Um dos documentos mais importantes do condomínio, é a Convenção. Cabe ao síndico, administradores e condôminos, não só cumprir o que estiver no teor deste documento, como também ter sempre uma cópia em mãos.
Mas afinal, o que é a Convenção do Condomínio? Resposta: É um documento normalmente entregue pela construtora, o qual comumente é chamado de Minuta de Convenção. Sem a Convenção, não há como se proceder à entrega oficial do condomínio com as suas respectivas unidades. Este documento contém uma série de informações a respeito do funcionamento do condomínio, abrangendo principalmente os aspectos legais.
A Convenção contém a descrição do terreno onde o condomínio foi edificado, com suas respectivas metragens, localização, áreas comuns, tamanho de cada unidade com suas respectivas frações ideais, localização e tamanho das garagens, forma de administração (síndico, subsíndico, tempo de mandato, conselho, etc.), forma de realização das assembleias, funcionamento das procurações, seguro da edificação, penalidades, direitos e deveres dos moradores, forma de rateio das despesas, fundos, etc. A Convenção vem a ser um documento muito importante para os condôminos, pois muitas divergências poderão ser resolvidas através deste registro. Pode-se dizer que, em termos legais, a Convenção é seguramente um dos documentos mais importantes do condomínio. A primeira Convenção, ou Minuta da Convenção, tem de ser entregue pela construtora. Neste caso específico não há obrigatoriedade de quórum de aprovação. Quando se atualiza a Convenção atual ou se faz uma nova, a lei exige que o quórum seja de 2/3 do total das frações ideais para a sua aprovação, ou seja, necessita de pelo menos 2/3 do total de proprietários, para que uma nova Convenção seja oficialmente aprovada. Qualquer outra forma de aprovação não tem cunho legal.
É muito importante destacar que, matérias que fazem parte da Convenção, não podem ser modificadas através de uma simples assembleia, como por exemplo: alteração do mandato do síndico. Supondo que o mandato previsto na Convenção seja de 2 anos e haja interesse em alterá-lo para 1 ano. Para se proceder a tal alteração, deverá haver uma modificação desta matéria na Convenção, a qual deverá ter aprovação de pelo menos 2/3 do total de proprietários.
Na minha experiência como Consultor de Condomínios, tenho visto de forma um tanto quanto comum, a alteração de matérias que são exclusivas da Convenção, se darem em assembleias. Isto não tem nenhum valor legal, e tais decisões não terão a obrigação de serem cumpridas. Aliás, caso o síndico venha a cumprir uma decisão tomada em assembleia, cujo teor deva obrigatoriamente estar contido na Convenção, pode e deve ser responsabilizado legalmente.
Outro fator importante, diz respeito à forma de aprovação da Convenção. Muitos pensam que o quórum de 2/3 se refira ao fato dos proprietários estarem obrigatoriamente presentes em assembleia para tal. Não há citação na lei que se refira ao fato da homologação da Convenção ter de ser feita em assembleia. Apenas é citado que deverá ser feita por pelo menos 2/3 das frações ideais. Convenhamos: ter 2/3 do total de proprietários presentes em uma assembleia é quase impossível, principalmente em condomínios de maior porte. O que pode ser feito é passar uma lista com cabeçalho específico, a qual deverá ser assinada apenas por quem for o proprietário do imóvel. Entenda-se como proprietário, aquele que tem o nome no documento de registro do imóvel. A lista não poderá ser assinada pelos filhos ou por outro parente, salvo se munidos de procuração assinada pelo respectivo condômino. Condômino, perante a lei, é quem tem a propriedade do imóvel, e cujo nome aparece na escritura.
Para se elaborar uma nova Convenção é interessante buscar auxílio junto a um profissional especializado, principalmente no que tange aos aspectos legais. Ao contrário do que muitos pensam, não há necessidade deste profissional ter formação em direito, mas deverá ter bons conhecimentos na área condominial.
Também não se deve confundir o documento de Convenção do Condomínio com o Regimento Interno, os quais têm finalidades diferentes. Podemos dizer que, Convenção é o documento que trata da gestão do condomínio. Já o Regimento Interno, é o documento que estabelece as regras de convivência condominial. Irei tratar do Regimento Interno em matéria futura.
Em relação ao registro em cartório da Convenção, o mesmo deverá ser feito no Cartório de Registro de Imóveis, e não no de Títulos e Documentos, como muitos podem presumir. Também há uma particularidade: se a Convenção nunca foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis, caso já se tenha sido feito qualquer modificação neste documento, ainda que aprovado por 2/3 do total de proprietários conforme se determina em lei, o cartório considerará esta como sendo a primeira Convenção do Condomínio.
Depois de tudo que foi citado, podemos perguntar: Como está a Convenção do seu condomínio? Se estiver desatualizada ou necessitar de mudanças, não espere mais. Providencie o quanto antes as alterações que se fizerem necessárias.
quarta-feira, 12 de novembro de 2014
quinta-feira, 4 de setembro de 2014
CUIDADOS AO CONTRATAR FUNCIONÁRIOS, BEM COMO NA DISTRIBUIÇÃO DE TAREFAS NO CONDOMÍNIO
A complexidade cada vez maior dos condomínios, tem exigido a contratação de mão de obra em maior quantidade e mais especializada. A terceirização de profissionais também é um fato cada vez mais presente.
Um problema muito comum que pude observar em vários condomínios, é o funcionário ter função diferente da qual foi contratado para exercer. Este fato ocorre com maior frequência nos cargos de: porteiro, zelador e manobrista. Porteiro tem a função de atender pessoas na portaria do condomínio e, como o próprio nome já sugere, é a pessoa que fica na porta, no balcão de entrada, na guarita. Zelador é um profissional que faz pequenos consertos, tais como: troca de lâmpadas, verificação de vazamentos de água, leitura de gás, etc. O manobrista é aquele que é contratado para manobrar os veículos nas áreas das garagens. O que observo é que, em muitos condomínios, o porteiro acaba por exercer a função do zelador e vice versa, e o pior, como na maioria das vezes o condomínio não tem manobrista, esta função acaba sendo exercida pelo porteiro.
A troca de funções é algo muito arriscado, uma vez que o funcionário estará em desacordo com a cartilha que descreve os cargos e salários de cada profissional. Isto é passível de ação trabalhista, o que fatalmente irá onerar o condomínio do lado financeiro, bem como poderá ocasionar o bloqueio de bens dos proprietários dos imóveis para a quitação da dívida trabalhista.
Em relação aos empregados terceirizados, muitos pensam que seus problemas acabam com a contratação de funcionários oriundos de empresas que fornecem mão de obra. É importante citar que, se houver uma dívida trabalhista da empresa terceirizada em relação ao empregado, seja de FGTS, férias, 13º, etc., o condomínio legalmente passa a ser devedor solidário, ou seja, se o devedor principal, no caso a empresa de fornecimento de mão de obra, não quitar os encargos, o condomínio funciona como avalista, assumindo automaticamente a dívida.
Alguns cuidados que devem ser tomados ao se terceirizar mão de obra:
01 - Certifique-se que não hajam processos trabalhistas contra a empresa terceirizada.
02 - Ao terceirizar funcionários, exija mensalmente os comprovantes de que estão sendo pagos os encargos trabalhistas: FGTS, férias, 13º, etc.
03 - Peça referências, fale com outros condomínios que utilizam serviços da empresa.
04 - Leia atentamente o contrato de prestação de serviços.
Se você é síndico, evite problemas em relação à distribuição das funções dos empregados no condomínio, procure se informar a respeito das tarefas que cada um pode exercer. Tenha também cuidado ao terceirizar. Nunca pense que todos os problemas estão resolvidos com a terceirização, fique sempre informado a respeito dos pagamentos dos encargos. Evite ações trabalhistas, pois isto não só onera o condomínio, como também desvaloriza o valor dos seus imóveis.
Um problema muito comum que pude observar em vários condomínios, é o funcionário ter função diferente da qual foi contratado para exercer. Este fato ocorre com maior frequência nos cargos de: porteiro, zelador e manobrista. Porteiro tem a função de atender pessoas na portaria do condomínio e, como o próprio nome já sugere, é a pessoa que fica na porta, no balcão de entrada, na guarita. Zelador é um profissional que faz pequenos consertos, tais como: troca de lâmpadas, verificação de vazamentos de água, leitura de gás, etc. O manobrista é aquele que é contratado para manobrar os veículos nas áreas das garagens. O que observo é que, em muitos condomínios, o porteiro acaba por exercer a função do zelador e vice versa, e o pior, como na maioria das vezes o condomínio não tem manobrista, esta função acaba sendo exercida pelo porteiro.
A troca de funções é algo muito arriscado, uma vez que o funcionário estará em desacordo com a cartilha que descreve os cargos e salários de cada profissional. Isto é passível de ação trabalhista, o que fatalmente irá onerar o condomínio do lado financeiro, bem como poderá ocasionar o bloqueio de bens dos proprietários dos imóveis para a quitação da dívida trabalhista.
Em relação aos empregados terceirizados, muitos pensam que seus problemas acabam com a contratação de funcionários oriundos de empresas que fornecem mão de obra. É importante citar que, se houver uma dívida trabalhista da empresa terceirizada em relação ao empregado, seja de FGTS, férias, 13º, etc., o condomínio legalmente passa a ser devedor solidário, ou seja, se o devedor principal, no caso a empresa de fornecimento de mão de obra, não quitar os encargos, o condomínio funciona como avalista, assumindo automaticamente a dívida.
Alguns cuidados que devem ser tomados ao se terceirizar mão de obra:
01 - Certifique-se que não hajam processos trabalhistas contra a empresa terceirizada.
02 - Ao terceirizar funcionários, exija mensalmente os comprovantes de que estão sendo pagos os encargos trabalhistas: FGTS, férias, 13º, etc.
03 - Peça referências, fale com outros condomínios que utilizam serviços da empresa.
04 - Leia atentamente o contrato de prestação de serviços.
Se você é síndico, evite problemas em relação à distribuição das funções dos empregados no condomínio, procure se informar a respeito das tarefas que cada um pode exercer. Tenha também cuidado ao terceirizar. Nunca pense que todos os problemas estão resolvidos com a terceirização, fique sempre informado a respeito dos pagamentos dos encargos. Evite ações trabalhistas, pois isto não só onera o condomínio, como também desvaloriza o valor dos seus imóveis.
VENDAS DE VAGAS DE GARAGEM NO CONDOMÍNIO
A falta de vagas, em conjunto com a quantidade cada vez maior de veículos em cada família, tem se tornado um problema sério nos condomínios, especialmente nos condomínios verticais. A resolução deste problema tem caminhado a passos lentos, mas o que fazer, então? Alguns condôminos, pelo fato de não possuírem veículos, optam por alugar o seu espaço destinado à vaga de garagem. Mas em alguns casos, existe até a venda da vaga para outro condômino. Até que ponto isso pode ser feito? Na maioria das vezes, não pode ser feito. Devemos observar que existem três tipos de vagas: a) aquelas que fazem parte da escritura do imóvel como um todo, não podendo ser desmembradas; b) aquelas que têm matrícula individual da do imóvel, e portanto podem ser vendidas separadamente; c) aquelas denominadas rotativas, ou seja, não pertencem a ninguém individualmente, mas sim à coletividade. Quem chega primeiro pode estacionar nestas vagas. Neste caso, não há como vendê-las, pois pertencem ao condomínio, fazendo parte da área comum.
Em relação às vagas possuidoras de matrícula individual, há de se observar que nos dias de hoje, praticamente elas não existem. A maioria dos imóveis que são vendidos com vaga individual, possuem uma única matrícula, constando a vaga como parte desta, não havendo a possibilidade de desmembramento.
A venda de vagas de garagem dentro do condomínio, deve observar certos requisitos: a) só podem ser oficialmente vendidas, aquelas que possuírem matrícula individual. Deve-se ainda observar que, salvo dispositivo contrário na Convenção do Condomínio, as vagas só podem ser utilizadas por quem mora no condomínio e é proprietário da alguma unidade. Portanto, na grande maioria dos casos, as vagas não podem ser vendidas para quem não possui imóvel no respectivo condomínio. Qualquer outra forma de comércio de vaga de garagem dentro do condomínio, não tem amparo legal; b) o condômino que vender a sua vaga, pode ter o seu imóvel desvalorizado na hora da venda, uma vez que a busca por vagas, tem se tornado algo cada vez mais intenso nos dias atuais.
Em relação às vagas possuidoras de matrícula individual, há de se observar que nos dias de hoje, praticamente elas não existem. A maioria dos imóveis que são vendidos com vaga individual, possuem uma única matrícula, constando a vaga como parte desta, não havendo a possibilidade de desmembramento.
A venda de vagas de garagem dentro do condomínio, deve observar certos requisitos: a) só podem ser oficialmente vendidas, aquelas que possuírem matrícula individual. Deve-se ainda observar que, salvo dispositivo contrário na Convenção do Condomínio, as vagas só podem ser utilizadas por quem mora no condomínio e é proprietário da alguma unidade. Portanto, na grande maioria dos casos, as vagas não podem ser vendidas para quem não possui imóvel no respectivo condomínio. Qualquer outra forma de comércio de vaga de garagem dentro do condomínio, não tem amparo legal; b) o condômino que vender a sua vaga, pode ter o seu imóvel desvalorizado na hora da venda, uma vez que a busca por vagas, tem se tornado algo cada vez mais intenso nos dias atuais.
sábado, 30 de agosto de 2014
O QUE FAZ O SUBSÍNDICO?
Tal qual as empresas têm seus diversos cargos, os condomínios cada vez mais necessitam de várias pessoas para administrá-los. O síndico, sem dúvida, é a figura mais lembrada e acionada do condomínio. Mas quem o substitui em caso de ausência ou renúncia? Para saber mais detalhadamente sobre isso, devemos consultar o documento denominado Convenção do Condomínio. Este documento é onde consta a forma de gestão do condomínio, inclusive em relação a quem substitui o síndico. Normalmente o síndico é substituído ou por alguém do conselho consultivo ou, quando houver o cargo, pelo subsíndico.
É muito importante observar que só pode haver o cargo de subsíndico, se houver previsão no documento de convenção. Caso contrário, não haverá legalidade nesta função, ainda que tenha sido decidido pela criação de tal cargo em assembleia.
Mas, enfim, o que o subsíndico faz? O subsíndico, na maioria dos casos, tem a função de substituir o síndico nos seus eventuais inadimplementos, ou seja em caso de ausência, renúncia ou demais impedimentos. Alguns condomínios têm a função de subsíndico como um coadministrador do condomínio, ou seja, ajuda o síndico na administração. É importante salientar que, ainda que exista o cargo de subsíndico, quem responde e representa judicialmente o condomínio continuará a ser o síndico. De forma geral, o cargo de subsíndico existe como reserva e não como coadministrador.
Quando há renúncia do síndico, ao contrário do que muitos possam imaginar, o subsíndico não assume automaticamente o cargo pelo tempo restante de mandato. A maioria das convenções prevê que, em caso de renúncia, deverá se proceder a uma nova eleição de síndico, o qual assumirá o cargo até a próxima eleição prevista em relação ao tempo de mandato do síndico anterior. Cabe ao subsíndico assumir interinamente o cargo, caso não haja eleição de um novo síndico imediatamente, devendo este providenciar uma nova eleição no menor espaço de tempo possível. Caso o subsíndico queira assumir definitivamente como o novo síndico, deverá concorrer com todos os outros candidatos. Quem for eleito, deverá permanecer na função até a data prevista para a próxima eleição.
Alguns podem perguntar: O subsíndico recebe remuneração? A resposta a esta pergunta pode estar na convenção, a qual deve fazer previsão em relação ao salário do síndico e do subsíndico. Na maioria dos casos, a convenção faz menção do salário do síndico ser decidido em assembleia, a qual poderá igualmente decidir se o subsíndico terá ou não remuneração.
Espero ter ajudado quanto aos esclarecimentos em relação à função de subsíndico. Fique à vontade para deixar seus comentários e tirar suas dúvidas.
É muito importante observar que só pode haver o cargo de subsíndico, se houver previsão no documento de convenção. Caso contrário, não haverá legalidade nesta função, ainda que tenha sido decidido pela criação de tal cargo em assembleia.
Mas, enfim, o que o subsíndico faz? O subsíndico, na maioria dos casos, tem a função de substituir o síndico nos seus eventuais inadimplementos, ou seja em caso de ausência, renúncia ou demais impedimentos. Alguns condomínios têm a função de subsíndico como um coadministrador do condomínio, ou seja, ajuda o síndico na administração. É importante salientar que, ainda que exista o cargo de subsíndico, quem responde e representa judicialmente o condomínio continuará a ser o síndico. De forma geral, o cargo de subsíndico existe como reserva e não como coadministrador.
Quando há renúncia do síndico, ao contrário do que muitos possam imaginar, o subsíndico não assume automaticamente o cargo pelo tempo restante de mandato. A maioria das convenções prevê que, em caso de renúncia, deverá se proceder a uma nova eleição de síndico, o qual assumirá o cargo até a próxima eleição prevista em relação ao tempo de mandato do síndico anterior. Cabe ao subsíndico assumir interinamente o cargo, caso não haja eleição de um novo síndico imediatamente, devendo este providenciar uma nova eleição no menor espaço de tempo possível. Caso o subsíndico queira assumir definitivamente como o novo síndico, deverá concorrer com todos os outros candidatos. Quem for eleito, deverá permanecer na função até a data prevista para a próxima eleição.
