargo de síndico.

Em muitos casos, após um período de tempo ocupando o cargo sem remuneração, o síndico chega à óbvia conclusão de que está pagando para trabalhar, além do desgaste psicológico que é inerente à função. Isto faz com que muitos síndicos acabem por renunciar à função antes mesmo do término do mandato.

Para se evitar estes dissabores, é importante que haja consciência não só do candidato a síndico, como também dos condôminos, que tal cargo exige responsabilidades e dedicação, não sendo algo a ser tratado como um mero favor ao condomínio. Deve-se estipular uma remuneração para o síndico, de acordo com o tamanho do condomínio, e com o intuito de suprir todos os gastos que o cargo exigir. O salário a ser pago ao síndico deve contemplar, além dos seus custos administrativos, as atividades exercidas por este.

Deve-se tratar o cargo de síndico como qualquer outro cargo administrativo de importância. Afinal de contas, ninguém gosta de ter o seu trabalho menosprezado, não é mesmo?

VOCÊ SABE O QUE É A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO?

Um dos documentos mais importantes do condomínio, é a Convenção. Cabe ao síndico, administradores e condôminos, não só cumprir o que estiver no teor deste documento, como também ter sempre uma cópia em mãos.
Mas afinal, o que é a Convenção do Condomínio? Resposta: É um documento normalmente entregue pela construtora, o qual comumente é chamado de Minuta de Convenção. Sem a Convenção, não há como se proceder à entrega oficial do condomínio com as suas respectivas unidades. Este documento contém uma série de informações a respeito do funcionamento do condomínio, abrangendo principalmente os aspectos legais.
A Convenção contém a descrição do terreno onde o condomínio foi edificado, com suas respectivas metragens, localização, áreas comuns, tamanho de cada unidade com suas respectivas frações ideais, localização e tamanho das garagens, forma de administração (síndico, subsíndico, tempo de mandato, conselho, etc.), forma de realização das assembleias, funcionamento das procurações, seguro da edificação, penalidades, direitos e deveres dos moradores, forma de rateio das despesas, fundos, etc. A Convenção vem a ser um documento muito importante para os condôminos, pois muitas divergências poderão ser resolvidas através deste registro. Pode-se dizer que, em termos legais, a Convenção é seguramente um dos documentos mais importantes do condomínio. A primeira Convenção, ou Minuta da Convenção, tem de ser entregue pela construtora. Neste caso específico não há obrigatoriedade de quórum de aprovação. Quando se atualiza a Convenção atual ou se faz uma nova, a lei exige que o quórum seja de 2/3 do total das frações ideais para a sua aprovação, ou seja, necessita de pelo menos 2/3 do total de proprietários, para que uma nova Convenção seja oficialmente aprovada. Qualquer outra forma de aprovação não tem cunho legal. 
É muito importante destacar que, matérias que fazem parte da Convenção, não podem ser modificadas através de uma simples assembleia, como por exemplo: alteração do mandato do síndico. Supondo que o mandato previsto na Convenção seja de 2 anos e haja interesse em alterá-lo para 1 ano. Para se proceder a tal alteração, deverá haver uma modificação desta matéria na Convenção, a qual deverá ter aprovação de pelo menos 2/3 do total de proprietários.
Na minha experiência como Consultor de Condomínios, tenho visto de forma um tanto quanto comum, a alteração de matérias que são exclusivas da Convenção, se darem em assembleias. Isto não tem nenhum valor legal, e tais decisões não terão a obrigação de serem cumpridas. Aliás, caso o síndico venha a cumprir uma decisão tomada em assembleia, cujo teor deva obrigatoriamente estar contido na Convenção, pode e deve ser responsabilizado legalmente.
Outro fator importante, diz respeito à forma de aprovação da Convenção. Muitos pensam que o quórum de 2/3 se refira ao fato dos proprietários estarem obrigatoriamente presentes em assembleia para tal. Não há citação na lei que se refira ao fato da homologação da Convenção ter de ser feita em assembleia. Apenas é citado que deverá ser feita por pelo menos 2/3 das frações ideais. Convenhamos: ter 2/3 do total de proprietários presentes em uma assembleia é quase impossível, principalmente em condomínios de maior porte. O que pode ser feito é passar uma lista com cabeçalho específico, a qual deverá ser assinada apenas por quem for o proprietário do imóvel. Entenda-se como proprietário, aquele que tem o nome no documento de registro do imóvel. A lista não poderá ser assinada pelos filhos ou por outro parente, salvo se munidos de procuração assinada pelo respectivo condômino. Condômino, perante a lei, é quem tem a propriedade do imóvel, e cujo nome aparece na escritura.
Para se elaborar uma nova Convenção é interessante buscar auxílio junto a um profissional especializado, principalmente no que tange aos aspectos legais. Ao contrário do que muitos pensam, não há necessidade deste profissional ter formação em direito, mas deverá ter bons conhecimentos na área condominial.
Também não se deve confundir o documento de Convenção do Condomínio com o Regimento Interno, os quais têm finalidades diferentes. Podemos dizer que, Convenção é o documento que trata da gestão do condomínio. Já o Regimento Interno, é o documento que estabelece as regras de convivência condominial. Irei tratar do Regimento Interno em matéria futura.
Em relação ao registro em cartório da Convenção, o mesmo deverá ser feito no Cartório de Registro de Imóveis, e não no de Títulos e Documentos, como muitos podem presumir. Também há uma particularidade: se a Convenção nunca foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis, caso já se tenha sido feito qualquer modificação neste documento, ainda que aprovado por 2/3 do total de proprietários conforme se determina em lei, o cartório considerará esta como sendo a primeira Convenção do Condomínio.
Depois de tudo que foi citado, podemos perguntar: Como está a Convenção do seu condomínio? Se estiver desatualizada ou necessitar de mudanças, não espere mais. Providencie o quanto antes as alterações que se fizerem necessárias.

