PROBLEMAS COM CRIANÇAS BRINCANDO NAS ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO

Quando faço o Regimento Interno de um condomínio, uma questão que sempre vem à tona é quanto às crianças brincarem nas suas áreas comuns. Normalmente existem duas frentes: uma daqueles que não têm filhos e não querem crianças brincando pelas áreas do condomínio, pois além do barulho causado, podem vir a danificar veículos e áreas particulares. A outra frente é daqueles que têm filhos pequenos ou adolescentes e querem que estes brinquem nas áreas comuns, principalmente nas ruas do condomínio.
Não há dúvida de que esta questão sempre será tratada de acordo com os interesses de cada parte e não da coletividade. Em primeiro lugar deve-se atentar para o fato de o condomínio ter ou não área comum destinada ao lazer. Em caso positivo, tal área poderá ser destinada, além das outras atividades, também às atividades das crianças, devendo sempre fazer parte do Regimento Interno as suas regras de utilização e quais serão as brincadeiras ali permitidas. Normalmente o regimento fará menção que, somente neste espaço serão admitidas atividades de lazer e brincadeiras. No caso do condomínio não possuir área destinada ao lazer, o assunto fica mais polêmico, pois muitas vezes os pais exigem que os seus filhos possam brincar nas áreas comuns do condomínio, principalmente nas ruas internas. É importante fazer observação que, ao comprar o imóvel no referido condomínio, as pessoas tomaram ciência da não existência de uma área destinada ao lazer, portanto não podem exigir que o condomínio supra as suas necessidades em detrimento da coletividade e até mesmo da segurança dos seus filhos. As ruas internas do condomínio, tal qual as ruas públicas, destinam-se ao trânsito de veículos e não às atividades de lazer, salvo se houver decisão em assembleia, para que em determinado dia da semana, se promova alguma atividade nas ruas do condomínio. Neste caso, tal atividade só ocorrerá na data especificada e terá a anuência dos moradores através de um documento oficial, ou seja, uma ata. Um exemplo seria uma festa junina promovida para os moradores. Os pais, muitas vezes querendo ter um certo sossego em casa, despacham os seus filhos para brincarem nas ruas e demais áreas comuns do condomínio, sem se importar com os riscos que isto possa trazer. Quando acontece um acidente em uma área comum do condomínio, sem que exista uma área destinada ao lazer, os pais querem culpar a administração, o síndico, o motorista, etc. O Artigo 133 do Código Penal em vigor tem o seguinte texto: "Abandonar pessoa que está sob seu cuidado, guarda, vigilância ou autoridade, e, por qualquer motivo, incapaz de defender-se dos riscos resultantes do abandono:"
Pena — detenção, de 6 (seis) meses a 3 (três) anos.
§1º Se do abandono resulta lesão corporal de natureza grave:
Pena: — reclusão, de 1(um) a 5 (cinco) anos.
§ 2º  Se resulta a morte:
Pena: — reclusão de 4 (quatro) a 12(doze) anos.
§ 3º As penas cominadas neste artigo aumentam-se de um terço:
I — se o abandono ocorre em lugar ermo;
II — se o agente é ascendente ou descendente, cônjuge, irmão, tutor ou curador da vítima.
III — se a vítima é maior de 60 (sessenta) anos ( inciso introduzido pela Lei n° 10.161, de 1° de outubro de 2003)

Podemos deduzir que o pai ou responsável que abandona o seu filho, sim este é o termo legal, sem nenhuma supervisão e que tal ação resulte em quaisquer dos itens acima citados, pode e deve ser responsabilizado pelo fato, respondendo criminalmente por isto.
Não se pode culpar o condomínio, se o pai ou responsável permite que seu filho brinque em área comum não destinada ao lazer e se o Regimento Interno e a Convenção citam que não há tal área no condomínio, proibindo qualquer tipo de brincadeira nas áreas comuns.
O condomínio, antes de mais nada, é uma coletividade que deve prezar pelo bem estar e segurança dos seus moradores, e ninguém está acima da lei, nem pode colocar os seus interesses pessoais acima do interesse coletivo.

 

   

COMO DEVE SER O RATEIO DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO?