Alguns podem perguntar: O subsíndico recebe remuneração? A resposta a esta pergunta pode estar na convenção, a qual deve fazer previsão em relação ao salário do síndico e do subsíndico. Na maioria dos casos, a convenção faz menção do salário do síndico ser decidido em assembleia, a qual poderá igualmente decidir se o subsíndico terá ou não remuneração.
Espero ter ajudado quanto aos esclarecimentos em relação à função de subsíndico. Fique à vontade para deixar seus comentários e tirar suas dúvidas.
sábado, 23 de agosto de 2014
SEU CONDOMÍNIO PODE TER UM SÍNDICO QUE NÃO SEJA CONDÔMINO?
É cada vez mais comum a profissionalização do síndico. É fato que o tamanho e a complexidade dos condomínios, têm exigido pessoas cada vez mais qualificadas para gerir tais comunidades.
A questão que vem à tona é: o seu condomínio pode ser administrado por alguém que não seja condômino? Note que condômino, pela definição legal, é aquele que é proprietário de alguma unidade. Como descobrir isto? O documento oficial do condomínio que determina não só a forma de gestão, como também se o mesmo pode ser gerenciado por alguém que não seja o detentor do título de propriedade do imóvel, chama-se Convenção de Condomínio. Este é um dos documentos mais valiosos da comunidade e, através deste, pode-se verificar se há algum impedimento quanto ao síndico ser uma pessoa de fora, ou seja, não proprietária. No caso de constar um artigo referente ao gestor do condomínio ser obrigatoriamente uma pessoa proprietária, ou seja, condômina, não se poderá eleger um síndico de fora, ou até mesmo uma administradora que acumule a função de síndica. Nos dias atuais, isto pode representar um sério problema para o condomínio, uma vez que muitas vezes, ainda que haja um condômino provido de boa vontade para tomar a frente da administração dos moradores, este poderá ser atrapalhado pela pouca ou nenhuma experiência em relação à administração de um condomínio, o que pode vir a trazer sérios prejuízos a todos.
Neste caso, o condomínio estaria impedido de contratar um síndico profissional, profissão cada vez mais em alta e cada vez mais necessária nos condomínios. Como resolver isto? De uma única maneira: fazendo uma rerratificação na convenção, pois este é o único documento que tem poderes para modificar este assunto. Não se pode esquecer que, para haver qualquer mudança no documento em questão, há necessidade de aprovação por pelo menos 2/3 das frações ideais, caso contrário, não terá valor legal.
E o síndico do seu condomínio? Será que foi eleito dentro do que estava estabelecido na convenção?
A questão que vem à tona é: o seu condomínio pode ser administrado por alguém que não seja condômino? Note que condômino, pela definição legal, é aquele que é proprietário de alguma unidade. Como descobrir isto? O documento oficial do condomínio que determina não só a forma de gestão, como também se o mesmo pode ser gerenciado por alguém que não seja o detentor do título de propriedade do imóvel, chama-se Convenção de Condomínio. Este é um dos documentos mais valiosos da comunidade e, através deste, pode-se verificar se há algum impedimento quanto ao síndico ser uma pessoa de fora, ou seja, não proprietária. No caso de constar um artigo referente ao gestor do condomínio ser obrigatoriamente uma pessoa proprietária, ou seja, condômina, não se poderá eleger um síndico de fora, ou até mesmo uma administradora que acumule a função de síndica. Nos dias atuais, isto pode representar um sério problema para o condomínio, uma vez que muitas vezes, ainda que haja um condômino provido de boa vontade para tomar a frente da administração dos moradores, este poderá ser atrapalhado pela pouca ou nenhuma experiência em relação à administração de um condomínio, o que pode vir a trazer sérios prejuízos a todos.
Neste caso, o condomínio estaria impedido de contratar um síndico profissional, profissão cada vez mais em alta e cada vez mais necessária nos condomínios. Como resolver isto? De uma única maneira: fazendo uma rerratificação na convenção, pois este é o único documento que tem poderes para modificar este assunto. Não se pode esquecer que, para haver qualquer mudança no documento em questão, há necessidade de aprovação por pelo menos 2/3 das frações ideais, caso contrário, não terá valor legal.
E o síndico do seu condomínio? Será que foi eleito dentro do que estava estabelecido na convenção?
quarta-feira, 2 de julho de 2014
QUAIS AS VANTAGENS E DESVANTAGENS DE SE MORAR EM CONDOMÍNIO
O condomínio (em latim: condominium) ocorre quando existe um domínio de mais de uma pessoa simultaneamente de um determinado bem, ou partes de um bem, ou seja, significa propriedade comum.
O crescimento constante das cidades tem motivado a construção de condomínios, sejam eles verticais ou horizontais. Devido aos espaços destinados à construção cada vez mais escassos nos grandes centros, o surgimento de condomínios verticais tem sido ainda maior que o de horizontais.
Morar em condomínio, significa ter de dividir as áreas e as despesas comuns, o que inclui usufruí-lo socialmente e também contribuir para a manutenção destas áreas. Além disso, também deve-se obedecer as regras de comportamento (Regimento Interno), pois não se pode esquecer que se trata de uma comunidade de pessoas.
Se você nunca morou em um condomínio, fique atento para as vantagens e desvantagens, e verifique se você se adaptaria ou não a esta realidade.
A seguir, enumero uma série de vantagens de se morar em um condomínio:
a) Segurança - De forma geral, os condomínios estão melhor preparados em termos de segurança, pois muitos possuem segurança 24 horas, sistema de câmeras, porteiros 24 horas, etc., e talvez a parte mais importante: você dificilmente estará sozinho, pois ainda que esteja só no seu apartamento ou na sua casa, dentro do condomínio sempre haverá a presença de outras pessoas, o que pode inibir a entrada de amigos do alheio, os quais normalmente preferem correr menos riscos.
b) Possibilidade de utilização de áreas de lazer que muitas vezes você não terá na sua casa localizada fora de um condomínio, tais como: piscinas, quadras de futebol, quadras de tênis, etc.
c) Formar um novo grupo de amigos, uma vez que, por se tratar de uma comunidade, o condomínio sempre poderá incentivar a realização de atividades entre os seus moradores, tais como: festas juninas, churrascos e até mesmo com a participação nas assembleias.
d) Incentivar o surgimento de líderes, pois sempre deverá haver alguém que seja o representante legal do condomínio, no caso em questão, o síndico. Esta pessoa, na maioria dos casos será remunerada por esta função e, caso seja proprietária de unidade dentro do condomínio, estará zelando não só pelo seu patrimônio como pelo dos outros.
e) Ter com quem dividir as despesas das áreas comuns, pois se surgir a necessidade de reparos nestes espaços, o valor será rateado entre todos, normalmente na proporção das suas frações ideais.
Aqui vão uma série de desvantagens de se morar em um condomínio:
a) Segurança - Assim como de uma forma geral há maior segurança nos condomínios, isto não significa que você estará totalmente protegido. Alguns marginais podem identificar uma boa oportunidade para se assaltar não uma, mas várias unidades ao mesmo tempo, o que pode tornar muito mais lucrativa a pilhagem. Há muitos casos de arrastões, principalmente em condomínios de luxo, por todo o país.
b) As áreas de lazer do condomínio, significam maior valor na taxa de condomínio, uma vez que terão de sofrer constantes manutenções. Isto pode ser um problema para quem não precisa destas espaços, pois ainda que não os utilize, terá de arcar com as despesas. relativas a sua manutenção. Há de se considerar também, que muitos condomínios novos têm dado mais ênfase a estas áreas de lazer do que ao próprio tamanho de cada unidade residencial. Há uma tendência de condomínios com apartamentos ou casas cada vez menores e com cada vez mais áreas destinadas ao lazer. Para quem quer mais espaço no seu imóvel e não faz questão de locais de lazer, pode representar um problema ao se adquirir um imóvel em um condomínio novo.
c) Morar em um condomínio, muitas vezes representa perder um pouco da sua privacidade, justamente pelo fato de se tratar de uma comunidade. A sua presença muitas vezes vai ser exigida em assembleias, as quais nem sempre vão tratar de assuntos agradáveis. As decisões tomadas deverão ser cumpridas por todos, ainda que não estejam presentes. O efeito de uma assembleia pode ser o contrário de se participar de uma atividade social promovida pelo condomínio. Ao invés de fazer amigos, você poderá fazer inimigos.
d) Todo condomínio denominado oficialmente como tal, exige um representante legal, função esta que é exercida por um síndico. Esta pessoa será uma espécie de prefeito da comunidade e fará com que todos cumpram as normas de convivência do condomínio. Existem casos de síndicos que se julgam os donos do condomínio, abusando da sua autoridade e criando atritos com os moradores. Se você não gosta disto, não more em um condomínio.
e) Dividir as despesas das áreas comuns nem sempre pode ser uma boa coisa, pois muitas vezes você se vê obrigado a contribuir em um momento financeiramente ruim, tal como estar desempregado, ter tido muitas despesas extras, etc. Como as despesas relativas à manutenção são obrigatórias a todos, não há como escapar delas. É claro que se você morar fora de um condomínio também vai ter despesas de manutenção, mas poderá lidar com estas de acordo com a sua disponibilidade financeira.
É claro que podemos citar muito mais vantagens e desvantagens de se morar em um condomínio, mas é muito importante que você tenha ciência delas antes de fixar residência ou comércio em uma destas comunidades.
O crescimento constante das cidades tem motivado a construção de condomínios, sejam eles verticais ou horizontais. Devido aos espaços destinados à construção cada vez mais escassos nos grandes centros, o surgimento de condomínios verticais tem sido ainda maior que o de horizontais.
Morar em condomínio, significa ter de dividir as áreas e as despesas comuns, o que inclui usufruí-lo socialmente e também contribuir para a manutenção destas áreas. Além disso, também deve-se obedecer as regras de comportamento (Regimento Interno), pois não se pode esquecer que se trata de uma comunidade de pessoas.
Se você nunca morou em um condomínio, fique atento para as vantagens e desvantagens, e verifique se você se adaptaria ou não a esta realidade.
A seguir, enumero uma série de vantagens de se morar em um condomínio:
a) Segurança - De forma geral, os condomínios estão melhor preparados em termos de segurança, pois muitos possuem segurança 24 horas, sistema de câmeras, porteiros 24 horas, etc., e talvez a parte mais importante: você dificilmente estará sozinho, pois ainda que esteja só no seu apartamento ou na sua casa, dentro do condomínio sempre haverá a presença de outras pessoas, o que pode inibir a entrada de amigos do alheio, os quais normalmente preferem correr menos riscos.
b) Possibilidade de utilização de áreas de lazer que muitas vezes você não terá na sua casa localizada fora de um condomínio, tais como: piscinas, quadras de futebol, quadras de tênis, etc.
c) Formar um novo grupo de amigos, uma vez que, por se tratar de uma comunidade, o condomínio sempre poderá incentivar a realização de atividades entre os seus moradores, tais como: festas juninas, churrascos e até mesmo com a participação nas assembleias.
d) Incentivar o surgimento de líderes, pois sempre deverá haver alguém que seja o representante legal do condomínio, no caso em questão, o síndico. Esta pessoa, na maioria dos casos será remunerada por esta função e, caso seja proprietária de unidade dentro do condomínio, estará zelando não só pelo seu patrimônio como pelo dos outros.
e) Ter com quem dividir as despesas das áreas comuns, pois se surgir a necessidade de reparos nestes espaços, o valor será rateado entre todos, normalmente na proporção das suas frações ideais.
Aqui vão uma série de desvantagens de se morar em um condomínio:
a) Segurança - Assim como de uma forma geral há maior segurança nos condomínios, isto não significa que você estará totalmente protegido. Alguns marginais podem identificar uma boa oportunidade para se assaltar não uma, mas várias unidades ao mesmo tempo, o que pode tornar muito mais lucrativa a pilhagem. Há muitos casos de arrastões, principalmente em condomínios de luxo, por todo o país.
b) As áreas de lazer do condomínio, significam maior valor na taxa de condomínio, uma vez que terão de sofrer constantes manutenções. Isto pode ser um problema para quem não precisa destas espaços, pois ainda que não os utilize, terá de arcar com as despesas. relativas a sua manutenção. Há de se considerar também, que muitos condomínios novos têm dado mais ênfase a estas áreas de lazer do que ao próprio tamanho de cada unidade residencial. Há uma tendência de condomínios com apartamentos ou casas cada vez menores e com cada vez mais áreas destinadas ao lazer. Para quem quer mais espaço no seu imóvel e não faz questão de locais de lazer, pode representar um problema ao se adquirir um imóvel em um condomínio novo.
c) Morar em um condomínio, muitas vezes representa perder um pouco da sua privacidade, justamente pelo fato de se tratar de uma comunidade. A sua presença muitas vezes vai ser exigida em assembleias, as quais nem sempre vão tratar de assuntos agradáveis. As decisões tomadas deverão ser cumpridas por todos, ainda que não estejam presentes. O efeito de uma assembleia pode ser o contrário de se participar de uma atividade social promovida pelo condomínio. Ao invés de fazer amigos, você poderá fazer inimigos.
d) Todo condomínio denominado oficialmente como tal, exige um representante legal, função esta que é exercida por um síndico. Esta pessoa será uma espécie de prefeito da comunidade e fará com que todos cumpram as normas de convivência do condomínio. Existem casos de síndicos que se julgam os donos do condomínio, abusando da sua autoridade e criando atritos com os moradores. Se você não gosta disto, não more em um condomínio.
e) Dividir as despesas das áreas comuns nem sempre pode ser uma boa coisa, pois muitas vezes você se vê obrigado a contribuir em um momento financeiramente ruim, tal como estar desempregado, ter tido muitas despesas extras, etc. Como as despesas relativas à manutenção são obrigatórias a todos, não há como escapar delas. É claro que se você morar fora de um condomínio também vai ter despesas de manutenção, mas poderá lidar com estas de acordo com a sua disponibilidade financeira.
É claro que podemos citar muito mais vantagens e desvantagens de se morar em um condomínio, mas é muito importante que você tenha ciência delas antes de fixar residência ou comércio em uma destas comunidades.
quarta-feira, 4 de junho de 2014
CRIME DENTRO DO CONDOMÍNIO? COMO O SÍNDICO DEVE PROCEDER
Os condomínios cada vez maiores dos dias de hoje, exigem síndicos muito bem preparados. O síndico passa a ser quase que um prefeito da comunidade, pois é isto que um condomínio é, uma comunidade, a qual é formada por diversas famílias, possuidoras de valores éticos e morais distintos. É claro que nos condomínios mais antigos e de menor porte, também vale a máxima de que o síndico deve ter um bom conhecimento das leis condominiais, bem como deve ser uma pessoa que saiba lidar com os conflitos.
É cada vez mais comum nos depararmos com notícias de crimes ocorridos dentro de condomínios, os quais ocorrem sem distinção de classe. Sabemos que é uma situação que exige muito do lado psicológico, mas o bom administrador deverá saber como proceder nestas situações.
Em primeiro lugar, deve-se levar em consideração que o síndico não é polícia, portanto não deve e não pode tomar partido em uma cena de crime. Isto deve ser deixado para os especialistas, ou seja, para a polícia técnica. O síndico não tem autoridade neste caso.
Em segundo lugar, o condomínio é uma área particular, portanto não aberta a entrada de pessoas estranhas, salvo quando autorizadas por moradores ou pela administração. No caso de haver imprensa, esta só poderá adentrar no condomínio se autorizada pelo síndico ou pela administração. A polícia pode e deve entrar no condomínio, pois somente assim poderá fazer o seu trabalho.
Por último, caberá ao síndico organizar a entrada e saída de pessoas do condomínio, orientando aos empregados e moradores em como deverão proceder, fornecendo às autoridades as informações que forem relevantes ao ocorrido.
Mais uma vez eu destaco, o síndico não é o responsável pelo comportamento dos moradores, não há o que fazer quanto ao que ocorre dentro das unidades, salvo se afetarem aos outros moradores ou às áreas comuns do condomínio. Ainda assim, o síndico não pode invadir nenhum imóvel do condomínio, a menos que estes representem perigo para os demais, e assim mesmo isto tem de ser feito com a presença de testemunhas. Se ocorreu um crime, a polícia deverá ser acionada. Isto poderá ser feito por qualquer morador ou empregado, e não obrigatoriamente pelo síndico.
Em resumo, se ocorrer um crime no seu condomínio, caberá ao síndico somente orientar em relação à entrada de pessoas estranhas, incluindo a imprensa, fornecendo informações, do que for da sua competência. Não caberá a este, a função de investigação, a qual deverá ser deixada para os profissionais competentes.
É cada vez mais comum nos depararmos com notícias de crimes ocorridos dentro de condomínios, os quais ocorrem sem distinção de classe. Sabemos que é uma situação que exige muito do lado psicológico, mas o bom administrador deverá saber como proceder nestas situações.
Em primeiro lugar, deve-se levar em consideração que o síndico não é polícia, portanto não deve e não pode tomar partido em uma cena de crime. Isto deve ser deixado para os especialistas, ou seja, para a polícia técnica. O síndico não tem autoridade neste caso.