CUIDADOS AO CONTRATAR FUNCIONÁRIOS, BEM COMO NA DISTRIBUIÇÃO DE TAREFAS NO CONDOMÍNIO

A complexidade cada vez maior dos condomínios, tem exigido a contratação de mão de obra em maior quantidade e mais especializada. A terceirização de profissionais também é um fato cada vez mais presente.
Um problema muito comum que pude observar em vários condomínios, é o funcionário ter função diferente da qual foi contratado para exercer. Este fato ocorre com maior frequência nos cargos de: porteiro, zelador e manobrista. Porteiro tem a função de atender pessoas na portaria do condomínio e, como o próprio nome já sugere, é a pessoa que fica na porta, no balcão de entrada, na guarita. Zelador é um profissional que faz pequenos consertos, tais como: troca de lâmpadas, verificação de vazamentos de água, leitura de gás, etc. O manobrista é aquele que é contratado para manobrar os veículos nas áreas das garagens. O que observo é que, em muitos condomínios, o porteiro acaba por exercer a função do zelador e vice versa, e o pior, como na maioria das vezes o condomínio não tem manobrista, esta função acaba sendo exercida pelo porteiro. 
A troca de funções é algo muito arriscado, uma vez que o funcionário estará em desacordo com a cartilha que descreve os cargos e salários de cada profissional. Isto é passível de ação trabalhista, o que fatalmente irá onerar o condomínio do lado financeiro, bem como poderá ocasionar o bloqueio de bens dos proprietários dos imóveis para a quitação da dívida trabalhista.
Em relação aos empregados terceirizados, muitos pensam que seus problemas acabam com a contratação de funcionários oriundos de empresas que fornecem mão de obra. É importante citar que, se houver uma dívida trabalhista da empresa terceirizada em relação ao empregado, seja de FGTS, férias, 13º, etc., o condomínio legalmente passa a ser devedor solidário, ou seja, se o devedor principal, no caso a empresa de fornecimento de mão de obra, não quitar os encargos, o condomínio funciona como avalista, assumindo automaticamente a dívida.
Alguns cuidados que devem ser tomados ao se terceirizar mão de obra:
01 - Certifique-se que não hajam processos trabalhistas contra a empresa terceirizada.
02 - Ao terceirizar funcionários, exija mensalmente os comprovantes de que estão sendo pagos os encargos trabalhistas: FGTS, férias, 13º, etc.
03 - Peça referências, fale com outros condomínios que utilizam serviços da empresa.
04 - Leia atentamente o contrato de prestação de serviços.
Se você é síndico, evite problemas em relação à distribuição das funções dos empregados no condomínio, procure se informar a respeito das tarefas que cada um pode exercer. Tenha também cuidado ao terceirizar. Nunca pense que todos os problemas estão resolvidos com a terceirização, fique sempre informado a respeito dos pagamentos dos encargos. Evite ações trabalhistas, pois isto não só onera o condomínio, como também desvaloriza o valor dos seus imóveis.