Salvo se houver dispositivo em contrário no documento da convenção do condomínio, o rateio das despesas de cada unidade deverá se dar pela fração ideal. A  Lei 10.931,  artigo 1336, inciso I, do Código Civil tem o seguinte texto relativo ao rateio das despesas condominiais: "contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição contrário na convenção". É interessante uma rápida definição do que significa fração ideal: vem a ser o percentual em termos de área que cada unidade do condomínio tem do todo, incluindo os percentuais relativos às áreas comuns. Por este cálculo a somatória de todas as frações deverá fechar em 100%. Utilizando-se desta definição, as unidades de maior tamanho deverão contribuir com um valor maior da taxa condominial, incluindo as taxas extras. A convenção poderá determinar que o rateio seja em partes iguais, independentemente do tamanho de cada unidade. Se a convenção for omissa quanto ao rateio das despesas, valerá a divisão pela fração ideal. Esta definição, até então, era a mais utilizada, até que, ao que tudo indica, poderemos ter novidades em relação a tal raciocínio. Veja decisão de 2008 do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG): EMENTA: CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CRITÉRIOS PARA O RATEIO DAS DESPESAS. A soberania da assembleia geral não autoriza que se locupletem os demais apartamentos tipos pelo simples e singelo fato de o apartamento do autor possuir uma área maior, já que tal fato, por si só não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que os demais e finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos.A ressalva legal, salvo disposição em contrário, deixou à assembleia geral na elaboração da Convenção de Condomínio ou em deliberação extraordinária a fixação da contribuição fora do critério da fração ideal para que fosse adotado com justiça o princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa - inteligência dos artigos 12, § 1º da Lei 4.591/64 e artigo 1336, inciso I do Código Civil, com a redação dada ao inciso pela Lei nº 10.931, de 02/08/2004.A cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem se observar o princípio do proveito efetivo revela enriquecimento sem causa abominado pelo artigo 884 do Código Civil.

APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0024.04.504058-1/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): DELVAYR FERNANDES DE AGUIAR - APELADO(A)(S): CONDOMINIO EDIFICIO EUNICE MARIA - RELATOR: EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO PEREIRA DE SOUZA.

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 16ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM DAR PROVIMENTO AO RECURSO. 

A cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem se observar o princípio do proveito efetivo revela enriquecimento sem causa abominado pelo artigo 884 do Código Civil. O pedido do apelante procede. Procede também o pedido de devolução do que ultrapassou o devido a ser custeado pelo apelado mediante contribuições dos demais condôminos em favor do apelante. De fato, dispõe o art. 884 do Código Civil que aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários. O condômino a quem foi cobrado e pagou além do devido tem direito à restituição do indébito custeado pelo condomínio, ficando isento de participar do rateio.

Com estes fundamentos, dou provimento à apelação para reformar a respeitável sentença e julgo procedentes os pedidos iniciais e fixo a cota parte do apelante, proprietário da unidade 102, nas despesas do condomínio em vinte por cento (20%) além da cota de rateio dos demais condôminos. Condeno o apelado Condomínio do Edifício Eunice Maria a restituir ao apelante Delvayr Fernandes de Aguiar o que pagou a maior a partir de maio de 2.003, a ser apurado em liquidação de sentença, com correção monetária a partir de 16/11/2004 data do respeitável despacho inicial de f. 67, calculada com base no índice que é mensalmente publicado pela Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais.

Com base nesta sentença, pode-se deduzir que pode haver uma tendência futura no rateio da taxa de condomínio passar a ser em partes iguais entre os condôminos, independentemente do tamanho da unidade a que cada um pertencer. Convém lembrar que a cobrança do condomínio baseada na fração ideal, caso não haja esta previsão na convenção, ou que tal documento determine que o rateio será igualitário entre as unidades, ainda é o que vale dentro da esfera da lei. No caso do condômino se sentir de alguma forma injustiçado, poderá sempre recorrer às vias legais para tentar modificar a forma de cobrança da taxa de condomínio.

 

CONDOMÍNIO ÚNICO DIVIDIDO FISICAMENTE EM DOIS CONDOMÍNIOS. PODE?