Em segundo lugar, o condomínio é uma área particular, portanto não aberta a entrada de pessoas estranhas, salvo quando autorizadas por moradores ou pela administração. No caso de haver imprensa, esta só poderá adentrar no condomínio se autorizada pelo síndico ou pela administração. A polícia pode e deve entrar no condomínio, pois somente assim poderá fazer o seu trabalho.
Por último, caberá ao síndico organizar a entrada e saída de pessoas do condomínio, orientando aos empregados e moradores em como deverão proceder, fornecendo às autoridades as informações que forem relevantes ao ocorrido.
Mais uma vez eu destaco, o síndico não é o responsável pelo comportamento dos moradores, não há o que fazer quanto ao que ocorre dentro das unidades, salvo se afetarem aos outros moradores ou às áreas comuns do condomínio. Ainda assim, o síndico não pode invadir nenhum imóvel do condomínio, a menos que estes representem perigo para os demais, e assim mesmo isto tem de ser feito com a presença de testemunhas. Se ocorreu um crime, a polícia deverá ser acionada. Isto poderá ser feito por qualquer morador ou empregado, e não obrigatoriamente pelo síndico.
Em resumo, se ocorrer um crime no seu condomínio, caberá ao síndico somente orientar em relação à entrada de pessoas estranhas, incluindo a imprensa, fornecendo informações, do que for da sua competência. Não caberá a este, a função de investigação, a qual deverá ser deixada para os profissionais competentes.
terça-feira, 27 de maio de 2014
VOCÊ SABE QUAIS SÃO OS 4 "C" DO CONDOMÍNIO?
Falar sobre problemas em condomínios, pode até parecer redundância. Enquanto existir vida humana em comunidade, sempre haverá desavenças, pois as pessoas nunca pensam de forma igual.
Em relação aos problemas mais comuns que ocorrem nos condomínios, e depois de muito tempo atendendo a diversas classes condominiais, bem como ter estabelecido contatos com vários profissionais do setor, pude classificar os 04 maiores índices de queixas, os quais são conhecidos como os "OS 04 "C" DO CONDOMÍNIO". Esta denominação faz referência ao fato destes problemas coincidentemente começarem todos com a letra "C", os quais podem ser descritos conforme a seguir:
1º "C" - Carro (também pode ser extensível para motos) - Quem nunca teve problemas com seu veículo no condomínio, que atire o primeiro pneu. Brincadeiras à parte, se você nunca teve este tipo de problema, ou não tem veículo, ou o seu condomínio é muito organizado e civilizado. As ocorrências mais comuns relacionadas ao tema são: veículos estacionados fora da demarcação da vaga, atrapalhando a manobra de outros veículos; veículos estacionados no espaço de outro morador; motos estacionadas entre as vagas, em área não permitida, atrapalhando a abertura das portas dos automóveis.
2º "C" - Criança - Normalmente os problemas relacionados às crianças dizem respeito à barulho; brincadeiras fora das áreas destinadas, tais como nas garagens, por exemplo; danos às áreas comuns, tais como: boladas nos vidros, riscos nas paredes, interfones danificados. Cabe lembrar que os pais ou responsáveis, sempre serão responsabilizados em caso de danos ocorridos nas áreas comuns ou desobediência às normas da Convenção e do Regimento Interno do condomínio, ocasionados pelas suas crianças e que possam ser comprovados. Note que, caso não seja possível encontrar o culpado, caberá ao condomínio, ou seja, a todos os condôminos, assumirem o prejuízo.
3º "C" - Cachorro (pode ser aplicado a outros bichos) - Quando se fala em cachorro, sempre há relação com barulho e necessidades fisiológicas nas áreas comuns. Já vi muita gente reclamando de ter tomado multa porque tem cachorro, e o condomínio não pode impedir o morador de possuir um bicho de estimação, este direito está assegurado na lei. Isto é verdade, não há como o condomínio proibir a posse de bichos de estimação pelos moradores. O que tem de ser feito é o Regimento Interno impor normas quanto aos bichos de estimação, falando sobre o comportamento, o porte do animal, etc. Isto pode e deve ser feito. O problema é que na maiorias dos casos, a pessoa não tomou a multa porque tinha um cachorro, mas sim porque o seu animal causou algum dano ou desconforto à comunidade, ou seja, ao condomínio. Neste caso a multa pode e deve ser aplicada. Muitos associam que a lei prevê que qualquer barulho deve cessar a partir das 22:00 hs, sendo assim não há problema em se produzir ruído até este horário. Isto não é verdade, qualquer barulho proposital, que cause incômodo aos demais moradores do condomínio, pode ser motivo de advertência e multa. O latido constante de um cachorro se encaixa neste tipo de problema. Ninguém é obrigado a ouvir o dia inteiro um cachorro latindo. O proprietário deste animal pode e deve ser notificado e multado. Quanto às necessidades fisiológicas nas áreas comuns, parece óbvio falar que o proprietário do animal deve recolher os dejetos produzidos por este. Infelizmente, nem todos pensam assim, e neste caso também caberá advertência e multa ao infrator (o dono do animal).
4º "C" - Cano - Problema muito constante nos condomínios, canos com vazamento, são sempre um incômodo. Muitas vezes os moradores têm de colocar panos em cima dos seus veículos devido a vazamentos oriundos dos canos situados no teto da garagem. Também podem ocorrer vazamentos nos canos das áreas comuns (corredores e colunas), o que não só representa um desconforto para os moradores, como também pode aumentar sobremaneira a conta de água. Os problemas relacionados a encanamentos são mais comuns em prédios antigos, mas também há um considerável número de ocorrências registradas em prédios novos, que muitas vezes ocorrem pela má qualidade do material empregado ou por falhas de projeto. É interessante destacar que as construtoras, por lei, são obrigadas a dar 05 anos de garantia pela edificação, e o encanamento faz parte do prédio. Em caso de problemas, a construtora deverá ser imediatamente notificada e tomar as providências cabíveis.
É claro que existem muitos outros problemas relacionados aos condomínios.
A lista citada, apenas enumera os que têm maior ocorrência. Tanto que motivou à criação, até de forma um tanto bem humorada, dos 4 "C". Se você quer citar algum problema que ocorre de forma constante no seu condomínio, fique à vontade para deixar a sua opinião.
Em relação aos problemas mais comuns que ocorrem nos condomínios, e depois de muito tempo atendendo a diversas classes condominiais, bem como ter estabelecido contatos com vários profissionais do setor, pude classificar os 04 maiores índices de queixas, os quais são conhecidos como os "OS 04 "C" DO CONDOMÍNIO". Esta denominação faz referência ao fato destes problemas coincidentemente começarem todos com a letra "C", os quais podem ser descritos conforme a seguir:
1º "C" - Carro (também pode ser extensível para motos) - Quem nunca teve problemas com seu veículo no condomínio, que atire o primeiro pneu. Brincadeiras à parte, se você nunca teve este tipo de problema, ou não tem veículo, ou o seu condomínio é muito organizado e civilizado. As ocorrências mais comuns relacionadas ao tema são: veículos estacionados fora da demarcação da vaga, atrapalhando a manobra de outros veículos; veículos estacionados no espaço de outro morador; motos estacionadas entre as vagas, em área não permitida, atrapalhando a abertura das portas dos automóveis.
2º "C" - Criança - Normalmente os problemas relacionados às crianças dizem respeito à barulho; brincadeiras fora das áreas destinadas, tais como nas garagens, por exemplo; danos às áreas comuns, tais como: boladas nos vidros, riscos nas paredes, interfones danificados. Cabe lembrar que os pais ou responsáveis, sempre serão responsabilizados em caso de danos ocorridos nas áreas comuns ou desobediência às normas da Convenção e do Regimento Interno do condomínio, ocasionados pelas suas crianças e que possam ser comprovados. Note que, caso não seja possível encontrar o culpado, caberá ao condomínio, ou seja, a todos os condôminos, assumirem o prejuízo.
3º "C" - Cachorro (pode ser aplicado a outros bichos) - Quando se fala em cachorro, sempre há relação com barulho e necessidades fisiológicas nas áreas comuns. Já vi muita gente reclamando de ter tomado multa porque tem cachorro, e o condomínio não pode impedir o morador de possuir um bicho de estimação, este direito está assegurado na lei. Isto é verdade, não há como o condomínio proibir a posse de bichos de estimação pelos moradores. O que tem de ser feito é o Regimento Interno impor normas quanto aos bichos de estimação, falando sobre o comportamento, o porte do animal, etc. Isto pode e deve ser feito. O problema é que na maiorias dos casos, a pessoa não tomou a multa porque tinha um cachorro, mas sim porque o seu animal causou algum dano ou desconforto à comunidade, ou seja, ao condomínio. Neste caso a multa pode e deve ser aplicada. Muitos associam que a lei prevê que qualquer barulho deve cessar a partir das 22:00 hs, sendo assim não há problema em se produzir ruído até este horário. Isto não é verdade, qualquer barulho proposital, que cause incômodo aos demais moradores do condomínio, pode ser motivo de advertência e multa. O latido constante de um cachorro se encaixa neste tipo de problema. Ninguém é obrigado a ouvir o dia inteiro um cachorro latindo. O proprietário deste animal pode e deve ser notificado e multado. Quanto às necessidades fisiológicas nas áreas comuns, parece óbvio falar que o proprietário do animal deve recolher os dejetos produzidos por este. Infelizmente, nem todos pensam assim, e neste caso também caberá advertência e multa ao infrator (o dono do animal).
4º "C" - Cano - Problema muito constante nos condomínios, canos com vazamento, são sempre um incômodo. Muitas vezes os moradores têm de colocar panos em cima dos seus veículos devido a vazamentos oriundos dos canos situados no teto da garagem. Também podem ocorrer vazamentos nos canos das áreas comuns (corredores e colunas), o que não só representa um desconforto para os moradores, como também pode aumentar sobremaneira a conta de água. Os problemas relacionados a encanamentos são mais comuns em prédios antigos, mas também há um considerável número de ocorrências registradas em prédios novos, que muitas vezes ocorrem pela má qualidade do material empregado ou por falhas de projeto. É interessante destacar que as construtoras, por lei, são obrigadas a dar 05 anos de garantia pela edificação, e o encanamento faz parte do prédio. Em caso de problemas, a construtora deverá ser imediatamente notificada e tomar as providências cabíveis.
É claro que existem muitos outros problemas relacionados aos condomínios.
A lista citada, apenas enumera os que têm maior ocorrência. Tanto que motivou à criação, até de forma um tanto bem humorada, dos 4 "C". Se você quer citar algum problema que ocorre de forma constante no seu condomínio, fique à vontade para deixar a sua opinião.
sábado, 24 de maio de 2014
CONDÔMINO ANTISSOCIAL PODE SER EXPULSO DO CONDOMÍNIO?
Aí está um assunto que muitos moradores de condomínio não só querem saber, como também trazem à tona em diversas assembleias.
O que é um condômino antissocial? Podemos definir como condômino antissocial, aquele que constantemente traz problemas não só para a coletividade, como também para uma boa gestão do condomínio. Muitos vão perguntar - Mas que tipos de problemas? Os mais comuns dizem respeito à desobediência das normas internas do condomínio (Convenção e Regimento Interno), tais como: barulhos, animais pertencentes a estes utilizando áreas comuns para fazerem suas necessidades fisiológicas, colocação do veículo em outra vaga de garagem ou fora da área demarcada, falta de urbanidade e respeito com outros moradores e funcionários do condomínio, danificar propositalmente áreas comuns, etc. O condômino que constantemente atrasa ou deixa de pagar as suas obrigações relativas às taxas de condomínio, também se enquadra como antissocial. Mas neste caso, há de se fazer uma ressalva: se a falta de pagamento das taxas é devida a uma situação passageira pela qual o condômino está passando tal como desemprego, doença grave, ou algo similar, muitas vezes pode-se entender que não se trata de um comportamento antissocial, mas sim da falta de se cumprir uma obrigação. Já em relação ao devedor contumaz, ou seja, aquele que constantemente está em atraso, por um longo período de tempo, trazendo sempre prejuízos para o condomínio, uma vez que muitas vezes deixa-se de executar alguma obra devido à esta constante inadimplência, pode ser enquadrado como antissocial, uma vez que está prejudicando a coletividade.
Em relação à possibilidade de expulsão do condômino antissocial do condomínio, isto não é possível devido ao direito de propriedade, o qual está previsto no art. 5°, XXII e XXIII, da Constituição Federal.
Mas, apesar da impossibilidade de expulsão, a legislação civil, nesses casos, prevê como sanção a aplicação de multa pecuniária ao condômino antissocial, que pode chegar a 10 (dez) vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme previsto no art. 1.337, parágrafo único, do Novo Código Civil Brasileiro.
Existem casos reais em que a aplicação de multa equivalente ao décuplo da contribuição condominial, acabou por fazer com que o condômino acabasse optando em deixar o condomínio. Imaginem a seguinte situação: em um condomínio de luxo onde a taxa condominial gira em torno de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), um condômino recebe uma multa no valor de 10 (dez) vezes a taxa de condomínio, ou seja, R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), o que é uma multa bastante pesada, ainda que se trate de um condomínio de luxo. Repare o que dia o Artigo 1.337 do Código Civil: “O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio, poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”
Note que, de acordo com este artigo, o condômino infrator que, de forma reiterada apresenta comportamento antissocial, pode ser multado em até 10 (dez) vezes a sua contribuição condominial, até que a assembleia decida cessar a cobrança da multa. Neste caso, se o infrator insistir no seu comportamento inadequado, poderá ser multado indefinidamente. Imaginem um caso em que o condômino seja multado durante 10 (dez) meses ininterruptos com um valor equivalente a 10 (dez) contribuições mensais. No caso do citado condomínio, a dívida poderia chegar a R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), o que começaria a torná-la impagável, ainda que o infrator possuísse uma boa reserva financeira. Isto refletiria no valor do imóvel, uma vez que, em caso de venda, a dívida teria de ser abatida do valor total da unidade. Casos como este, acabam por quase que obrigar ao proprietário do imóvel em colocá-lo à venda, servindo como forte motivação para fazê-lo deixar o condomínio.
Cabe uma ressalta: a multa de 10 (dez) vezes a contribuição condominial, tem de ter embasamento, não pode ser imposta somente pelo síndico, e é a multa mais alta um condômino infrator pode sofrer. Portanto, não é fácil de ser aplicada e não pode envolver questões pessoais, somente o que puder ser provado.
Resumindo: condômino antissocial não pode ser expulso, mas há mecanismos legais, tais como pesadas multas, as quais só podem ser aplicadas se houver motivo comprovado, que podem motivá-lo a deixar o condomínio.
O que é um condômino antissocial? Podemos definir como condômino antissocial, aquele que constantemente traz problemas não só para a coletividade, como também para uma boa gestão do condomínio. Muitos vão perguntar - Mas que tipos de problemas? Os mais comuns dizem respeito à desobediência das normas internas do condomínio (Convenção e Regimento Interno), tais como: barulhos, animais pertencentes a estes utilizando áreas comuns para fazerem suas necessidades fisiológicas, colocação do veículo em outra vaga de garagem ou fora da área demarcada, falta de urbanidade e respeito com outros moradores e funcionários do condomínio, danificar propositalmente áreas comuns, etc. O condômino que constantemente atrasa ou deixa de pagar as suas obrigações relativas às taxas de condomínio, também se enquadra como antissocial. Mas neste caso, há de se fazer uma ressalva: se a falta de pagamento das taxas é devida a uma situação passageira pela qual o condômino está passando tal como desemprego, doença grave, ou algo similar, muitas vezes pode-se entender que não se trata de um comportamento antissocial, mas sim da falta de se cumprir uma obrigação. Já em relação ao devedor contumaz, ou seja, aquele que constantemente está em atraso, por um longo período de tempo, trazendo sempre prejuízos para o condomínio, uma vez que muitas vezes deixa-se de executar alguma obra devido à esta constante inadimplência, pode ser enquadrado como antissocial, uma vez que está prejudicando a coletividade.
Em relação à possibilidade de expulsão do condômino antissocial do condomínio, isto não é possível devido ao direito de propriedade, o qual está previsto no art. 5°, XXII e XXIII, da Constituição Federal.
Mas, apesar da impossibilidade de expulsão, a legislação civil, nesses casos, prevê como sanção a aplicação de multa pecuniária ao condômino antissocial, que pode chegar a 10 (dez) vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme previsto no art. 1.337, parágrafo único, do Novo Código Civil Brasileiro.
Existem casos reais em que a aplicação de multa equivalente ao décuplo da contribuição condominial, acabou por fazer com que o condômino acabasse optando em deixar o condomínio. Imaginem a seguinte situação: em um condomínio de luxo onde a taxa condominial gira em torno de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), um condômino recebe uma multa no valor de 10 (dez) vezes a taxa de condomínio, ou seja, R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), o que é uma multa bastante pesada, ainda que se trate de um condomínio de luxo. Repare o que dia o Artigo 1.337 do Código Civil: “O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio, poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”
Note que, de acordo com este artigo, o condômino infrator que, de forma reiterada apresenta comportamento antissocial, pode ser multado em até 10 (dez) vezes a sua contribuição condominial, até que a assembleia decida cessar a cobrança da multa. Neste caso, se o infrator insistir no seu comportamento inadequado, poderá ser multado indefinidamente. Imaginem um caso em que o condômino seja multado durante 10 (dez) meses ininterruptos com um valor equivalente a 10 (dez) contribuições mensais. No caso do citado condomínio, a dívida poderia chegar a R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), o que começaria a torná-la impagável, ainda que o infrator possuísse uma boa reserva financeira. Isto refletiria no valor do imóvel, uma vez que, em caso de venda, a dívida teria de ser abatida do valor total da unidade. Casos como este, acabam por quase que obrigar ao proprietário do imóvel em colocá-lo à venda, servindo como forte motivação para fazê-lo deixar o condomínio.