 

VENDAS DE VAGAS DE GARAGEM NO CONDOMÍNIO

A falta de vagas, em conjunto com a quantidade cada vez maior de veículos em cada família, tem se tornado um problema sério nos condomínios, especialmente nos condomínios verticais. A resolução deste problema tem caminhado a passos lentos, mas o que fazer, então? Alguns condôminos, pelo fato de não possuírem veículos, optam por alugar o seu espaço destinado à vaga de garagem. Mas em alguns casos, existe até a venda da vaga para outro condômino. Até que ponto isso pode ser feito? Na maioria das vezes, não pode ser feito. Devemos observar que existem três tipos de vagas: a) aquelas que fazem parte da escritura do imóvel como um todo, não podendo ser desmembradas; b) aquelas que têm matrícula individual da do imóvel, e portanto podem ser vendidas separadamente; c) aquelas denominadas rotativas, ou seja, não pertencem a ninguém individualmente, mas sim à coletividade. Quem chega primeiro pode estacionar nestas vagas. Neste caso, não há como vendê-las, pois pertencem ao condomínio, fazendo parte da área comum. 
Em relação às vagas possuidoras de matrícula individual, há de se observar que nos dias de hoje, praticamente elas não existem. A maioria dos imóveis que são vendidos com vaga individual, possuem uma única matrícula, constando a vaga como parte desta, não havendo a possibilidade de desmembramento. 
A venda de vagas de garagem dentro do condomínio, deve observar certos requisitos: a) só podem ser oficialmente vendidas, aquelas que possuírem matrícula individual. Deve-se ainda observar que, salvo dispositivo contrário na Convenção do Condomínio, as vagas só podem ser utilizadas por quem mora no condomínio e é proprietário da alguma unidade. Portanto, na grande maioria dos casos, as vagas não podem ser vendidas para quem não possui imóvel no respectivo condomínio. Qualquer outra forma de comércio de vaga de garagem dentro do condomínio, não tem amparo legal; b) o condômino que vender a sua vaga, pode ter o seu imóvel desvalorizado na hora da venda, uma vez que a busca por vagas, tem se tornado algo cada vez mais intenso nos dias atuais.

O QUE FAZ O SUBSÍNDICO?

Tal qual as empresas têm seus diversos cargos, os condomínios cada vez mais necessitam de várias pessoas para administrá-los. O síndico, sem dúvida, é a figura mais lembrada e acionada do condomínio. Mas quem o substitui em caso de ausência ou renúncia? Para saber mais detalhadamente sobre isso, devemos consultar o documento denominado Convenção do Condomínio. Este documento é onde consta a forma de gestão do condomínio, inclusive em relação a quem substitui o síndico. Normalmente o síndico é substituído ou por alguém do conselho consultivo ou, quando houver o cargo, pelo subsíndico.
É muito importante observar que só pode haver o cargo de subsíndico, se houver previsão no documento de convenção. Caso contrário, não haverá legalidade nesta função, ainda que tenha sido decidido pela criação de tal cargo em assembleia. 
Mas, enfim, o que o subsíndico faz? O subsíndico, na maioria dos casos, tem a função de substituir o síndico nos seus eventuais inadimplementos, ou seja em caso de ausência, renúncia ou demais impedimentos. Alguns condomínios têm a função de subsíndico como um coadministrador do condomínio, ou seja, ajuda o síndico na administração. É importante salientar que, ainda que exista o cargo de subsíndico, quem responde e representa judicialmente o condomínio continuará a ser o síndico. De forma geral, o cargo de subsíndico existe como reserva e não como coadministrador. 
Quando há renúncia do síndico, ao contrário do que muitos possam imaginar, o subsíndico não assume automaticamente o cargo pelo tempo restante de mandato. A maioria das convenções prevê que, em caso de renúncia, deverá se proceder a uma nova eleição de síndico, o qual assumirá o cargo até a próxima eleição prevista em relação ao tempo de mandato do síndico anterior. Cabe ao subsíndico assumir interinamente o cargo, caso não haja eleição de um novo síndico imediatamente, devendo este providenciar uma nova eleição no menor espaço de tempo possível. Caso o subsíndico queira assumir definitivamente como o novo síndico, deverá concorrer com todos os outros candidatos. Quem for eleito, deverá permanecer na função até a data prevista para a próxima eleição. 
Alguns podem perguntar: O subsíndico recebe remuneração? A resposta a esta pergunta pode estar na convenção, a qual deve fazer previsão em relação ao salário do síndico e do subsíndico. Na maioria dos casos, a convenção faz menção do salário do síndico ser decidido em assembleia, a qual poderá igualmente decidir se o subsíndico terá ou não remuneração.
Espero ter ajudado quanto aos esclarecimentos em relação à função de subsíndico. Fique à vontade para deixar seus comentários e tirar suas dúvidas.