O meu objetivo com a criação deste Blog, é postar e comentar sobre situações reais que podem ocorrer em condomínios, bem como dar um espaço para a postagem de comentários por parte dos leitores. Uma das situações mais inusitadas pela qual eu me deparei foi quando, ao visitar um condomínio a fim de colher dados para se fazer um novo regimento interno, descobri que, na verdade o condomínio foi subdividido em dois condomínios distintos, tendo sido inclusive colocado um muro divisor entre as duas partes, e em cada um dos supostos novos condomínios havia um síndico. O condomínio original possuía oitenta apartamentos e foi separado em dois condomínios de quarenta unidades. 
O caso é muito delicado, pois o documento principal do condomínio original de oitenta unidades, a convenção, foi simplesmente ignorado durante o processo de divisão. A convenção de condomínio é o documento onde se constam as formas de gestão, bem como a quantidade de unidades que o compõem. Neste documento havia a descrição das oitenta unidades que faziam parte deste condomínio, bem como fazia menção sobre o condomínio ser administrado por um síndico. 
Para se dividir um condomínio de forma legal é praticamente impossível, pois a lei prevê que todos os proprietários das unidades deverão concordar com tal divisão, assinando um documento oficial para tal, o que se torna ainda mais difícil em condomínios com maior número de unidades, pois a unanimidade será quase impossível. Se for possível obter a aprovação de todos, uma nova convenção deverá ser feita para cada um dos novos condomínios, estabelecendo-se um CNPJ e um síndico para cada um deles. 
Da maneira como foi feita a divisão do caso em questão, torna-se ilegal a presença de dois síndicos, pois a convenção continua citando que se trata de um condomínio único com oitenta unidades e um síndico, e não dois condomínios de quarenta unidades e um síndico para cada uma. As consequências disto podem ser desastrosas, como no exemplo a seguir: num processo de atualização da convenção, o qual exige a aprovação de 2/3 dos proprietários, o Cartório de Registro de Imóveis, que é o cartório competente para se registrar tal documento, vai analisar que tal aprovação deverá ser feita por 2/3 das oitenta unidades e não dos quarenta apartamentos. Neste caso, jamais se irá conseguir registrar esta convenção, uma vez que a divisão do condomínio não foi feita de forma legal. Em casos de ações trabalhistas também haverão sérios problemas, pois as custas desta ação, bem como os valores estabelecidos em sentença,  deverão ser pagos pelo condomínio como um todo, ou seja, pelas oitenta unidades. No citado caso, cada um dos condomínios tinham os seus empregados, mas legalmente eles pertencem a apenas um condomínio. 
A divisão física do condomínio, se for feita de forma ilegal, fatalmente irá trazer muito mais prejuízo do que ganhos. A lei não considera a conveniência das partes que optaram por tal divisão, mas sim o que constar nos documentos oficiais do condomínio.
 

SÍNDICO NÃO TOMA PROVIDÊNCIAS EM RELAÇÃO A PROBLEMAS NA GARAGEM?

Garagem é um tema que gera muitos problemas em condomínios de apartamentos, disso todo mundo tem ciência. Mas, quando se trata de garagem, um outro problema pode vir à tona: de quem é a responsabilidade quando surgem ocorrências nesta área, tais como: batidas, aparecimento de arranhões nos veículos, estacionamento fora da demarcação da vaga, estacionamento em área proibida, estacionamento de veículos não permitidos pelo regimento interno, etc.?
Na vida prática, de uma forma geral, há uma reação imediata do síndico dizendo que tais ocorrências deverão ser resolvidas entre os moradores envolvidos e que o mesmo não tem responsabilidades nestas questões. É importante sabermos separar o que é e o que não é de responsabilidade do síndico nestes casos. Considerando-se que a garagem não tenha sistema de vigilância, problemas que envolvam batidas e arranhões entre veículos de moradores, na grande maioria dos casos, realmente devem ser resolvidos entre as partes envolvidas, ou seja, os moradores. Não se pode responsabilizar o síndico pela imperícia dos motoristas do condomínio, salvo nos casos em que exista o não cumprimento do que está no regimento interno ou na convenção, tal como o excesso de velocidade nas áreas comuns. São em casos como este que a autoridade do síndico deverá ser cobrada. Deve-se considerar que ninguém, além do síndico, tem o poder de aplicar advertências e multas, portanto cabe a este a função de punir os infratores que estejam deixando de cumprir as regras estabelecidas nos documentos oficiais do condomínio (regimento interno e convenção). Quando alguém estaciona em uma área comum proibida, tal como entre as vagas de garagem, está descumprindo a lei interna do condomínio e lhe caberá punição de acordo com o que estiver estabelecido nestes documentos. O mesmo se aplica quando alguém estaciona fora da demarcação da sua vaga de garagem. 
O síndico tem de agir conforme o regimento interno e a convenção do condomínio, e deve ser acionado e tomar providências toda vez que houver a quebra destas regras. No caso das vagas de garagem, se estiver havendo o não cumprimento destas normas, caberá ao síndico tomar as medidas cabíveis. 

