CUIDADOS AO CONTRATAR FUNCIONÁRIOS, BEM COMO NA DISTRIBUIÇÃO DE TAREFAS NO CONDOMÍNIO

A complexidade cada vez maior dos condomínios, tem exigido a contratação de mão de obra em maior quantidade e mais especializada. A terceirização de profissionais também é um fato cada vez mais presente.
Um problema muito comum que pude observar em vários condomínios, é o funcionário ter função diferente da qual foi contratado para exercer. Este fato ocorre com maior frequência nos cargos de: porteiro, zelador e manobrista. Porteiro tem a função de atender pessoas na portaria do condomínio e, como o próprio nome já sugere, é a pessoa que fica na porta, no balcão de entrada, na guarita. Zelador é um profissional que faz pequenos consertos, tais como: troca de lâmpadas, verificação de vazamentos de água, leitura de gás, etc. O manobrista é aquele que é contratado para manobrar os veículos nas áreas das garagens. O que observo é que, em muitos condomínios, o porteiro acaba por exercer a função do zelador e vice versa, e o pior, como na maioria das vezes o condomínio não tem manobrista, esta função acaba sendo exercida pelo porteiro. 
A troca de funções é algo muito arriscado, uma vez que o funcionário estará em desacordo com a cartilha que descreve os cargos e salários de cada profissional. Isto é passível de ação trabalhista, o que fatalmente irá onerar o condomínio do lado financeiro, bem como poderá ocasionar o bloqueio de bens dos proprietários dos imóveis para a quitação da dívida trabalhista.
Em relação aos empregados terceirizados, muitos pensam que seus problemas acabam com a contratação de funcionários oriundos de empresas que fornecem mão de obra. É importante citar que, se houver uma dívida trabalhista da empresa terceirizada em relação ao empregado, seja de FGTS, férias, 13º, etc., o condomínio legalmente passa a ser devedor solidário, ou seja, se o devedor principal, no caso a empresa de fornecimento de mão de obra, não quitar os encargos, o condomínio funciona como avalista, assumindo automaticamente a dívida.
Alguns cuidados que devem ser tomados ao se terceirizar mão de obra:
01 - Certifique-se que não hajam processos trabalhistas contra a empresa terceirizada.
02 - Ao terceirizar funcionários, exija mensalmente os comprovantes de que estão sendo pagos os encargos trabalhistas: FGTS, férias, 13º, etc.
03 - Peça referências, fale com outros condomínios que utilizam serviços da empresa.
04 - Leia atentamente o contrato de prestação de serviços.
Se você é síndico, evite problemas em relação à distribuição das funções dos empregados no condomínio, procure se informar a respeito das tarefas que cada um pode exercer. Tenha também cuidado ao terceirizar. Nunca pense que todos os problemas estão resolvidos com a terceirização, fique sempre informado a respeito dos pagamentos dos encargos. Evite ações trabalhistas, pois isto não só onera o condomínio, como também desvaloriza o valor dos seus imóveis.





 

VENDAS DE VAGAS DE GARAGEM NO CONDOMÍNIO

A falta de vagas, em conjunto com a quantidade cada vez maior de veículos em cada família, tem se tornado um problema sério nos condomínios, especialmente nos condomínios verticais. A resolução deste problema tem caminhado a passos lentos, mas o que fazer, então? Alguns condôminos, pelo fato de não possuírem veículos, optam por alugar o seu espaço destinado à vaga de garagem. Mas em alguns casos, existe até a venda da vaga para outro condômino. Até que ponto isso pode ser feito? Na maioria das vezes, não pode ser feito. Devemos observar que existem três tipos de vagas: a) aquelas que fazem parte da escritura do imóvel como um todo, não podendo ser desmembradas; b) aquelas que têm matrícula individual da do imóvel, e portanto podem ser vendidas separadamente; c) aquelas denominadas rotativas, ou seja, não pertencem a ninguém individualmente, mas sim à coletividade. Quem chega primeiro pode estacionar nestas vagas. Neste caso, não há como vendê-las, pois pertencem ao condomínio, fazendo parte da área comum. 
Em relação às vagas possuidoras de matrícula individual, há de se observar que nos dias de hoje, praticamente elas não existem. A maioria dos imóveis que são vendidos com vaga individual, possuem uma única matrícula, constando a vaga como parte desta, não havendo a possibilidade de desmembramento. 
A venda de vagas de garagem dentro do condomínio, deve observar certos requisitos: a) só podem ser oficialmente vendidas, aquelas que possuírem matrícula individual. Deve-se ainda observar que, salvo dispositivo contrário na Convenção do Condomínio, as vagas só podem ser utilizadas por quem mora no condomínio e é proprietário da alguma unidade. Portanto, na grande maioria dos casos, as vagas não podem ser vendidas para quem não possui imóvel no respectivo condomínio. Qualquer outra forma de comércio de vaga de garagem dentro do condomínio, não tem amparo legal; b) o condômino que vender a sua vaga, pode ter o seu imóvel desvalorizado na hora da venda, uma vez que a busca por vagas, tem se tornado algo cada vez mais intenso nos dias atuais.