Cabe uma ressalta: a multa de 10 (dez) vezes a contribuição condominial, tem de ter embasamento, não pode ser imposta somente pelo síndico, e é a multa mais alta um condômino infrator pode sofrer. Portanto, não é fácil de ser aplicada e não pode envolver questões pessoais, somente o que puder ser provado.
Resumindo: condômino antissocial não pode ser expulso, mas há mecanismos legais, tais como pesadas multas, as quais só podem ser aplicadas se houver motivo comprovado, que podem motivá-lo a deixar o condomínio.
sábado, 17 de maio de 2014
05 DICAS PARA SABER SE VOCÊ É UM BOM MORADOR DO CONDOMÍNIO.
As maiores críticas dentro do condomínio, normalmente são relativas à sua administração, ou seja, síndico e/ou administradoras. Mas será que só quem administra merece ser criticado? O que você faz para melhorar o seu condomínio? Pense nisto antes de partir para o que aparentemente pode parecer mais fácil: criticar o trabalho dos outros.
Aqui vão 05 dicas para saber se você é considerado um bom morador dentro da sua comunidade:
01 - Quando você passa pelas áreas comuns do condomínio, as pessoas te evitam e fingem que não te veem. Isto pode ser ocasionado por dois motivos: ou você mora em um local onde só tem esnobes e ninguém faz questão de cumprimentar os outros, comportamento este que infelizmente passa a ser considerado como normal em alguns lugares, o que definitivamente não é, ou você é uma pessoa considerada antipática, chata e incoveniente, o que faz com que os outros moradores não façam a mínima questão de ter contato com a sua pessoa. Em ambos os casos isto pode ser trabalhado, muitas vezes com atitudes simples: se não te cumprimentam, cumprimente os outros mesmo assim, talvez isto sirva para quebrar o gelo que há entre as duas partes. Seja gentil, abra um sorriso, demonstre que está de bem com a vida, isto contamina positivamente os outros e serve para quebrar a antipatia que os moradores podem nutrir por você.
02 - Nas assembleias, quando você chega, todos se entreolham e começam a cochichar, o síndico tem um olhar de preocupação, muitos param de conversar e te olham. Cuidado! A sua presença pode ser indesejada. Se você é uma pessoa ativa nas assembleias, ótimo, é um direito seu, mas tome cuidado com a linha tênue que separa ser ativo de ser incoveniente. As assembleias têm o propósito de resolver os problemas do condomínio, onde todos devem apresentar opiniões e expressar as suas preocupações. O problema é que muitas vezes os moradores não obedecem a sua vez de falar, e acabam por atrapalhar o andamento da reunião. É muito comum também alguns presentes começarem a falar de assuntos fora da pauta, o que acaba por tornar a reunião morosa e improdutiva. Este tipo de atitude, não só atrapalha a assembleia, como também gera antipatia por parte dos participantes. Não seja esta pessoa, procure pedir e esperar a sua vez de falar, não discuta sobre assuntos que não estejam na pauta, e o pior de tudo, se você chegou atrasado, respeite quem chegou no horário, não queira se tornar negativamente o centro das atenções.
03 - Sempre tem aqueles que são do contra. Tudo que é discutido nas assembleias não os agrada, principalmente quando envolve a parte financeira. Ora, o condômino tem de ter consciência que morar em um condomínio significa estar em uma comunidade, e portanto em uma democracia, onde o voto da maioria é o que vale. Se há necessidade de se fazer uma obra urgente, de nada adianta ser contra o desembolso financeiro para realizá-la, pois isto terá de ser feito goste você ou não. Parece um tanto duro falar sobre isso, mas se a sua condição financeira não permite, não more em um condomínio, pois fatalmente situações de cobranças de taxas extras irão ocorrer. O não pagamento destas taxas, irá onerar os outros moradores e também fará com que o condomínio proceda à cobrança judicial destes valores, o que poderá até fazer com que você perca o imóvel.
04 - Se você é daqueles que gostam de resolver tudo na agressão física, cuidado ao fazer isto em um condomínio. Além dos dispositivos legais, que permitem a quem sofrer qualquer tipo de agressão, formalizar queixa em delegacia de polícia, em um condomínio, se isto ocorrer em uma assembleia, irão haver várias testemunhas e um documento oficial que fará o registro do fato, a ata da assembleia, a qual é aceita como prova em caso de ação judicial. Mantenha sempre a calma e, em hipótese nenhuma, parta para as vias de fato, pois além de se tratar de atitude totalmente injustificada, pode ter proporções ainda maiores se houverem testemunhas.
05 - Nunca ache que tem mais direitos que os demais condôminos. Respeite as demarcações das vagas de garagem, não deixe o seu bichinho de estimação fazer as necessidades fisiológicas nas áreas comuns do condomínio, não faça barulhos desnecessários que incomodem os outros, em qualquer horário, não desrespeite os funcionários. E o mais importante: não deixe de cumprir as normas do Regimento Interno e da Convenção do Condomínio.
Viver em condomínio é viver em comunidade. Respeitar as normas de convivência é uma obrigação e não um favor. Se você não se adapta a este tipo de convivência, não pode fixar residência em um condomínio. Procure morar em um local onde possa ter mais liberdade, mas nunca se esqueça que ainda assim deverá respeitar a lei. E ninguém está acima dela.
Aqui vão 05 dicas para saber se você é considerado um bom morador dentro da sua comunidade:
01 - Quando você passa pelas áreas comuns do condomínio, as pessoas te evitam e fingem que não te veem. Isto pode ser ocasionado por dois motivos: ou você mora em um local onde só tem esnobes e ninguém faz questão de cumprimentar os outros, comportamento este que infelizmente passa a ser considerado como normal em alguns lugares, o que definitivamente não é, ou você é uma pessoa considerada antipática, chata e incoveniente, o que faz com que os outros moradores não façam a mínima questão de ter contato com a sua pessoa. Em ambos os casos isto pode ser trabalhado, muitas vezes com atitudes simples: se não te cumprimentam, cumprimente os outros mesmo assim, talvez isto sirva para quebrar o gelo que há entre as duas partes. Seja gentil, abra um sorriso, demonstre que está de bem com a vida, isto contamina positivamente os outros e serve para quebrar a antipatia que os moradores podem nutrir por você.
02 - Nas assembleias, quando você chega, todos se entreolham e começam a cochichar, o síndico tem um olhar de preocupação, muitos param de conversar e te olham. Cuidado! A sua presença pode ser indesejada. Se você é uma pessoa ativa nas assembleias, ótimo, é um direito seu, mas tome cuidado com a linha tênue que separa ser ativo de ser incoveniente. As assembleias têm o propósito de resolver os problemas do condomínio, onde todos devem apresentar opiniões e expressar as suas preocupações. O problema é que muitas vezes os moradores não obedecem a sua vez de falar, e acabam por atrapalhar o andamento da reunião. É muito comum também alguns presentes começarem a falar de assuntos fora da pauta, o que acaba por tornar a reunião morosa e improdutiva. Este tipo de atitude, não só atrapalha a assembleia, como também gera antipatia por parte dos participantes. Não seja esta pessoa, procure pedir e esperar a sua vez de falar, não discuta sobre assuntos que não estejam na pauta, e o pior de tudo, se você chegou atrasado, respeite quem chegou no horário, não queira se tornar negativamente o centro das atenções.
03 - Sempre tem aqueles que são do contra. Tudo que é discutido nas assembleias não os agrada, principalmente quando envolve a parte financeira. Ora, o condômino tem de ter consciência que morar em um condomínio significa estar em uma comunidade, e portanto em uma democracia, onde o voto da maioria é o que vale. Se há necessidade de se fazer uma obra urgente, de nada adianta ser contra o desembolso financeiro para realizá-la, pois isto terá de ser feito goste você ou não. Parece um tanto duro falar sobre isso, mas se a sua condição financeira não permite, não more em um condomínio, pois fatalmente situações de cobranças de taxas extras irão ocorrer. O não pagamento destas taxas, irá onerar os outros moradores e também fará com que o condomínio proceda à cobrança judicial destes valores, o que poderá até fazer com que você perca o imóvel.
04 - Se você é daqueles que gostam de resolver tudo na agressão física, cuidado ao fazer isto em um condomínio. Além dos dispositivos legais, que permitem a quem sofrer qualquer tipo de agressão, formalizar queixa em delegacia de polícia, em um condomínio, se isto ocorrer em uma assembleia, irão haver várias testemunhas e um documento oficial que fará o registro do fato, a ata da assembleia, a qual é aceita como prova em caso de ação judicial. Mantenha sempre a calma e, em hipótese nenhuma, parta para as vias de fato, pois além de se tratar de atitude totalmente injustificada, pode ter proporções ainda maiores se houverem testemunhas.
05 - Nunca ache que tem mais direitos que os demais condôminos. Respeite as demarcações das vagas de garagem, não deixe o seu bichinho de estimação fazer as necessidades fisiológicas nas áreas comuns do condomínio, não faça barulhos desnecessários que incomodem os outros, em qualquer horário, não desrespeite os funcionários. E o mais importante: não deixe de cumprir as normas do Regimento Interno e da Convenção do Condomínio.
Viver em condomínio é viver em comunidade. Respeitar as normas de convivência é uma obrigação e não um favor. Se você não se adapta a este tipo de convivência, não pode fixar residência em um condomínio. Procure morar em um local onde possa ter mais liberdade, mas nunca se esqueça que ainda assim deverá respeitar a lei. E ninguém está acima dela.
sábado, 10 de maio de 2014
SÍNDICO PROFISSIONAL, UMA PROFISSÃO EM ALTA.
Condomínios têm funcionamento muito similar ao de empresas, apesar de alguns dizerem o contrário. A maior diferença é que o condomínio não visa o lucro, mas o rateio das despesas mensais nas suas áreas comuns e de tudo que dizer respeito ao seu correto funcionamento (funcionários, manutenções, etc.) entre os proprietários das unidades.
Tal como uma empresa deve ser administrada por alguém competente e conhecedor da sua área de atuação, o condomínio cada vez mais está exigindo pessoas qualificadas para a sua gestão. Neste aspecto surge a figura do síndico profissional, e tal como o título já sugere, trata-se de uma pessoa devidamente qualificada para o cargo, seja pela experiência, seja por cursos profissionalizantes, ou os dois. Grandes condomínios, assim como grandes empresas, têm exigido profissionais cada vez mais qualificados para a sua administração, devido ao seu alto grau de complexidade. Você levaria o seu automóvel em um mecânico amador? Você levaria a sua calça de marca para fazer um ajuste em alguém que mal sabe costurar? Podemos colocar a administração de um condomínio da mesma forma: Você entregaria o seu patrimônio para ser administrado por alguém com pouco conhecimento na área? Baseado nestas premissas, aquela figura do síndico como um morador antigo, muitas vezes aposentado, com pouco ou nenhum conhecimento das leis de condomínio, e que foi eleito porque ninguém mais queria tal responsabilidade, tem perdido espaço para o síndico profissionalizado, o qual muitas vezes não é morador nem proprietário, tem muita experiência na administração condominial, profundo conhecimento das leis e, principalmente, sabe lidar com conflitos e é uma pessoa neutra. Alguns podem falar que o síndico tem de morar no condomínio para poder gerenciá-lo de forma eficiente. Isto é uma ideia ultrapassada, pois o síndico, assim como muitos outros profissionais que não moram na empresa em que trabalham, tem de ser eficiente e manter o condomínio funcionando de maneira coesa. De nada adianta o síndico ser morador e exercer a sua função de forma amadorística. O que vejo muito em condomínio onde o síndico também é morador, é a existência de um excesso de intimidades com os outros moradores, o que por vezes acaba por prejudicar o seu lado profissional. Ás vezes ele pensa: "não vou aplicar uma multa no morador do apartamento número x, porque ele é meu vizinho e pode não gostar da minha atitude. Não quero ficar mal com o meu companheiro de porta. Como vou encará-lo no dia seguinte?" Isto não quer dizer que o síndico tenha de ser mal-educado, mas antes de tudo, deve exercer as suas obrigações, aplicando punições a quem transgredir o que estiver estipulado na Convenção e no Regimento Interno do condomínio, tratando a todos com profissionalismo e não com paternalismo. Síndico, antes de mais nada, deve ser neutro.
Já há um número grande de síndicos profissionais no país, mas ainda assim inferior à demanda exigida, o que já representa uma boa oportunidade de emprego a quem quiser aprender um novo ofício.
Antes uma figura amadora, e não reconhecida como profissão, o síndico passa a ser visto como qualquer outro profissional, ou seja, tem de reunir as devidas qualificações exigidas para o exercício da função. Isto já é inevitável, e aquele que não detiver o conhecimento necessário, tende a ficar pelo caminho.
Tal como uma empresa deve ser administrada por alguém competente e conhecedor da sua área de atuação, o condomínio cada vez mais está exigindo pessoas qualificadas para a sua gestão. Neste aspecto surge a figura do síndico profissional, e tal como o título já sugere, trata-se de uma pessoa devidamente qualificada para o cargo, seja pela experiência, seja por cursos profissionalizantes, ou os dois. Grandes condomínios, assim como grandes empresas, têm exigido profissionais cada vez mais qualificados para a sua administração, devido ao seu alto grau de complexidade. Você levaria o seu automóvel em um mecânico amador? Você levaria a sua calça de marca para fazer um ajuste em alguém que mal sabe costurar? Podemos colocar a administração de um condomínio da mesma forma: Você entregaria o seu patrimônio para ser administrado por alguém com pouco conhecimento na área? Baseado nestas premissas, aquela figura do síndico como um morador antigo, muitas vezes aposentado, com pouco ou nenhum conhecimento das leis de condomínio, e que foi eleito porque ninguém mais queria tal responsabilidade, tem perdido espaço para o síndico profissionalizado, o qual muitas vezes não é morador nem proprietário, tem muita experiência na administração condominial, profundo conhecimento das leis e, principalmente, sabe lidar com conflitos e é uma pessoa neutra. Alguns podem falar que o síndico tem de morar no condomínio para poder gerenciá-lo de forma eficiente. Isto é uma ideia ultrapassada, pois o síndico, assim como muitos outros profissionais que não moram na empresa em que trabalham, tem de ser eficiente e manter o condomínio funcionando de maneira coesa. De nada adianta o síndico ser morador e exercer a sua função de forma amadorística. O que vejo muito em condomínio onde o síndico também é morador, é a existência de um excesso de intimidades com os outros moradores, o que por vezes acaba por prejudicar o seu lado profissional. Ás vezes ele pensa: "não vou aplicar uma multa no morador do apartamento número x, porque ele é meu vizinho e pode não gostar da minha atitude. Não quero ficar mal com o meu companheiro de porta. Como vou encará-lo no dia seguinte?" Isto não quer dizer que o síndico tenha de ser mal-educado, mas antes de tudo, deve exercer as suas obrigações, aplicando punições a quem transgredir o que estiver estipulado na Convenção e no Regimento Interno do condomínio, tratando a todos com profissionalismo e não com paternalismo. Síndico, antes de mais nada, deve ser neutro.
Já há um número grande de síndicos profissionais no país, mas ainda assim inferior à demanda exigida, o que já representa uma boa oportunidade de emprego a quem quiser aprender um novo ofício.
Antes uma figura amadora, e não reconhecida como profissão, o síndico passa a ser visto como qualquer outro profissional, ou seja, tem de reunir as devidas qualificações exigidas para o exercício da função. Isto já é inevitável, e aquele que não detiver o conhecimento necessário, tende a ficar pelo caminho.
terça-feira, 6 de maio de 2014
O SÍNDICO NÃO CUMPRE AS SUAS OBRIGAÇÕES? COMO TIRÁ-LO LEGALMENTE DO CARGO.
Ser síndico é uma função que exige muita paciência, jogo de cintura e conhecimento das leis que regem os condomínios, ou seja, não é uma tarefa nada fácil.
Já presenciei muitos casos em que os condôminos, insatisfeitos com a administração do condomínio, decidiram por destituir o síndico do cargo. Até aí, na teoria, tudo bem, pois há de se existir democracia dentro do condomínio. Se há um mau gestor, este deverá ser substituído por outro que tenha características que sejam mais convenientes para a coletividade.
O problema é que muitas vezes o síndico é retirado do cargo de forma irregular, não se obedecendo ao que a lei determina, Código Civil Art 1349, o qual tem o seguinte texto: "A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio".
Em primeiro lugar devemos entender qual o significado de "maioria absoluta de seus membros". Repare que o texto cita a frase "seus membros", ou seja, muitos juristas entendem que tal citação se refere aos condôminos presentes em assembleia, devendo representar a metade mais um das frações ideais dos presentes (50% mais 1), salvo dispositivo contrário na Convenção do Condomínio.
Mas, antes da assembleia propriamente dita, é necessário que se faça a convocação para a sua realização, a qual poderá ser feita por algum membro do corpo diretivo (subsíndico ou conselheiro), todos os membros (subsíndico e conselheiros) ou pelos condôminos, e neste ponto tenho verificado muitos erros. Veja o que diz a lei: "A Convocação para a assembleia deve ser assinada por, no mínimo, um quarto dos condôminos (Art. 1355 do CC) aptos a votar - proprietários ou inquilinos com procuração registrada."