SEU CONDOMÍNIO PODE TER UM SÍNDICO QUE NÃO SEJA CONDÔMINO?

É cada vez mais comum a profissionalização do síndico. É fato que o tamanho e a complexidade dos condomínios, têm exigido pessoas cada vez mais qualificadas para gerir tais comunidades. 
A questão que vem à tona é: o seu condomínio pode ser administrado por alguém que não seja condômino? Note que condômino, pela definição legal, é aquele que é proprietário de alguma unidade. Como descobrir isto? O documento oficial do condomínio que determina não só a forma de gestão, como também se o mesmo pode ser gerenciado por alguém que não seja o detentor do título de propriedade do imóvel, chama-se Convenção de Condomínio. Este é um dos documentos mais valiosos da comunidade e, através deste, pode-se verificar se há algum impedimento quanto ao síndico ser uma pessoa de fora, ou seja, não proprietária. No caso de constar um artigo referente ao gestor do condomínio ser obrigatoriamente uma pessoa proprietária, ou seja, condômina, não se poderá eleger um síndico de fora, ou até mesmo uma administradora que acumule a função de síndica. Nos dias atuais, isto pode representar um sério problema para o condomínio, uma vez que muitas vezes, ainda que haja um condômino provido de boa vontade para tomar a frente da administração dos moradores, este poderá ser atrapalhado pela pouca ou nenhuma experiência em relação à administração de um condomínio, o que pode vir a trazer sérios prejuízos a todos. 
Neste caso, o condomínio estaria impedido de contratar um síndico profissional, profissão cada vez mais em alta e cada vez mais necessária nos condomínios. Como resolver isto? De uma única maneira: fazendo uma rerratificação na convenção, pois este é o único documento que tem poderes para modificar este assunto. Não se pode esquecer que, para haver qualquer mudança no documento em questão, há necessidade de aprovação por pelo menos 2/3 das frações ideais, caso contrário, não terá valor legal.
E o síndico do seu condomínio? Será que foi eleito dentro do que estava estabelecido na convenção?

QUAIS AS VANTAGENS E DESVANTAGENS DE SE MORAR EM CONDOMÍNIO

O condomínio (em latim: condominium) ocorre quando existe um domínio de mais de uma pessoa simultaneamente de um determinado bem, ou partes de um bem, ou seja, significa propriedade comum.

O crescimento constante das cidades tem motivado a construção de condomínios, sejam eles verticais ou horizontais. Devido aos espaços destinados à construção cada vez mais escassos nos grandes centros, o surgimento de condomínios verticais tem sido ainda maior que o de horizontais.

Morar em condomínio, significa ter de dividir as áreas e as despesas comuns, o que inclui usufruí-lo socialmente e também contribuir para a manutenção destas áreas. Além disso, também deve-se obedecer as regras de comportamento (Regimento Interno), pois não se pode esquecer que se trata de uma comunidade de pessoas. 

Se você nunca morou em um condomínio, fique atento para as vantagens e desvantagens, e verifique se você se adaptaria ou não a esta realidade.

