Um dos documentos mais importantes do condomínio, é a Convenção. Cabe ao síndico, administradores e condôminos, não só cumprir o que estiver no teor deste documento, como também ter sempre uma cópia em mãos.
Mas afinal, o que é a Convenção do Condomínio? Resposta: É um documento normalmente entregue pela construtora, o qual comumente é chamado de Minuta de Convenção. Sem a Convenção, não há como se proceder à entrega oficial do condomínio com as suas respectivas unidades. Este documento contém uma série de informações a respeito do funcionamento do condomínio, abrangendo principalmente os aspectos legais.
A Convenção contém a descrição do terreno onde o condomínio foi edificado, com suas respectivas metragens, localização, áreas comuns, tamanho de cada unidade com suas respectivas frações ideais, localização e tamanho das garagens, forma de administração (síndico, subsíndico, tempo de mandato, conselho, etc.), forma de realização das assembleias, funcionamento das procurações, seguro da edificação, penalidades, direitos e deveres dos moradores, forma de rateio das despesas, fundos, etc. A Convenção vem a ser um documento muito importante para os condôminos, pois muitas divergências poderão ser resolvidas através deste registro. Pode-se dizer que, em termos legais, a Convenção é seguramente um dos documentos mais importantes do condomínio. A primeira Convenção, ou Minuta da Convenção, tem de ser entregue pela construtora. Neste caso específico não há obrigatoriedade de quórum de aprovação. Quando se atualiza a Convenção atual ou se faz uma nova, a lei exige que o quórum seja de 2/3 do total das frações ideais para a sua aprovação, ou seja, necessita de pelo menos 2/3 do total de proprietários, para que uma nova Convenção seja oficialmente aprovada. Qualquer outra forma de aprovação não tem cunho legal.
É muito importante destacar que, matérias que fazem parte da Convenção, não podem ser modificadas através de uma simples assembleia, como por exemplo: alteração do mandato do síndico. Supondo que o mandato previsto na Convenção seja de 2 anos e haja interesse em alterá-lo para 1 ano. Para se proceder a tal alteração, deverá haver uma modificação desta matéria na Convenção, a qual deverá ter aprovação de pelo menos 2/3 do total de proprietários.
Na minha experiência como Consultor de Condomínios, tenho visto de forma um tanto quanto comum, a alteração de matérias que são exclusivas da Convenção, se darem em assembleias. Isto não tem nenhum valor legal, e tais decisões não terão a obrigação de serem cumpridas. Aliás, caso o síndico venha a cumprir uma decisão tomada em assembleia, cujo teor deva obrigatoriamente estar contido na Convenção, pode e deve ser responsabilizado legalmente.
Outro fator importante, diz respeito à forma de aprovação da Convenção. Muitos pensam que o quórum de 2/3 se refira ao fato dos proprietários estarem obrigatoriamente presentes em assembleia para tal. Não há citação na lei que se refira ao fato da homologação da Convenção ter de ser feita em assembleia. Apenas é citado que deverá ser feita por pelo menos 2/3 das frações ideais. Convenhamos: ter 2/3 do total de proprietários presentes em uma assembleia é quase impossível, principalmente em condomínios de maior porte. O que pode ser feito é passar uma lista com cabeçalho específico, a qual deverá ser assinada apenas por quem for o proprietário do imóvel. Entenda-se como proprietário, aquele que tem o nome no documento de registro do imóvel. A lista não poderá ser assinada pelos filhos ou por outro parente, salvo se munidos de procuração assinada pelo respectivo condômino. Condômino, perante a lei, é quem tem a propriedade do imóvel, e cujo nome aparece na escritura.
Para se elaborar uma nova Convenção é interessante buscar auxílio junto a um profissional especializado, principalmente no que tange aos aspectos legais. Ao contrário do que muitos pensam, não há necessidade deste profissional ter formação em direito, mas deverá ter bons conhecimentos na área condominial.
Também não se deve confundir o documento de Convenção do Condomínio com o Regimento Interno, os quais têm finalidades diferentes. Podemos dizer que, Convenção é o documento que trata da gestão do condomínio. Já o Regimento Interno, é o documento que estabelece as regras de convivência condominial. Irei tratar do Regimento Interno em matéria futura.
Em relação ao registro em cartório da Convenção, o mesmo deverá ser feito no Cartório de Registro de Imóveis, e não no de Títulos e Documentos, como muitos podem presumir. Também há uma particularidade: se a Convenção nunca foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis, caso já se tenha sido feito qualquer modificação neste documento, ainda que aprovado por 2/3 do total de proprietários conforme se determina em lei, o cartório considerará esta como sendo a primeira Convenção do Condomínio.
Depois de tudo que foi citado, podemos perguntar: Como está a Convenção do seu condomínio? Se estiver desatualizada ou necessitar de mudanças, não espere mais. Providencie o quanto antes as alterações que se fizerem necessárias.