Para a realização da assembleia para destituição do síndico, há de se fazer uma convocação, a qual deverá estar assinada por pelo menos um quarto de todas as frações ideais. Neste caso, a convocação deverá tomar como referência o todo das unidades. Os proprietários ou procuradores a assinarem tal documento, deverão estar quites com as suas obrigações condominiais, não sendo válidas as assinaturas que não preencham este requisito legal. É muito comum neste tipo de convocação, a lista ser assinada por inadimplentes ou inquilinos sem procuração do proprietário, o que invalida a referida assinatura. É muito importante também, ao se redigir o edital da assembleia, colocar o assunto de forma clara, ou seja, citar que se trata da destituição do síndico. Não há menção legal de que não possam ser tratados de outros assuntos nesta assembleia, mas, por ser uma reunião um tanto delicada, é aconselhável não se discutir outros temas. Em relação à lista de assinaturas, a mesma deverá ter cabeçalho específico, o qual deverá se referir de forma clara e objetiva que se trata da destituição do síndico. Não pode haver margem para dupla interpretação, pois isto poderá anular a assembleia.
Faça tudo de forma legal, procure se informar antes de tomar qualquer providência. Se o síndico realmente não cumpre o seu papel, poderá ser retirado do cargo, mas tudo deverá cumprir os trâmites da lei. Caso contrário, a assembleia não terá valor jurídico, fazendo perder a essência do seu objetivo.
Já presenciei muitos casos em que os condôminos, insatisfeitos com a administração do condomínio, decidiram por destituir o síndico do cargo. Até aí, na teoria, tudo bem, pois há de se existir democracia dentro do condomínio. Se há um mau gestor, este deverá ser substituído por outro que tenha características que sejam mais convenientes para a coletividade.
O problema é que muitas vezes o síndico é retirado do cargo de forma irregular, não se obedecendo ao que a lei determina, Código Civil Art 1349, o qual tem o seguinte texto: "A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio".
Em primeiro lugar devemos entender qual o significado de "maioria absoluta de seus membros". Repare que o texto cita a frase "seus membros", ou seja, muitos juristas entendem que tal citação se refere aos condôminos presentes em assembleia, devendo representar a metade mais um das frações ideais dos presentes (50% mais 1), salvo dispositivo contrário na Convenção do Condomínio.
Mas, antes da assembleia propriamente dita, é necessário que se faça a convocação para a sua realização, a qual poderá ser feita por algum membro do corpo diretivo (subsíndico ou conselheiro), todos os membros (subsíndico e conselheiros) ou pelos condôminos, e neste ponto tenho verificado muitos erros. Veja o que diz a lei: "A Convocação para a assembleia deve ser assinada por, no mínimo, um quarto dos condôminos (Art. 1355 do CC) aptos a votar - proprietários ou inquilinos com procuração registrada."
Para a realização da assembleia para destituição do síndico, há de se fazer uma convocação, a qual deverá estar assinada por pelo menos um quarto de todas as frações ideais. Neste caso, a convocação deverá tomar como referência o todo das unidades. Os proprietários ou procuradores a assinarem tal documento, deverão estar quites com as suas obrigações condominiais, não sendo válidas as assinaturas que não preencham este requisito legal. É muito comum neste tipo de convocação, a lista ser assinada por inadimplentes ou inquilinos sem procuração do proprietário, o que invalida a referida assinatura. É muito importante também, ao se redigir o edital da assembleia, colocar o assunto de forma clara, ou seja, citar que se trata da destituição do síndico. Não há menção legal de que não possam ser tratados de outros assuntos nesta assembleia, mas, por ser uma reunião um tanto delicada, é aconselhável não se discutir outros temas. Em relação à lista de assinaturas, a mesma deverá ter cabeçalho específico, o qual deverá se referir de forma clara e objetiva que se trata da destituição do síndico. Não pode haver margem para dupla interpretação, pois isto poderá anular a assembleia.
Faça tudo de forma legal, procure se informar antes de tomar qualquer providência. Se o síndico realmente não cumpre o seu papel, poderá ser retirado do cargo, mas tudo deverá cumprir os trâmites da lei. Caso contrário, a assembleia não terá valor jurídico, fazendo perder a essência do seu objetivo.
quinta-feira, 1 de maio de 2014
10 DICAS IMPORTANTES PARA UMA BOA GESTÃO DO SÍNDICO
Todo síndico precisa ter o conhecimento legal que a sua função exige, isto é fato. Mas há meios de tornar a sua gestão mais eficiente.
A seguir, 10 dicas importantes para o síndico ter um gestão de sucesso:
01 - Tenha sempre em mãos os quóruns legais para a realização de obras, pois cada tipo de obra exige um quórum diferente. Isto pode fazer a diferença entre anular ou não uma assembleia.
02 - Nunca aplique uma multa sem que se tenham sido produzidas provas contra a outra parte. Se algum morador exigir providências do síndico contra outro morador, faça-o registrar o fato por escrito no livro de registro de ocorrências ou, se o condomínio possuir serviço virtual, no site do condomínio.
03 - Não inicie uma assembleia sem que se tenham sido eleitos o presidente de mesa e o secretário.
04 - Não execute obras por conta própria, salvo se for uma obra emergencial. Traga tudo para a assembleia.
04 - Divida responsabilidades. Não queira abraçar o mundo. Muitos síndicos acham que estão fazendo um bem para o condomínio ao tomarem decisões por conta própria, quando na verdade só estão aumentando desnecessariamente a sua responsabilidade. Sempre discuta tudo em assembleia, dividindo as responsabilidades. Crie comissões de moradores, mantenha o conselho informado do que se passa no condomínio, registre tudo em ata.
05 - Mesmo não sendo contador, o síndico precisa explicar os balancetes em caso de dúvida levantada por algum condômino ou morador. Se o condomínio for administrado por uma administradora ou ter a contabilidade executada por escritório especializado, o síndico deve pedir a algum representante destas empresas para prestarem os esclarecimentos quando necessário. Não esquecendo que a terceirização do serviço não o isenta das suas responsabilidades legais.
06 - Síndico não é policia. Se ocorrer alguma briga entre moradores onde haja agressão física, caberá aos envolvidos registrar queixa na Delegacia de Polícia mais próxima. O síndico não tem autoridade para se envolver em tais conflitos, salvo se houver prejuízo de alguma área comum do condomínio.
07 - O Regimento Interno e a Convenção do Condomínio, são documentos que deverão sempre estar nas mãos do síndico, cabendo-lhe cumprir com o que for determinado por estes.
08 - Trate os funcionários com respeito, mas evite muitas intimidades. Afinal, tal como em uma empresa, a hierarquia dentro dos condomínios deve ser cumprida. Cada um tem a sua obrigação e a sua respectiva função.
09 - Procure por soluções que venham a facilitar a sua vida. O trabalho de síndico já é muito estressante, principalmente se considerarmos que muitas vezes há um acúmulo de funções (trabalho da pessoa e função de síndico), o que causa uma dupla jornada. Estamos no Século XXI, e uma das soluções que começam a tomar forma rapidamente, são os sites voltados a condomínios, onde muita coisa que é feita manualmente pode ser executada diretamente no próprio site (reserva de salões, reserva de quadra de futebol, reclamações, dúvidas, etc.). Isto reduz a quantidade de moradores que vão a casa do síndico de madrugada para discutir questões que poderiam ser resolvidas durante o dia, por exemplo. Fazendo-se as coisas on-line, há redução não só do estresse, como também da quantidade de papel, melhor acesso às informações, aumento da privacidade do síndico e outros tantos benefícios.
10 - Sindico não pode ser um ditador dentro do condomínio. Seja democrático, mas não demasiadamente tolerante. Siga sempre o que for decidido nas assembleias, não queira fazer justiça com as próprias mãos. Se as decisões tomadas nas assembleias forem contrárias à lei, discuta isto na própria assembleia, caso contrário, procure auxílio jurídico.
Lembre-se: nenhuma assembleia pode tomar decisões que sejam contrárias a uma lei maior (Código Civil e Constituição Federal).
A seguir, 10 dicas importantes para o síndico ter um gestão de sucesso:
01 - Tenha sempre em mãos os quóruns legais para a realização de obras, pois cada tipo de obra exige um quórum diferente. Isto pode fazer a diferença entre anular ou não uma assembleia.
02 - Nunca aplique uma multa sem que se tenham sido produzidas provas contra a outra parte. Se algum morador exigir providências do síndico contra outro morador, faça-o registrar o fato por escrito no livro de registro de ocorrências ou, se o condomínio possuir serviço virtual, no site do condomínio.
03 - Não inicie uma assembleia sem que se tenham sido eleitos o presidente de mesa e o secretário.
04 - Não execute obras por conta própria, salvo se for uma obra emergencial. Traga tudo para a assembleia.
04 - Divida responsabilidades. Não queira abraçar o mundo. Muitos síndicos acham que estão fazendo um bem para o condomínio ao tomarem decisões por conta própria, quando na verdade só estão aumentando desnecessariamente a sua responsabilidade. Sempre discuta tudo em assembleia, dividindo as responsabilidades. Crie comissões de moradores, mantenha o conselho informado do que se passa no condomínio, registre tudo em ata.
05 - Mesmo não sendo contador, o síndico precisa explicar os balancetes em caso de dúvida levantada por algum condômino ou morador. Se o condomínio for administrado por uma administradora ou ter a contabilidade executada por escritório especializado, o síndico deve pedir a algum representante destas empresas para prestarem os esclarecimentos quando necessário. Não esquecendo que a terceirização do serviço não o isenta das suas responsabilidades legais.
06 - Síndico não é policia. Se ocorrer alguma briga entre moradores onde haja agressão física, caberá aos envolvidos registrar queixa na Delegacia de Polícia mais próxima. O síndico não tem autoridade para se envolver em tais conflitos, salvo se houver prejuízo de alguma área comum do condomínio.
07 - O Regimento Interno e a Convenção do Condomínio, são documentos que deverão sempre estar nas mãos do síndico, cabendo-lhe cumprir com o que for determinado por estes.
08 - Trate os funcionários com respeito, mas evite muitas intimidades. Afinal, tal como em uma empresa, a hierarquia dentro dos condomínios deve ser cumprida. Cada um tem a sua obrigação e a sua respectiva função.
09 - Procure por soluções que venham a facilitar a sua vida. O trabalho de síndico já é muito estressante, principalmente se considerarmos que muitas vezes há um acúmulo de funções (trabalho da pessoa e função de síndico), o que causa uma dupla jornada. Estamos no Século XXI, e uma das soluções que começam a tomar forma rapidamente, são os sites voltados a condomínios, onde muita coisa que é feita manualmente pode ser executada diretamente no próprio site (reserva de salões, reserva de quadra de futebol, reclamações, dúvidas, etc.). Isto reduz a quantidade de moradores que vão a casa do síndico de madrugada para discutir questões que poderiam ser resolvidas durante o dia, por exemplo. Fazendo-se as coisas on-line, há redução não só do estresse, como também da quantidade de papel, melhor acesso às informações, aumento da privacidade do síndico e outros tantos benefícios.
10 - Sindico não pode ser um ditador dentro do condomínio. Seja democrático, mas não demasiadamente tolerante. Siga sempre o que for decidido nas assembleias, não queira fazer justiça com as próprias mãos. Se as decisões tomadas nas assembleias forem contrárias à lei, discuta isto na própria assembleia, caso contrário, procure auxílio jurídico.
Lembre-se: nenhuma assembleia pode tomar decisões que sejam contrárias a uma lei maior (Código Civil e Constituição Federal).
sexta-feira, 25 de abril de 2014
NOVAS NORMAS DE GESTÃO DE REFORMAS NOS CONDOMÍNIOS. O QUE MUDA?
É de conhecimento de todos as tragédias recentes que assolaram alguns prédios pelo Brasil, especialmente a ocorrida no Rio de Janeiro, em 2012, onde três prédios comerciais vieram abaixo, provavelmente vítimas de obras irregulares no interior de um deles, o que levou a uma reação em cadeia, ou seja, o desmoronamento deste edifício, acabou por ocasionar o desabamento de outros dois prédios vizinhos.
Devido à falta de uma regulamentação rígida para o controle de obras, especialmente em edifícios, foi recentemente aprovada a nova norma da ABNT, denominada ABNT NBR 16280/2014, a qual trata de reforma em edificações. Vou tratar nesta matéria, especificamente da parte das normas que dizem respeito aos condomínios.
A partir de agora, toda e qualquer reforma dentro das unidades, deverá ser acompanhada pela ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) de um profissional responsável (engenheiro ou arquiteto), devidamente registrado no órgão da categoria. Deverá ser apresentado um projeto da obra, discriminando o que será feito, o tempo de execução, e a comprovação de que tal obra não afete a estrutura da edificação.
Tal medida aumenta a responsabilidade do síndico, pois é ele o responsável pela edificação, respondendo cível e criminalmente em caso de comprovada negligência, o que já tem causado uma polêmica antecipada. Caberá a este exigir as documentações que comprovem a regularidade da obra a ser executada, podendo inclusive impelir medidas judiciais cabíveis caso o responsável se recuse a comprovar a sua legalidade.
Muitos síndicos já têm manifestado certa resistência a esta nova lei, uma vez que já acumulam muitas tarefas não só no condomínio, como também nas suas vidas particulares, o que muitas vezes torna muito difícil não só fiscalizar, como também identificar quem está executando alguma obra. Isto se aplica nos casos de obras de pequeno porte, pois as de grande porte são mais fáceis de serem identificadas.
A nova lei também vem a encarecer o custo da obra, uma vez que se torna necessário a contratação de um profissional habilitado. No caso dos condomínios mais pobres, provavelmente continuarão a haver obras clandestinas, pois o próprio poder aquisitivo dos moradores já funcionará como fator impeditivo para que se faça a coisa de acordo com o determinado pela força da lei.
Como toda a lei que cause impacto e que venha a implicar em um desembolso financeiro maior para o seu cumprimento, talvez demore um certo tempo para que as pessoas tomem consciência, mas é fato que as responsabilidades de todos aumentarão.
NO FINAL DESTE TEXTO, TEM UM LINK PARA UMA ANÁLISE DAS NORMAS ABNT NBR 5674 E ABNT NBR 12680, FEITA PELO PROFISSIONAL RONALDO SÁ OLIVEIRA (ASSESSOR TÉCNICO DA VICE PRESIDÊNCIA DE TECNOLOGIA E QUALIDADE - SECOVI - SP).
SEGUE O LINK: www.fiesp.com.br/arquivo-download/?id=145180
Devido à falta de uma regulamentação rígida para o controle de obras, especialmente em edifícios, foi recentemente aprovada a nova norma da ABNT, denominada ABNT NBR 16280/2014, a qual trata de reforma em edificações. Vou tratar nesta matéria, especificamente da parte das normas que dizem respeito aos condomínios.
A partir de agora, toda e qualquer reforma dentro das unidades, deverá ser acompanhada pela ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) de um profissional responsável (engenheiro ou arquiteto), devidamente registrado no órgão da categoria. Deverá ser apresentado um projeto da obra, discriminando o que será feito, o tempo de execução, e a comprovação de que tal obra não afete a estrutura da edificação.
Tal medida aumenta a responsabilidade do síndico, pois é ele o responsável pela edificação, respondendo cível e criminalmente em caso de comprovada negligência, o que já tem causado uma polêmica antecipada. Caberá a este exigir as documentações que comprovem a regularidade da obra a ser executada, podendo inclusive impelir medidas judiciais cabíveis caso o responsável se recuse a comprovar a sua legalidade.
Muitos síndicos já têm manifestado certa resistência a esta nova lei, uma vez que já acumulam muitas tarefas não só no condomínio, como também nas suas vidas particulares, o que muitas vezes torna muito difícil não só fiscalizar, como também identificar quem está executando alguma obra. Isto se aplica nos casos de obras de pequeno porte, pois as de grande porte são mais fáceis de serem identificadas.
A nova lei também vem a encarecer o custo da obra, uma vez que se torna necessário a contratação de um profissional habilitado. No caso dos condomínios mais pobres, provavelmente continuarão a haver obras clandestinas, pois o próprio poder aquisitivo dos moradores já funcionará como fator impeditivo para que se faça a coisa de acordo com o determinado pela força da lei.
Como toda a lei que cause impacto e que venha a implicar em um desembolso financeiro maior para o seu cumprimento, talvez demore um certo tempo para que as pessoas tomem consciência, mas é fato que as responsabilidades de todos aumentarão.
NO FINAL DESTE TEXTO, TEM UM LINK PARA UMA ANÁLISE DAS NORMAS ABNT NBR 5674 E ABNT NBR 12680, FEITA PELO PROFISSIONAL RONALDO SÁ OLIVEIRA (ASSESSOR TÉCNICO DA VICE PRESIDÊNCIA DE TECNOLOGIA E QUALIDADE - SECOVI - SP).
SEGUE O LINK: www.fiesp.com.br/arquivo-download/?id=145180
quarta-feira, 16 de abril de 2014
VAGA INDIVIDUAL OU VAGA ROTATIVA? QUAL A DIFERENÇA?
É fato que as vagas destinadas à guarda de veículos nos condomínios, frequentemente são alvos de discussões, muitas vezes ferrenhas e até mesmo violentas.