SEGURO DAS PARTES COMUNS DO CONDOMÍNIO

Quando faço assembleias de instalação de condomínios novos, sempre gosto de tecer algumas considerações a respeito das funções e obrigações do síndico e conselheiros, mas quando comento sobre obrigatoriedade do seguro das partes comuns do condomínio, sendo este uma obrigação do síndico, sempre há uma certa polêmica por parte dos condôminos presentes. É comum eu ouvir comentários do tipo: eu já tenho o seguro da minha unidade e não preciso contribuir para o seguro do condomínio. 
Em primeiro lugar vamos às diferenças: seguro da área comum é diferente do seguro que você faz da sua unidade individual. Quando se fala em seguro do condomínio, é importante ter em mente que esta obrigação legal do síndico, serve para cobrir as áreas comuns e o casco do condomínio (portões, jardins, ruas de acesso, paredes externas, encanamento, etc.), em caso de incêndio, destruição total, parcial, etc., sendo este seguro diferente daquele que é feito com o objetivo de se  ter cobertura dos móveis, objetos, roupas, eletrodomésticos, parte interna da unidade, etc. Este seguro é individual e cada um o contrata se assim o desejar. 
O seguro obrigatório do condomínio, como a própria definição já destaca, tem previsão legal na Lei 4.591/64, Artigo 13, Parágrafo Único, a qual também cita que, a partir do momento do habite-se do condomínio, este terá até 120 dias para fazer o seguro. O Código Civil, no seu Artigo 1348, IX, fala também da obrigatoriedade do síndico em fazer o seguro. 
Portanto, o seguro do condomínio deverá ter o seu valor rateado entre todas as unidades que o compõe, independente destas terem seguros individuais, constituindo-se em despesa ordinária.

FURTOS OU ROUBOS EM CONDOMÍNIOS. DE QUEM É A RESPONSABILIDADE?

Antes de darmos início à matéria, convém dar uma breve definição de furto e roubo. Furto, de acordo com o Código Penal, é quando há a subtração da coisa alheia móvel, mas sem uso de violência. Já no caso do roubo, repete-se a mesma definição, mas com emprego de violência ou grave ameaça. 
De maneira geral, a incidência de furtos tende a ser maior que a de roubos em condomínios. Podemos citar as áreas das garagens como as que registram o maior índice de furtos. Em relação à responsabilidade imputada ao condomínio em caso de furto nas suas áreas comuns, há de se considerar que a jurisprudência, de uma forma geral, tem sido favorável ao condomínio. Mas isto não quer dizer que em nenhuma hipótese o condomínio possa ser responsabilizado. Nos casos em que há serviço de vigilância terceirizado ou até mesmo sendo praticada por funcionário contratado, a responsabilidade pode sim ser direcionada à administração. Se há um serviço de vigilância, qualquer dano que venha a ocorrer devido à falha deste, há de se discutir a responsabilidade do contratante, ou seja, do condomínio. 
Se você teve algum prejuízo relacionado a furto no seu condomínio, verifique se o mesmo possui sistema de vigilância e, em caso positivo, tente amigavelmente a restituição da sua perda ou dano. Caso contrário, procure os meios legais, não esquecendo de que, se isto aconteceu com você, pode acontecer com qualquer um do condomínio. 

Obras em Condomínios. Quais Quóruns Devem Ser Observados?

A questão das obras em condomínios pode gerar muita confusão entre os moradores. Antes da execução de qualquer construção ou reforma, deve-se observar qual o tipo de obra a ser executado e qual o quórum legal de aprovação. Muitas vezes o síndico desconhece os quóruns necessários, e acaba por conduzir a assembleia a aprovar de forma irregular tais obras.
Em primeiro lugar, deve-se observar qual o tipo da obra a ser executada, conforme a seguir descrito:

1 - Obra necessária - As que conservam a coisa ou impedem a sua deterioração, ex: pintura, conserto de calçada, conservação de fachada, etc. 
Neste caso o quórum necessário é de maioria simples dos presentes em assembleia.