A seguir, enumero uma série de vantagens de se morar em um condomínio:

a) Segurança - De forma geral, os condomínios estão melhor preparados em termos de segurança, pois muitos possuem segurança 24 horas, sistema de câmeras, porteiros 24 horas, etc., e talvez a parte mais importante: você dificilmente estará sozinho, pois ainda que esteja só no seu apartamento ou na sua casa, dentro do condomínio sempre haverá a presença de outras pessoas, o que pode inibir a entrada de amigos do alheio, os quais normalmente preferem correr menos riscos.

b) Possibilidade de utilização de áreas de lazer que muitas vezes você não terá na sua casa localizada fora de um condomínio, tais como: piscinas, quadras de futebol, quadras de tênis, etc.

c)  Formar um novo grupo de amigos, uma vez que, por se tratar de uma comunidade, o condomínio sempre poderá incentivar a realização de atividades entre os seus moradores, tais como: festas juninas, churrascos e até mesmo com a participação nas assembleias.

d) Incentivar o surgimento de líderes, pois sempre deverá haver alguém que seja o representante legal do condomínio, no caso em questão, o síndico. Esta pessoa, na maioria dos casos será remunerada por esta função e, caso seja proprietária de unidade dentro do condomínio, estará zelando não só pelo seu patrimônio como pelo dos outros.

e) Ter com quem dividir as despesas das áreas comuns, pois se surgir a necessidade de reparos nestes espaços, o valor será rateado entre todos, normalmente na proporção das suas frações ideais.
 
Aqui vão uma série de desvantagens de se morar em um condomínio:

a) Segurança - Assim como de uma forma geral há maior segurança nos condomínios, isto não significa que você estará totalmente protegido. Alguns marginais podem identificar uma boa oportunidade para se assaltar não uma, mas várias unidades ao mesmo tempo, o que pode tornar muito mais lucrativa a pilhagem. Há muitos casos de arrastões, principalmente em condomínios de luxo, por todo o país.

b) As áreas de lazer do condomínio, significam maior valor na taxa de condomínio, uma vez que terão de sofrer constantes manutenções. Isto pode ser um problema para quem não precisa destas espaços, pois ainda que não os utilize, terá de arcar com as despesas. relativas a sua manutenção. Há de se considerar também, que muitos condomínios novos têm dado mais ênfase a estas áreas de lazer do que ao próprio tamanho de cada unidade residencial. Há uma tendência de condomínios com apartamentos ou casas cada vez menores e com cada vez mais áreas destinadas ao lazer. Para quem quer mais espaço no seu imóvel e não faz questão de locais de lazer, pode representar um problema ao se adquirir um imóvel em um condomínio novo.

c)  Morar em um condomínio, muitas vezes representa perder um pouco da sua privacidade, justamente pelo fato de se tratar de uma comunidade. A sua presença muitas vezes vai ser exigida em assembleias, as quais nem sempre vão tratar de assuntos agradáveis. As decisões tomadas deverão ser cumpridas por todos, ainda que não estejam presentes. O efeito de uma assembleia pode ser o contrário de se participar de uma atividade social promovida pelo condomínio. Ao invés de fazer amigos, você poderá fazer inimigos.

d) Todo condomínio denominado oficialmente como tal, exige um representante legal, função esta que é exercida por um síndico. Esta pessoa será uma espécie de prefeito da comunidade e fará com que todos cumpram as normas de convivência do condomínio. Existem casos de síndicos que se julgam os donos do condomínio, abusando da sua autoridade e criando atritos com os moradores. Se você não gosta disto, não more em um condomínio.

e) Dividir as despesas das áreas comuns nem sempre pode ser uma boa coisa, pois muitas vezes você se vê obrigado a contribuir em um momento financeiramente ruim, tal como estar desempregado, ter tido muitas despesas extras, etc. Como as despesas relativas à manutenção são obrigatórias a todos, não há como escapar delas. É claro que se você morar fora de um condomínio também vai ter despesas de manutenção, mas poderá lidar com estas de acordo com a sua disponibilidade financeira. 

É claro que podemos citar muito mais vantagens e desvantagens de se morar em um condomínio, mas é muito importante que você tenha ciência delas antes de fixar residência ou comércio em uma destas comunidades.