Muitos dos relatos citados neste blog, são referentes a situações que constantemente presencio nos condomínios, e a questão das garagens não é diferente. Em primeiro lugar há de se fazer uma definição em relação aos tipos de vagas de garagens. As vagas que mais comumente encontramos são: a individual e a rotativa. A vaga individual, como o próprio nome já diz, é aquela que é exclusiva de cada unidade, normalmente faz parte da escritura do imóvel, e como tal é uma extensão da própria unidade. Cada um tem a sua e só este, ou pessoa autorizada pelo morador, poderá utilizá-la. Neste caso deve-se lembrar que, salvo disposição contrária na Convenção do Condomínio, é proibido ceder ou alugar a vaga para pessoas de fora do condomínio. No caso da vaga ser rotativa, cabe estabelecer que ninguém é proprietário desta vaga, e a mesma não consta da escritura do imóvel por se tratar de área comum. Este tipo de vaga é utilizado por quem chega primeiro, não havendo demarcação por unidade. É muito comum haver um número menor de vagas rotativas do que o de unidades. Isto causa muita confusão nos condomínios, pois ninguém aceita ficar com o seu veículo do lado de fora. Normalmente os documentos de Convenção ou de Regimento Interno dos condomínios, estabelecem que, no caso das vagas serem rotativas, cada unidade só pode colocar um veículo dentro do condomínio. Isto é frequentemente burlado por pessoas que, ao meu ver, são egoístas e pouco avessas a viverem em uma comunidade, pois é isto que um condomínio é, uma comunidade, e como tal há regras que devem ser respeitadas pela harmonia do conjunto. Tais pessoas devem sofrer as sanções previstas nos documentos oficiais do condomínio e ter consciência que o direito delas termina onde começa o direito do seu próximo, no caso dos condomínios, do seu vizinho.
Há alguns casos em que as vagas, apesar de rotativas, serem em igual número ao de unidades, o que motiva o próprio condomínio a criar regras para a sua utilização. Normalmente, é feito um sorteio entre todos os moradores, estabelecendo-se qual o espaço será destinado a cada apartamento ou casa, as vagas são numeradas e cada unidade deverá estacionar o seu veículo exclusivamente na vaga que lhe foi definida em sorteio. Esta opção faz as vagas rotativas funcionarem como se fossem individuais, tendo como principal particularidade o fato destes espaços não constarem do título de propriedade das unidades.
Problemas de vagas sempre irão existir nos condomínios, mas há de se contar com o bom senso e a consciência dos moradores, para que a vida em sociedade seja mais harmoniosa. Caso contrário, o caos ficará estabelecido, e quem sofrerão as consequências serão não só os moradores, como também aqueles que administram o condomínio.
Muitos dos relatos citados neste blog, são referentes a situações que constantemente presencio nos condomínios, e a questão das garagens não é diferente. Em primeiro lugar há de se fazer uma definição em relação aos tipos de vagas de garagens. As vagas que mais comumente encontramos são: a individual e a rotativa. A vaga individual, como o próprio nome já diz, é aquela que é exclusiva de cada unidade, normalmente faz parte da escritura do imóvel, e como tal é uma extensão da própria unidade. Cada um tem a sua e só este, ou pessoa autorizada pelo morador, poderá utilizá-la. Neste caso deve-se lembrar que, salvo disposição contrária na Convenção do Condomínio, é proibido ceder ou alugar a vaga para pessoas de fora do condomínio. No caso da vaga ser rotativa, cabe estabelecer que ninguém é proprietário desta vaga, e a mesma não consta da escritura do imóvel por se tratar de área comum. Este tipo de vaga é utilizado por quem chega primeiro, não havendo demarcação por unidade. É muito comum haver um número menor de vagas rotativas do que o de unidades. Isto causa muita confusão nos condomínios, pois ninguém aceita ficar com o seu veículo do lado de fora. Normalmente os documentos de Convenção ou de Regimento Interno dos condomínios, estabelecem que, no caso das vagas serem rotativas, cada unidade só pode colocar um veículo dentro do condomínio. Isto é frequentemente burlado por pessoas que, ao meu ver, são egoístas e pouco avessas a viverem em uma comunidade, pois é isto que um condomínio é, uma comunidade, e como tal há regras que devem ser respeitadas pela harmonia do conjunto. Tais pessoas devem sofrer as sanções previstas nos documentos oficiais do condomínio e ter consciência que o direito delas termina onde começa o direito do seu próximo, no caso dos condomínios, do seu vizinho.
Há alguns casos em que as vagas, apesar de rotativas, serem em igual número ao de unidades, o que motiva o próprio condomínio a criar regras para a sua utilização. Normalmente, é feito um sorteio entre todos os moradores, estabelecendo-se qual o espaço será destinado a cada apartamento ou casa, as vagas são numeradas e cada unidade deverá estacionar o seu veículo exclusivamente na vaga que lhe foi definida em sorteio. Esta opção faz as vagas rotativas funcionarem como se fossem individuais, tendo como principal particularidade o fato destes espaços não constarem do título de propriedade das unidades.
Problemas de vagas sempre irão existir nos condomínios, mas há de se contar com o bom senso e a consciência dos moradores, para que a vida em sociedade seja mais harmoniosa. Caso contrário, o caos ficará estabelecido, e quem sofrerão as consequências serão não só os moradores, como também aqueles que administram o condomínio.
sábado, 5 de abril de 2014
SÍNDICO PODE IMPEDIR A ENTRADA DE ALGUÉM NO CONDOMÍNIO?
http://tvuol.uol.com.br/video/o-sindico-pode-proibir-a-entrada-de-alguem-num-predio-0402346AC4810366
O vídeo acima ilustra uma situação não só desagradável, mas também que já aconteceu em muitos condomínios.
Eu complementaria o vídeo com as seguintes informações:
01 - O síndico é o administrador do condomínio e não o seu dono. Não compete a ele definir quem vai ou não entrar no prédio, salvo se houver algum risco de segurança para este. Quando a pessoa é autorizada pelo proprietário ou morador de alguma das unidades a entrar no edifício, não pode ter o seu ingresso impedido, pois o livre trânsito de pessoas para a unidade anfitriã constitui um direito desta. O que não pode acontecer é o visitante vir a causar qualquer prejuízo às áreas comuns ou praticar algo que contradiga o que estiver definido no regimento interno do condomínio. Neste caso, o síndico pode e deve tomar providências em relação ao fato, seja aplicando advertência, multa ou até mesmo requisitando reforço policial. O proprietário ou morador da unidade é o responsável por quem o visita, cabendo a este as sanções previstas, caso o seu visitante cause qualquer problema em relação à coletividade do condomínio.
02 - É muito comum o síndico impedir o ingresso de corretores no prédio, o que também não pode ser tolerado. O que deve ser feito, caso haja previsão no regimento interno ou na convenção do condomínio, é o proprietário do imóvel comunicar à administração quanto às visitas de corretores no condomínio, fazendo, se necessário, o cadastro destes junto à administração, pois neste caso se trata de uma questão de segurança.
03 - Além do que foi mencionado no vídeo, o morador ou proprietário que se sentir prejudicado quanto à negativa do síndico em permitir que este receba visitas na sua unidade, poderá se dirigir à delegacia mais próxima e registrar um boletim de ocorrência contra o síndico. Esta é uma forma de se obter resultados mais rápidos se o diálogo com o síndico se mostrar infrutífero. Mencionar o fato em assembleia também deverá ser feito, mas poderá demorar mais do que o desejado.
O certo é o síndico ter bom senso e não abusar da sua autoridade, pois a função deste é administrar o condomínio e não ser um ditador. Caso contrário, esta pessoa não serve para exercer tal função.
O vídeo acima ilustra uma situação não só desagradável, mas também que já aconteceu em muitos condomínios.
Eu complementaria o vídeo com as seguintes informações:
01 - O síndico é o administrador do condomínio e não o seu dono. Não compete a ele definir quem vai ou não entrar no prédio, salvo se houver algum risco de segurança para este. Quando a pessoa é autorizada pelo proprietário ou morador de alguma das unidades a entrar no edifício, não pode ter o seu ingresso impedido, pois o livre trânsito de pessoas para a unidade anfitriã constitui um direito desta. O que não pode acontecer é o visitante vir a causar qualquer prejuízo às áreas comuns ou praticar algo que contradiga o que estiver definido no regimento interno do condomínio. Neste caso, o síndico pode e deve tomar providências em relação ao fato, seja aplicando advertência, multa ou até mesmo requisitando reforço policial. O proprietário ou morador da unidade é o responsável por quem o visita, cabendo a este as sanções previstas, caso o seu visitante cause qualquer problema em relação à coletividade do condomínio.
02 - É muito comum o síndico impedir o ingresso de corretores no prédio, o que também não pode ser tolerado. O que deve ser feito, caso haja previsão no regimento interno ou na convenção do condomínio, é o proprietário do imóvel comunicar à administração quanto às visitas de corretores no condomínio, fazendo, se necessário, o cadastro destes junto à administração, pois neste caso se trata de uma questão de segurança.
03 - Além do que foi mencionado no vídeo, o morador ou proprietário que se sentir prejudicado quanto à negativa do síndico em permitir que este receba visitas na sua unidade, poderá se dirigir à delegacia mais próxima e registrar um boletim de ocorrência contra o síndico. Esta é uma forma de se obter resultados mais rápidos se o diálogo com o síndico se mostrar infrutífero. Mencionar o fato em assembleia também deverá ser feito, mas poderá demorar mais do que o desejado.
O certo é o síndico ter bom senso e não abusar da sua autoridade, pois a função deste é administrar o condomínio e não ser um ditador. Caso contrário, esta pessoa não serve para exercer tal função.
sexta-feira, 4 de abril de 2014
PINTAR DE OUTRA COR A PARTE EXTERNA DO PRÉDIO É ALTERAÇÃO DE FACHADA?
Situação que já presenciei algumas vezes, principalmente em condomínios de prédios, é a do síndico ter aprovado em assembleia uma nova pintura externa do edifício, seja por motivo de necessidade ou mera alteração da cor.
Há de se tomar muito cuidado quando se trata da pintura externa, pois o Artigo 1336 do Código Civil estabelece que: "São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas." Por esta definição, deduz-se que a alteração da cor se caracteriza como alteração de fachada e não pode ser votada em assembleia com voto de maioria simples de presentes, prática esta muito comum em assembleias condominiais. Para se alterar a fachada é necessário o voto de 100% das frações ideais, ou seja, de todos os proprietários. Não confundir a pintura com alteração da cor com a pintura mantendo-se a cor original. Quando é decidido que a pintura será feita sem a alteração da cor, muda-se totalmente o quórum necessário, pois neste caso a obra pode ser classificada como necessária (aquela que conserva a coisa ou impede a sua deterioração), e o quórum legal passa a ser o de maioria simples de presentes em assembleia.
No caso de condomínio de casas, a mesma regra pode ser aplicada, salvo nos seguintes casos: quando as casas não seguem o mesmo padrão e cada uma tem o seu estilo, quando o proprietário compra somente o terreno e depois constrói a sua casa dentro dos padrões de construção permitidos (a cor da pintura e o estilo da casa seguirá o projeto individual de cada um).
A alteração da pintura e da fachada, normalmente é proibida em condomínios de sobrados, os quais seguem o mesmo padrão de cor de paredes, portas, janelas e têm o mesmo estilo. Neste caso, a pintura de outra cor ou alterações em janelas, portas ou novas construções, só poderão ser aprovadas por unanimidade ou se a Convenção do Condomínio fizer menção em relação ao assunto.
Por tudo que foi mencionado, a pintura faz parte da fachada e modificá-la é considerado como alteração desta.
Há de se tomar muito cuidado quando se trata da pintura externa, pois o Artigo 1336 do Código Civil estabelece que: "São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas." Por esta definição, deduz-se que a alteração da cor se caracteriza como alteração de fachada e não pode ser votada em assembleia com voto de maioria simples de presentes, prática esta muito comum em assembleias condominiais. Para se alterar a fachada é necessário o voto de 100% das frações ideais, ou seja, de todos os proprietários. Não confundir a pintura com alteração da cor com a pintura mantendo-se a cor original. Quando é decidido que a pintura será feita sem a alteração da cor, muda-se totalmente o quórum necessário, pois neste caso a obra pode ser classificada como necessária (aquela que conserva a coisa ou impede a sua deterioração), e o quórum legal passa a ser o de maioria simples de presentes em assembleia.
No caso de condomínio de casas, a mesma regra pode ser aplicada, salvo nos seguintes casos: quando as casas não seguem o mesmo padrão e cada uma tem o seu estilo, quando o proprietário compra somente o terreno e depois constrói a sua casa dentro dos padrões de construção permitidos (a cor da pintura e o estilo da casa seguirá o projeto individual de cada um).
A alteração da pintura e da fachada, normalmente é proibida em condomínios de sobrados, os quais seguem o mesmo padrão de cor de paredes, portas, janelas e têm o mesmo estilo. Neste caso, a pintura de outra cor ou alterações em janelas, portas ou novas construções, só poderão ser aprovadas por unanimidade ou se a Convenção do Condomínio fizer menção em relação ao assunto.
Por tudo que foi mencionado, a pintura faz parte da fachada e modificá-la é considerado como alteração desta.
quinta-feira, 3 de abril de 2014
10 DICAS FUNDAMENTAIS PARA O SÍNDICO NOVATO
Você foi eleito síndico pela primeira vez e está cheio de dúvidas sobre por onde começar?
Então, vou apresentar uma série de 10 dicas práticas e fundamentais para o seu início de mandato:
01 - Providencie a cópia da Convenção do Condomínio;
02 - Tenha sempre à mão o Regimento Interno que rege o condomínio;
03 - Verifique a apólice de seguro do condomínio, pois ela é obrigatória por lei;
04 - Conheça detalhadamente a Lei 4591/64;
05 - Conheça o Novo Código Civil nos capítulos referentes a condomínios;
06 - Tenha em mãos os documentos do edifício ou das casas: plantas, pasta de prestação de contas, etc.
07 - Retire as certidões de débitos federais: CEF, INSS, Receita;
08 - Verifique se há ações contra o condomínio nos Fóruns Cíveis, Criminais, etc.
09 - Faça um cadastro atualizado de todos os moradores e proprietários;
10 - Verifique os problemas mais urgentes a serem resolvidos no condomínio: obras necessárias, vazamentos, segurança, etc.
Estas são apenas algumas dicas para se iniciar um trabalho de forma mais direcionada. A prática vem com o tempo e também com cursos de aperfeiçoamento, os quais considero muito importantes para o desenvolvimento do síndico.
Então, vou apresentar uma série de 10 dicas práticas e fundamentais para o seu início de mandato:
01 - Providencie a cópia da Convenção do Condomínio;
02 - Tenha sempre à mão o Regimento Interno que rege o condomínio;
03 - Verifique a apólice de seguro do condomínio, pois ela é obrigatória por lei;
04 - Conheça detalhadamente a Lei 4591/64;
05 - Conheça o Novo Código Civil nos capítulos referentes a condomínios;
06 - Tenha em mãos os documentos do edifício ou das casas: plantas, pasta de prestação de contas, etc.
07 - Retire as certidões de débitos federais: CEF, INSS, Receita;
08 - Verifique se há ações contra o condomínio nos Fóruns Cíveis, Criminais, etc.
09 - Faça um cadastro atualizado de todos os moradores e proprietários;
10 - Verifique os problemas mais urgentes a serem resolvidos no condomínio: obras necessárias, vazamentos, segurança, etc.
Estas são apenas algumas dicas para se iniciar um trabalho de forma mais direcionada. A prática vem com o tempo e também com cursos de aperfeiçoamento, os quais considero muito importantes para o desenvolvimento do síndico.
segunda-feira, 24 de março de 2014
OS CONDOMÍNIOS E A INTERNET
Apesar de ter nascido no Rio de Janeiro, vivi em Curitiba praticamente a minha vida inteira. Amo esta cidade, e é por isso que quando faço alguma crítica, tenho conhecimento de causa e experiência em relação ao que estou falando. É sabido que o povo curitibano é fechado e um tanto reticente a mudanças, mas quando se obtém a sua confiança há uma fidelidade até maior do que em outras capitais.
Podemos trazer para a área condominial alguns receios do povo da capital paranaense, e se tem algo que notei durante o tempo em que presto serviços para condomínios, é justamente uma certa resistência quando falamos em relação à questão da internet, resistência esta que também está presente em outras cidades em maior ou menor grau, só tomei a cidade de Curitiba como exemplo.
Nos dias atuais é cada vez mais comum a utilização dos chamados serviços on-line, sejam eles de compras de produtos, de compras de serviços, operações bancárias, ou mera busca de informação. A internet está cada vez mais presente em todos os setores, e no caso dos condomínios não poderia ser diferente. Os condomínios utilizam a internet para transações bancárias, para formarem redes sociais a fim de divulgarem eventos e a sua vida cotidiana, consultar fornecedores, etc. Além destes serviços, muitos condomínios, quando possuem serviços de administradoras, também utilizam o site destas para solicitação de boletos e informações diversas.
Uma modalidade que está se tornando cada vez mais presente na área, são os sites virtuais para condomínios, que têm como uma das principais vantagens tornar o trabalho do síndico mais fácil e eficiente, pois diminui a necessidade de papéis, impressões e, principalmente, tempo.