2 - Obra útil - As que aumentam ou facilitam o uso da coisa, ex: reforma da guarita, construção de calçadas de acesso, individualização dos registros (água, gás, etc.).
Neste caso o quórum necessário é da maioria do todo, ou seja, 51% do total de condôminos. Notar que não se trata de 51% dos presentes em assembleia, mas sim do total de todas as unidades.
  
3 - Obra voluptuária - As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo-se simples deleite ou recreio, ex: construção de piscina, colocação de granito na portaria, construção de salão de festas, etc.
Neste caso o quórum necessário é de 2/3 do todo. Notar que não se trata de 2/3 dos presentes em assembleia, mas sim do total de todas as unidades.

É muito mais comum do que se possa imaginar, a aprovação de obras que não obedeçam aos quóruns legais estabelecidos. No caso do condômino se sentir prejudicado, o mesmo deverá procurar os meios legais para que o condomínio cumpra os quóruns de aprovação de obras estabelecidos em lei, podendo inclusive anular a assembleia que as aprovou.



 

Veículo Automotor ou Automóvel de Passeio?

A convenção ou o regimento interno do condomínio, no capítulo referente ao uso das vagas de garagem ou de estacionamento, em alguns casos cita que tais espaços destinam-se à guarda de veículos automotores. Em primeiro lugar, faz-se necessário entender a definição do que é um veículo automotor: o arcabouço do jurídico brasileiro define veículo automotor como sendo  aquele que é dotado de motor próprio, e, portanto, capaz de se locomover em virtude do impulso (propulsão) ali produzido. Serão os carros, caminhonetes, ônibus, caminhões, tratores, motocicletas (e assemelhados) mas também as embarcações e aeronaves, em uma perspectiva de menor incidência prática. A definição de automóvel de passeio também diz se tratar de um veículo que é movido por propulsão própria, porém com quatro rodas. Neste caso, as motos apesar de terem propulsão própria, não se encaixariam nesta definição. 
Recomenda-se a aplicação do bom senso nos casos em que não houverem prejuízos para a coletividade, ou seja, aos demais moradores. Ainda que proibido por documentos oficiais do condomínio, há de se entender que a guarda de uma moto em uma vaga de garagem, sempre observando-se que a demarcação do espaço seja obedecido, não causa transtorno aos demais. Não se deve confundir quando, não havendo espaço na sua vaga de garagem, alguns estacionam as motos entre estas vagas, utilizando-se portanto de uma área comum, o que não é permitido e pode causar incômodos e danos, não só aos demais veículos, como também às pessoas que por ali circulam. Neste caso, cabe punição ao infrator de acordo com o que estiver estipulado na convenção ou no regimento interno do condomínio, pois houve prejuízo da coletividade.

Direito de Propriedade de Animais em Condomínios.

Um dos assuntos que mais geram discussões em condomínios são aqueles que se referem a presença de animais. Qual condomínio nunca teve problema com isto?  
Há de se considerar que quando se fala em animal, logicamente que não aqueles que são proibidos pelo Ibama, sempre vem à tona o direito de propriedade. A lei trata os animais como semoventes, definição esta que se aplica exclusivamente ao direito de propriedade em relação a estes, excetuando-se móveis, imóveis, objetos, etc. Sendo assim, ter animal é direito de todos, e nenhum regimento interno de condomínio pode conter regras que proíbam a presença de animais. O que pode e deve ser tratado no regimento, são as regras referentes ao comportamento destes animais, tais como: trânsito em área comum com os devidos equipamentos de proteção (focinheira, coleira, etc.), responsabilidade do proprietário pelo recolhimento dos dejetos, utilização de elevador de serviço, etc.  
Muitos proprietários de animas em condomínios, reclamam quando são multados por infrações cometidas por estes, deixando de considerar que animais são seres irracionais, portanto sem consciência dos seus atos. Os dois maiores problemas em relação a animais em condomínios são: barulho e mau cheiro. Barulho, independente da fonte geradora (gritos, som alto, cachorro latindo, etc.) é sempre um incômodo para os demais moradores, portanto passível de punição (advertência e multa), o mesmo valendo para o mau cheiro.
A propriedade de animal não pode ser proibida em condomínio, mas deve haver uma consciência coletiva de que ter um bicho de estimação representa assumir responsabilidades, portanto passível de punições caso as regras estabelecidas legalmente sejam quebradas.