Normalmente os sites virtuais para condomínios reúnem toda a informação pertinente a tudo que ocorre nestes e que pode ser transformado em informação on-line. Ao contrário dos sites das administradoras, que na maioria dos casos têm função financeira, os sites voltados especificamente aos condomínios, são dotados de diversas funções que muitas vezes dispensam a necessidade de utilização de livros específicos ou informações impressas. Existem sites que permitem que as reservas das áreas comuns sejam feitas de forma on-line, tais como: salão de festas, quadra de tênis, espaço gourmet, etc. Muitos sites também possuem espaços destinados à consulta de atas, balancetes, avisos, inserção de fotos e filmes, e até mesmo espaço para a realização de assembleia virtual. A grande sacada disto é ter a informação de forma mais rápida e confortável. Imagine que você deseja fazer a reserva do salão de festas e não precisará ligar para o síndico ou portaria, ou até mesmo ir até a administração para realizar tal solicitação. Você poderá fazer tudo on-line, no conforto da sua casa ou em qualquer lugar que tenha acesso à internet, tudo em tempo real. Em relação àqueles que não gostam se expor e que tenham receio de registrar queixas no livro de registro de ocorrências, isto representará uma grande vantagem, pois tudo poderá ser feito através do site. Assim, haverá muito menos exposição e maior praticidade, pois muitas vezes o livro de ocorrências tem de ser solicitado à administração ou diretamente na portaria, o que, além de representar um desconforto pelo fato do morador ter de sair do aconchego do seu lar, também poderá torná-lo mais exposto aos outros moradores.
Os sites virtuais de condomínios, normalmente são oferecidos por empresas especializadas no setor, as quais oferecem os serviços por preços bastante interessantes, funcionando através de pagamentos mensais efetuados pelo condomínio. Basta procurar e obter referências.
O advento da internet não deve ser ignorado por ninguém, seja pessoa física ou jurídica, e é fato que quem está fora da rede, tem um atraso que já beira o incalculável. Por isso, é muito importante considerar que estar dentro da internet já deixou há muito de ser considerado luxo ou mero deleite, mas sim uma ferramenta essencial de trabalho.
Podemos trazer para a área condominial alguns receios do povo da capital paranaense, e se tem algo que notei durante o tempo em que presto serviços para condomínios, é justamente uma certa resistência quando falamos em relação à questão da internet, resistência esta que também está presente em outras cidades em maior ou menor grau, só tomei a cidade de Curitiba como exemplo.
Nos dias atuais é cada vez mais comum a utilização dos chamados serviços on-line, sejam eles de compras de produtos, de compras de serviços, operações bancárias, ou mera busca de informação. A internet está cada vez mais presente em todos os setores, e no caso dos condomínios não poderia ser diferente. Os condomínios utilizam a internet para transações bancárias, para formarem redes sociais a fim de divulgarem eventos e a sua vida cotidiana, consultar fornecedores, etc. Além destes serviços, muitos condomínios, quando possuem serviços de administradoras, também utilizam o site destas para solicitação de boletos e informações diversas.
Uma modalidade que está se tornando cada vez mais presente na área, são os sites virtuais para condomínios, que têm como uma das principais vantagens tornar o trabalho do síndico mais fácil e eficiente, pois diminui a necessidade de papéis, impressões e, principalmente, tempo.
Normalmente os sites virtuais para condomínios reúnem toda a informação pertinente a tudo que ocorre nestes e que pode ser transformado em informação on-line. Ao contrário dos sites das administradoras, que na maioria dos casos têm função financeira, os sites voltados especificamente aos condomínios, são dotados de diversas funções que muitas vezes dispensam a necessidade de utilização de livros específicos ou informações impressas. Existem sites que permitem que as reservas das áreas comuns sejam feitas de forma on-line, tais como: salão de festas, quadra de tênis, espaço gourmet, etc. Muitos sites também possuem espaços destinados à consulta de atas, balancetes, avisos, inserção de fotos e filmes, e até mesmo espaço para a realização de assembleia virtual. A grande sacada disto é ter a informação de forma mais rápida e confortável. Imagine que você deseja fazer a reserva do salão de festas e não precisará ligar para o síndico ou portaria, ou até mesmo ir até a administração para realizar tal solicitação. Você poderá fazer tudo on-line, no conforto da sua casa ou em qualquer lugar que tenha acesso à internet, tudo em tempo real. Em relação àqueles que não gostam se expor e que tenham receio de registrar queixas no livro de registro de ocorrências, isto representará uma grande vantagem, pois tudo poderá ser feito através do site. Assim, haverá muito menos exposição e maior praticidade, pois muitas vezes o livro de ocorrências tem de ser solicitado à administração ou diretamente na portaria, o que, além de representar um desconforto pelo fato do morador ter de sair do aconchego do seu lar, também poderá torná-lo mais exposto aos outros moradores.
Os sites virtuais de condomínios, normalmente são oferecidos por empresas especializadas no setor, as quais oferecem os serviços por preços bastante interessantes, funcionando através de pagamentos mensais efetuados pelo condomínio. Basta procurar e obter referências.
O advento da internet não deve ser ignorado por ninguém, seja pessoa física ou jurídica, e é fato que quem está fora da rede, tem um atraso que já beira o incalculável. Por isso, é muito importante considerar que estar dentro da internet já deixou há muito de ser considerado luxo ou mero deleite, mas sim uma ferramenta essencial de trabalho.
sábado, 22 de março de 2014
TORNANDO UMA ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO MAIS EFICIENTE
A realização de assembleias é um fato corriqueiro em qualquer condomínio, e a convocação destas é para tratar de assuntos do interesse de todos, seja uma obra, uma questão disciplinar, uma ação trabalhista, etc.
Já participei de inúmeras assembleias condominiais e posso dizer que a maioria delas poderia ter resultados muito mais eficientes. Posso relatar alguns erros, os quais são mais comuns do que se possa imaginar, que ocorrem nas assembleias: assuntos tratados fora da pauta, ou seja, que não constavam no edital de convocação; não observância do prazo mínimo de convocação, em geral em torno de pelo menos oito dias antes da realização da assembleia; texto do edital de convocação mal redigido; falta de nomeação do presidente da mesa e do secretário (um dos erros mais cometidos), ficando o síndico como presidente da assembleia, função esta que, na maioria das convenções é proibida a este, o mesmo valendo para o cargo de secretário; ata mal feita, também um dos erros mais comuns e prejudiciais.
Baseado em tudo que foi citado, tornar uma assembleia mais eficiente requer um bom preparo dos seus organizadores (síndico e conselheiros), e algumas regras básicas deverão ser obedecidas: antes de iniciar a assembleia, proceder à nomeação do presidente da mesa e do secretário, isto é básico e deve fazer parte da rotina; o síndico só deverá falar quando pedir a palavra ou quando for indagado por algum dos presentes; o presidente será quem imporá disciplina à assembleia, colocando ordem quando os ânimos se exaltarem; a assembleia deverá se ater exclusivamente aos assuntos da pauta, cabendo mais uma vez ao presidente da mesa, direcionar para o temas propostos em edital quando houver desvio do assunto por parte dos participantes.
Por tudo que foi explanado, podemos concluir que a figura do presidente da mesa, é uma das mais importantes na realização das assembleias, pois caberá a este disciplinar, direcionar e conduzir a reunião de forma que os objetivos propostos sejam cumpridos. A redação da ata também é muito importante, pois será o espelho do que foi tratado, além de ser um documento oficial e com valor jurídico.
Já participei de inúmeras assembleias condominiais e posso dizer que a maioria delas poderia ter resultados muito mais eficientes. Posso relatar alguns erros, os quais são mais comuns do que se possa imaginar, que ocorrem nas assembleias: assuntos tratados fora da pauta, ou seja, que não constavam no edital de convocação; não observância do prazo mínimo de convocação, em geral em torno de pelo menos oito dias antes da realização da assembleia; texto do edital de convocação mal redigido; falta de nomeação do presidente da mesa e do secretário (um dos erros mais cometidos), ficando o síndico como presidente da assembleia, função esta que, na maioria das convenções é proibida a este, o mesmo valendo para o cargo de secretário; ata mal feita, também um dos erros mais comuns e prejudiciais.
Baseado em tudo que foi citado, tornar uma assembleia mais eficiente requer um bom preparo dos seus organizadores (síndico e conselheiros), e algumas regras básicas deverão ser obedecidas: antes de iniciar a assembleia, proceder à nomeação do presidente da mesa e do secretário, isto é básico e deve fazer parte da rotina; o síndico só deverá falar quando pedir a palavra ou quando for indagado por algum dos presentes; o presidente será quem imporá disciplina à assembleia, colocando ordem quando os ânimos se exaltarem; a assembleia deverá se ater exclusivamente aos assuntos da pauta, cabendo mais uma vez ao presidente da mesa, direcionar para o temas propostos em edital quando houver desvio do assunto por parte dos participantes.
Por tudo que foi explanado, podemos concluir que a figura do presidente da mesa, é uma das mais importantes na realização das assembleias, pois caberá a este disciplinar, direcionar e conduzir a reunião de forma que os objetivos propostos sejam cumpridos. A redação da ata também é muito importante, pois será o espelho do que foi tratado, além de ser um documento oficial e com valor jurídico.
segunda-feira, 17 de março de 2014
CARRO PEQUENO, MÉDIO OU GRANDE. DEMARCAÇÃO DE VAGA DE GARAGEM.
Quem nunca teve problemas com vagas de garagem em condomínios, provavelmente não tem carro. E mesmo assim deve-se considerar que, ainda que a pessoa não possua veículo, se tiver vaga de garagem demarcada, somente esta poderá autorizar a que outros utilizem o seu respectivo espaço destinado à guarda de veículos.
O assunto começa a ficar polêmico quando algum documento oficial do condomínio cita que a vaga de garagem só poderá ser utilizada por veículos de um dos seguintes tamanhos: pequeno, médio ou grande.
Em primeiro lugar devemos nos ater à definição do que é um veículo pequeno, médio ou grande. Aparentemente, parece fácil estabelecer de qual tamanho é cada modelo de automóvel, mas a coisa começa a ficar um tanto complicada quando não há uma tabela oficial para usarmos como parâmetro. Todos concordam que um veículo como um Gol, Uno, Palio ou similar, são veículos de pequeno porte, mas quando partimos para veículos de médio e grande porte, a definição pode não ficar assim tão clara. Um automóvel como um Siena, Polo sedan e Cruze sedan podem ser todos classificados como carros médios? Um Siena tem aproximadamente 4,20 m de comprimento, já um Cruze sedan tem 4,60 m, ou seja, uma diferença de quase meio metro a mais. Ao procurar tabelas oficiais definindo o que é um carro pequeno, médio e grande, não encontrei nenhum documento se referindo a isto. Deste modo, podemos deduzir que, muitas vezes a definição de carro pequeno, médio ou grande, vai depender mais deste caber ou não na respectiva demarcação da vaga do que de uma definição subjetiva. Até mesmo quando levamos o nosso carro a um estacionamento ou lava car, muitas vezes há dúvidas em relação ao porte do veículo quando no momento da cobrança da estadia ou do serviço de lavagem. Ainda há que se destacar a classificação em relação a países diferentes. Nos Estados Unidos, principalmente nas décadas de 50, 60 e 70, era muito comum veículos com mais de 5 metros de comprimento, fato raro no Brasil. Pode-se dizer que nos Estados Unidos, um veículo com 4,60 metros de comprimento, pode ser considerado de porte médio, já para os padrões brasileiros, pode ser considerado um veículo de grande porte. Em nosso país também há uma certa cultura quanto à veículos denominados utilitários, onde todos são tratados como automóveis grandes. Um Ecosport tem 4,30 metros de comprimento, ou seja, é muito menor que um Cruze sedan, mas é tratado em muitos lugares como de porte grande. Como já dito anteriormente, não há documento oficial para se determinar o tamanho dos veículos. No caso das vagas de garagem, o mais importante é que o veículo não ultrapasse a demarcação, pois isto pode atrapalhar a manobra de outros carros, bem como causar invasão nas áreas comuns. Neste caso, pode o síndico tomar providências tais como advertências e multas, uma vez que está havendo prejuízo do bem comum. É muito comum ouvirmos coisas como: a vaga é minha e eu coloco o carro que eu quiser. Não é bem assim, pois o espaço destinado à guarda de veículos é aquele que estiver demarcado. Qualquer um que não obedeça a esta demarcação, estará se utilizando de um espaço que não lhe pertence, e portanto pode ser enquadrado nas sanções disciplinares previstas na Convenção e no Regimento Interno do condomínio.
O assunto começa a ficar polêmico quando algum documento oficial do condomínio cita que a vaga de garagem só poderá ser utilizada por veículos de um dos seguintes tamanhos: pequeno, médio ou grande.
Em primeiro lugar devemos nos ater à definição do que é um veículo pequeno, médio ou grande. Aparentemente, parece fácil estabelecer de qual tamanho é cada modelo de automóvel, mas a coisa começa a ficar um tanto complicada quando não há uma tabela oficial para usarmos como parâmetro. Todos concordam que um veículo como um Gol, Uno, Palio ou similar, são veículos de pequeno porte, mas quando partimos para veículos de médio e grande porte, a definição pode não ficar assim tão clara. Um automóvel como um Siena, Polo sedan e Cruze sedan podem ser todos classificados como carros médios? Um Siena tem aproximadamente 4,20 m de comprimento, já um Cruze sedan tem 4,60 m, ou seja, uma diferença de quase meio metro a mais. Ao procurar tabelas oficiais definindo o que é um carro pequeno, médio e grande, não encontrei nenhum documento se referindo a isto. Deste modo, podemos deduzir que, muitas vezes a definição de carro pequeno, médio ou grande, vai depender mais deste caber ou não na respectiva demarcação da vaga do que de uma definição subjetiva. Até mesmo quando levamos o nosso carro a um estacionamento ou lava car, muitas vezes há dúvidas em relação ao porte do veículo quando no momento da cobrança da estadia ou do serviço de lavagem. Ainda há que se destacar a classificação em relação a países diferentes. Nos Estados Unidos, principalmente nas décadas de 50, 60 e 70, era muito comum veículos com mais de 5 metros de comprimento, fato raro no Brasil. Pode-se dizer que nos Estados Unidos, um veículo com 4,60 metros de comprimento, pode ser considerado de porte médio, já para os padrões brasileiros, pode ser considerado um veículo de grande porte. Em nosso país também há uma certa cultura quanto à veículos denominados utilitários, onde todos são tratados como automóveis grandes. Um Ecosport tem 4,30 metros de comprimento, ou seja, é muito menor que um Cruze sedan, mas é tratado em muitos lugares como de porte grande. Como já dito anteriormente, não há documento oficial para se determinar o tamanho dos veículos. No caso das vagas de garagem, o mais importante é que o veículo não ultrapasse a demarcação, pois isto pode atrapalhar a manobra de outros carros, bem como causar invasão nas áreas comuns. Neste caso, pode o síndico tomar providências tais como advertências e multas, uma vez que está havendo prejuízo do bem comum. É muito comum ouvirmos coisas como: a vaga é minha e eu coloco o carro que eu quiser. Não é bem assim, pois o espaço destinado à guarda de veículos é aquele que estiver demarcado. Qualquer um que não obedeça a esta demarcação, estará se utilizando de um espaço que não lhe pertence, e portanto pode ser enquadrado nas sanções disciplinares previstas na Convenção e no Regimento Interno do condomínio.
sábado, 15 de março de 2014
LIVRO DE REGISTRO DE OCORRÊNCIAS. POR QUE USÁ-LO?
Quando se acirram os ânimos entre moradores dentro dos condomínios, a primeira atitude é que a parte que se sinta prejudicada exija a aplicação de multa contra a parte causadora.
Tudo parece muito simples, mas algumas considerações devem ser feitas: a única pessoa que tem poder de aplicar multa no condomínio é o síndico e mais ninguém. É importante que ao se aplicar uma multa, o síndico cumpra o que estiver estabelecido em um documento oficial do condomínio, tal como a convenção ou o regimento interno, os quais muitas vezes fazem previsão de que, antes de se aplicar sanções aos infratores, que estes sejam advertidos verbalmente e, em caso de reincidência, por escrito. A multa vem a ser o último recurso.
Mas tudo que foi citado, muitas vezes pode ser anulado por um juiz, caso não se tenha produzido provas que levem à aplicação de multa contra os infratores. Um dos maiores aliados do síndico neste caso, é o livro denominado de "Livro de Registro de Ocorrências", o qual, como o próprio nome já sugere, é um documento onde se lavrarão as ocorrências que acontecem no condomínio, inclusive as relativas a conflitos e reclamações entre moradores. É muito comum um morador exigir do síndico que aplique multa contra um outro morador, mas quando o síndico faz menção de que o reclamante publique o ocorrido no livro de registro de ocorrências, este se recusa alegando que não quer ter o seu nome exposto para outros moradores e, principalmente, para a outra parte.
É muito importante que o síndico tenha os registros das ocorrências documentados, pois somente assim vai ter provas em relação ao ocorrido, se o caso for à justiça. Se o reclamante se recusar a utilizar o livro, este não poderá exigir do síndico que formalize advertências e multas. É claro que caberá ao síndico verificar o que estiver acontecendo, mas a aplicação de advertência e multa dependerá da coparticipação do queixoso, fazendo o registro no livro e assinando a declaração. Assim, o síndico terá fortes provas de que as advertências e multas aplicadas foram realmente justas.
Tudo parece muito simples, mas algumas considerações devem ser feitas: a única pessoa que tem poder de aplicar multa no condomínio é o síndico e mais ninguém. É importante que ao se aplicar uma multa, o síndico cumpra o que estiver estabelecido em um documento oficial do condomínio, tal como a convenção ou o regimento interno, os quais muitas vezes fazem previsão de que, antes de se aplicar sanções aos infratores, que estes sejam advertidos verbalmente e, em caso de reincidência, por escrito. A multa vem a ser o último recurso.
Mas tudo que foi citado, muitas vezes pode ser anulado por um juiz, caso não se tenha produzido provas que levem à aplicação de multa contra os infratores. Um dos maiores aliados do síndico neste caso, é o livro denominado de "Livro de Registro de Ocorrências", o qual, como o próprio nome já sugere, é um documento onde se lavrarão as ocorrências que acontecem no condomínio, inclusive as relativas a conflitos e reclamações entre moradores. É muito comum um morador exigir do síndico que aplique multa contra um outro morador, mas quando o síndico faz menção de que o reclamante publique o ocorrido no livro de registro de ocorrências, este se recusa alegando que não quer ter o seu nome exposto para outros moradores e, principalmente, para a outra parte.
É muito importante que o síndico tenha os registros das ocorrências documentados, pois somente assim vai ter provas em relação ao ocorrido, se o caso for à justiça. Se o reclamante se recusar a utilizar o livro, este não poderá exigir do síndico que formalize advertências e multas. É claro que caberá ao síndico verificar o que estiver acontecendo, mas a aplicação de advertência e multa dependerá da coparticipação do queixoso, fazendo o registro no livro e assinando a declaração. Assim, o síndico terá fortes provas de que as advertências e multas aplicadas foram realmente justas.
segunda-feira, 10 de março de 2014
PROCURAÇÃO. QUEM E QUANTOS PODEM REPRESENTAR O PROPRIETÁRIO?
É muito comum no início das assembleias, o presidente da mesa solicitar as procurações daqueles que estão representando os proprietários dos imóveis.
Recentemente me deparei com um problema um tanto quanto polêmico: a proprietária do imóvel emitiu uma procuração dando poderes para mim e para a minha noiva, que é advogada condominial, a fim de representá-la em uma assembleia extraordinária, a qual tinha a finalidade de aprovação de orçamentos referentes aos elevadores e as calçadas do prédio. Quando apresentamos a procuração, o presidente da mesa disse que somente uma pessoa poderia falar pela proprietária. Eu imediatamente indaguei o mesmo perguntando qual lei determina isto? Ele falou que não podia, mas não justificou.
Toda vez que há um assunto que pode gerar alguma polêmica, temos de nos ater aos fatos. O documento oficial do condomínio que pode tratar deste assunto, é a Convenção Condominial. Neste caso, o referido documento pode determinar que, no caso de procurações, somente uma pessoa poderá ter a palavra para representar o condômino. Como a Convenção deste prédio é omissa a este respeito, em princípio, salvo justificativa muito convincente, não se pode impedir que mais de uma pessoa represente o proprietário do apartamento. É importante citar que, ainda que duas pessoas estejam com os nomes na procuração, apenas uma deverá falar de cada vez, até mesmo para se evitar confusões e manter a assembleia organizada.
Não se deve confundir a representação com os votos. Ainda que o proprietário autorize a mais de uma pessoa a representá-lo, a unidade terá sempre direito a somente um voto.
Uma pergunta que sempre me fazem é: o inquilino pode representar o proprietário através de procuração? Claro que sim, aliás qualquer pessoa pode representar o condômino através de procuração, se assim for o seu desejo. No momento da realização da assembleia, aquele que estiver munido do documento de procuração será, naquele momento, como se fosse o dono do imóvel, podendo decidir, votar, emitir opiniões, pareceres e argumentar.
Recentemente me deparei com um problema um tanto quanto polêmico: a proprietária do imóvel emitiu uma procuração dando poderes para mim e para a minha noiva, que é advogada condominial, a fim de representá-la em uma assembleia extraordinária, a qual tinha a finalidade de aprovação de orçamentos referentes aos elevadores e as calçadas do prédio. Quando apresentamos a procuração, o presidente da mesa disse que somente uma pessoa poderia falar pela proprietária. Eu imediatamente indaguei o mesmo perguntando qual lei determina isto? Ele falou que não podia, mas não justificou.
Toda vez que há um assunto que pode gerar alguma polêmica, temos de nos ater aos fatos. O documento oficial do condomínio que pode tratar deste assunto, é a Convenção Condominial. Neste caso, o referido documento pode determinar que, no caso de procurações, somente uma pessoa poderá ter a palavra para representar o condômino. Como a Convenção deste prédio é omissa a este respeito, em princípio, salvo justificativa muito convincente, não se pode impedir que mais de uma pessoa represente o proprietário do apartamento. É importante citar que, ainda que duas pessoas estejam com os nomes na procuração, apenas uma deverá falar de cada vez, até mesmo para se evitar confusões e manter a assembleia organizada.
Não se deve confundir a representação com os votos. Ainda que o proprietário autorize a mais de uma pessoa a representá-lo, a unidade terá sempre direito a somente um voto.
Uma pergunta que sempre me fazem é: o inquilino pode representar o proprietário através de procuração? Claro que sim, aliás qualquer pessoa pode representar o condômino através de procuração, se assim for o seu desejo. No momento da realização da assembleia, aquele que estiver munido do documento de procuração será, naquele momento, como se fosse o dono do imóvel, podendo decidir, votar, emitir opiniões, pareceres e argumentar.
quarta-feira, 26 de fevereiro de 2014
PROBLEMAS COM CRIANÇAS BRINCANDO NAS ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO
Quando faço o Regimento Interno de um condomínio, uma questão que sempre vem à tona é quanto às crianças brincarem nas suas áreas comuns. Normalmente existem duas frentes: uma daqueles que não têm filhos e não querem crianças brincando pelas áreas do condomínio, pois além do barulho causado, podem vir a danificar veículos e áreas particulares. A outra frente é daqueles que têm filhos pequenos ou adolescentes e querem que estes brinquem nas áreas comuns, principalmente nas ruas do condomínio.
Não há dúvida de que esta questão sempre será tratada de acordo com os interesses de cada parte e não da coletividade. Em primeiro lugar deve-se atentar para o fato de o condomínio ter ou não área comum destinada ao lazer. Em caso positivo, tal área poderá ser destinada, além das outras atividades, também às atividades das crianças, devendo sempre fazer parte do Regimento Interno as suas regras de utilização e quais serão as brincadeiras ali permitidas. Normalmente o regimento fará menção que, somente neste espaço serão admitidas atividades de lazer e brincadeiras. No caso do condomínio não possuir área destinada ao lazer, o assunto fica mais polêmico, pois muitas vezes os pais exigem que os seus filhos possam brincar nas áreas comuns do condomínio, principalmente nas ruas internas. É importante fazer observação que, ao comprar o imóvel no referido condomínio, as pessoas tomaram ciência da não existência de uma área destinada ao lazer, portanto não podem exigir que o condomínio supra as suas necessidades em detrimento da coletividade e até mesmo da segurança dos seus filhos. As ruas internas do condomínio, tal qual as ruas públicas, destinam-se ao trânsito de veículos e não às atividades de lazer, salvo se houver decisão em assembleia, para que em determinado dia da semana, se promova alguma atividade nas ruas do condomínio. Neste caso, tal atividade só ocorrerá na data especificada e terá a anuência dos moradores através de um documento oficial, ou seja, uma ata. Um exemplo seria uma festa junina promovida para os moradores. Os pais, muitas vezes querendo ter um certo sossego em casa, despacham os seus filhos para brincarem nas ruas e demais áreas comuns do condomínio, sem se importar com os riscos que isto possa trazer. Quando acontece um acidente em uma área comum do condomínio, sem que exista uma área destinada ao lazer, os pais querem culpar a administração, o síndico, o motorista, etc. O Artigo 133 do Código Penal em vigor tem o seguinte texto: "Abandonar pessoa que está sob seu cuidado, guarda, vigilância ou autoridade, e, por qualquer motivo, incapaz de defender-se dos riscos resultantes do abandono:"
Pena — detenção, de 6 (seis) meses a 3 (três) anos.
§1º Se do abandono resulta lesão corporal de natureza grave:
Pena: — reclusão, de 1(um) a 5 (cinco) anos.
§ 2º Se resulta a morte:
Pena: — reclusão de 4 (quatro) a 12(doze) anos.
§ 3º As penas cominadas neste artigo aumentam-se de um terço:
I — se o abandono ocorre em lugar ermo;
II — se o agente é ascendente ou descendente, cônjuge, irmão, tutor ou curador da vítima.
III — se a vítima é maior de 60 (sessenta) anos ( inciso introduzido pela Lei n° 10.161, de 1° de outubro de 2003)
Podemos deduzir que o pai ou responsável que abandona o seu filho, sim este é o termo legal, sem nenhuma supervisão e que tal ação resulte em quaisquer dos itens acima citados, pode e deve ser responsabilizado pelo fato, respondendo criminalmente por isto.
Não se pode culpar o condomínio, se o pai ou responsável permite que seu filho brinque em área comum não destinada ao lazer e se o Regimento Interno e a Convenção citam que não há tal área no condomínio, proibindo qualquer tipo de brincadeira nas áreas comuns.
O condomínio, antes de mais nada, é uma coletividade que deve prezar pelo bem estar e segurança dos seus moradores, e ninguém está acima da lei, nem pode colocar os seus interesses pessoais acima do interesse coletivo.
Não há dúvida de que esta questão sempre será tratada de acordo com os interesses de cada parte e não da coletividade. Em primeiro lugar deve-se atentar para o fato de o condomínio ter ou não área comum destinada ao lazer. Em caso positivo, tal área poderá ser destinada, além das outras atividades, também às atividades das crianças, devendo sempre fazer parte do Regimento Interno as suas regras de utilização e quais serão as brincadeiras ali permitidas. Normalmente o regimento fará menção que, somente neste espaço serão admitidas atividades de lazer e brincadeiras. No caso do condomínio não possuir área destinada ao lazer, o assunto fica mais polêmico, pois muitas vezes os pais exigem que os seus filhos possam brincar nas áreas comuns do condomínio, principalmente nas ruas internas. É importante fazer observação que, ao comprar o imóvel no referido condomínio, as pessoas tomaram ciência da não existência de uma área destinada ao lazer, portanto não podem exigir que o condomínio supra as suas necessidades em detrimento da coletividade e até mesmo da segurança dos seus filhos. As ruas internas do condomínio, tal qual as ruas públicas, destinam-se ao trânsito de veículos e não às atividades de lazer, salvo se houver decisão em assembleia, para que em determinado dia da semana, se promova alguma atividade nas ruas do condomínio. Neste caso, tal atividade só ocorrerá na data especificada e terá a anuência dos moradores através de um documento oficial, ou seja, uma ata. Um exemplo seria uma festa junina promovida para os moradores. Os pais, muitas vezes querendo ter um certo sossego em casa, despacham os seus filhos para brincarem nas ruas e demais áreas comuns do condomínio, sem se importar com os riscos que isto possa trazer. Quando acontece um acidente em uma área comum do condomínio, sem que exista uma área destinada ao lazer, os pais querem culpar a administração, o síndico, o motorista, etc. O Artigo 133 do Código Penal em vigor tem o seguinte texto: "Abandonar pessoa que está sob seu cuidado, guarda, vigilância ou autoridade, e, por qualquer motivo, incapaz de defender-se dos riscos resultantes do abandono:"
Pena — detenção, de 6 (seis) meses a 3 (três) anos.
§1º Se do abandono resulta lesão corporal de natureza grave:
Pena: — reclusão, de 1(um) a 5 (cinco) anos.
§ 2º Se resulta a morte:
Pena: — reclusão de 4 (quatro) a 12(doze) anos.
§ 3º As penas cominadas neste artigo aumentam-se de um terço:
I — se o abandono ocorre em lugar ermo;
II — se o agente é ascendente ou descendente, cônjuge, irmão, tutor ou curador da vítima.
III — se a vítima é maior de 60 (sessenta) anos ( inciso introduzido pela Lei n° 10.161, de 1° de outubro de 2003)
Podemos deduzir que o pai ou responsável que abandona o seu filho, sim este é o termo legal, sem nenhuma supervisão e que tal ação resulte em quaisquer dos itens acima citados, pode e deve ser responsabilizado pelo fato, respondendo criminalmente por isto.
Não se pode culpar o condomínio, se o pai ou responsável permite que seu filho brinque em área comum não destinada ao lazer e se o Regimento Interno e a Convenção citam que não há tal área no condomínio, proibindo qualquer tipo de brincadeira nas áreas comuns.
O condomínio, antes de mais nada, é uma coletividade que deve prezar pelo bem estar e segurança dos seus moradores, e ninguém está acima da lei, nem pode colocar os seus interesses pessoais acima do interesse coletivo.
terça-feira, 25 de fevereiro de 2014
COMO DEVE SER O RATEIO DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO?
Salvo se houver dispositivo em contrário no documento da convenção do condomínio, o rateio das despesas de cada unidade deverá se dar pela fração ideal. A Lei 10.931, artigo 1336, inciso I, do Código Civil tem o seguinte texto relativo ao rateio das despesas condominiais: "contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição contrário na convenção". É interessante uma rápida definição do que significa fração ideal: vem a ser o percentual em termos de área que cada unidade do condomínio tem do todo, incluindo os percentuais relativos às áreas comuns. Por este cálculo a somatória de todas as frações deverá fechar em 100%. Utilizando-se desta definição, as unidades de maior tamanho deverão contribuir com um valor maior da taxa condominial, incluindo as taxas extras. A convenção poderá determinar que o rateio seja em partes iguais, independentemente do tamanho de cada unidade. Se a convenção for omissa quanto ao rateio das despesas, valerá a divisão pela fração ideal. Esta definição, até então, era a mais utilizada, até que, ao que tudo indica, poderemos ter novidades em relação a tal raciocínio. Veja decisão de 2008 do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG): EMENTA:
CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CRITÉRIOS PARA O RATEIO DAS DESPESAS. A soberania
da assembleia geral não autoriza que se locupletem os demais apartamentos
tipos pelo simples e singelo fato de o apartamento do autor possuir
uma área maior, já que tal fato, por si só não aumenta a despesa
do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que
os demais e finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos.A
ressalva legal, salvo disposição em contrário, deixou à assembleia
geral na elaboração da Convenção de Condomínio ou em deliberação
extraordinária a fixação da contribuição fora do critério da fração ideal para que fosse adotado com justiça o princípio
do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa - inteligência
dos artigos 12, § 1º da Lei 4.591/64 e artigo 1336, inciso I do Código
Civil, com a redação dada ao inciso pela Lei nº 10.931, de 02/08/2004.A
cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem se observar o princípio do proveito
efetivo revela enriquecimento sem causa abominado pelo artigo 884 do
Código Civil.
APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0024.04.504058-1/001
- COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): DELVAYR FERNANDES DE AGUIAR
- APELADO(A)(S): CONDOMINIO EDIFICIO EUNICE MARIA - RELATOR: EXMO. SR.
DES. SEBASTIÃO PEREIRA DE SOUZA.
ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 16ª
CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando
neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e
das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM DAR PROVIMENTO
AO RECURSO.
A cobrança de rateio de despesas de
condomínio de unidade com fração ideal maior, sem se observar o princípio do proveito
efetivo revela enriquecimento sem causa abominado pelo artigo 884 do
Código Civil. O pedido do apelante procede. Procede também o pedido
de devolução do que ultrapassou o devido a ser custeado pelo apelado
mediante contribuições dos demais condôminos em favor do apelante.
De fato, dispõe o art. 884 do Código Civil que aquele que, sem justa
causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir
o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.
O condômino a quem foi cobrado e pagou além do devido tem direito
à restituição do indébito custeado pelo condomínio, ficando isento
de participar do rateio.
Com estes fundamentos, dou provimento
à apelação para reformar a respeitável sentença e julgo procedentes
os pedidos iniciais e fixo a cota parte do apelante, proprietário da
unidade 102, nas despesas do condomínio em vinte por cento (20%) além
da cota de rateio dos demais condôminos. Condeno o apelado Condomínio
do Edifício Eunice Maria a restituir ao apelante Delvayr Fernandes
de Aguiar o que pagou a maior a partir de maio de 2.003, a ser apurado
em liquidação de sentença, com correção monetária a partir de
16/11/2004 data do respeitável despacho inicial de f. 67, calculada
com base no índice que é mensalmente publicado pela Corregedoria Geral
de Justiça do Estado de Minas Gerais.
Com base nesta sentença, pode-se deduzir que pode haver uma tendência futura no rateio da taxa de condomínio passar a ser em partes iguais entre os condôminos, independentemente do tamanho da unidade a que cada um pertencer. Convém lembrar que a cobrança do condomínio baseada na fração ideal, caso não haja esta previsão na convenção, ou que tal documento determine que o rateio será igualitário entre as unidades, ainda é o que vale dentro da esfera da lei. No caso do condômino se sentir de alguma forma injustiçado, poderá sempre recorrer às vias legais para tentar modificar a forma de cobrança da taxa de condomínio.
Assinar:
Postagens (Atom)