Falar sobre problemas em condomínios, pode até parecer redundância. Enquanto existir vida humana em comunidade, sempre haverá desavenças, pois as pessoas nunca pensam de forma igual.
Em relação aos problemas mais comuns que ocorrem nos condomínios, e depois de muito tempo atendendo a diversas classes condominiais, bem como ter estabelecido contatos com vários profissionais do setor, pude classificar os 04 maiores índices de queixas, os quais são conhecidos como os "OS 04 "C" DO CONDOMÍNIO". Esta denominação faz referência ao fato destes problemas coincidentemente começarem todos com a letra "C", os quais podem ser descritos conforme a seguir:
1º "C" - Carro (também pode ser extensível para motos) - Quem nunca teve problemas com seu veículo no condomínio, que atire o primeiro pneu. Brincadeiras à parte, se você nunca teve este tipo de problema, ou não tem veículo, ou o seu condomínio é muito organizado e civilizado. As ocorrências mais comuns relacionadas ao tema são: veículos estacionados fora da demarcação da vaga, atrapalhando a manobra de outros veículos; veículos estacionados no espaço de outro morador; motos estacionadas entre as vagas, em área não permitida, atrapalhando a abertura das portas dos automóveis.
2º "C" - Criança - Normalmente os problemas relacionados às crianças dizem respeito à barulho; brincadeiras fora das áreas destinadas, tais como nas garagens, por exemplo; danos às áreas comuns, tais como: boladas nos vidros, riscos nas paredes, interfones danificados. Cabe lembrar que os pais ou responsáveis, sempre serão responsabilizados em caso de danos ocorridos nas áreas comuns ou desobediência às normas da Convenção e do Regimento Interno do condomínio, ocasionados pelas suas crianças e que possam ser comprovados. Note que, caso não seja possível encontrar o culpado, caberá ao condomínio, ou seja, a todos os condôminos, assumirem o prejuízo.
3º "C" - Cachorro (pode ser aplicado a outros bichos) - Quando se fala em cachorro, sempre há relação com barulho e necessidades fisiológicas nas áreas comuns. Já vi muita gente reclamando de ter tomado multa porque tem cachorro, e o condomínio não pode impedir o morador de possuir um bicho de estimação, este direito está assegurado na lei. Isto é verdade, não há como o condomínio proibir a posse de bichos de estimação pelos moradores. O que tem de ser feito é o Regimento Interno impor normas quanto aos bichos de estimação, falando sobre o comportamento, o porte do animal, etc. Isto pode e deve ser feito. O problema é que na maiorias dos casos, a pessoa não tomou a multa porque tinha um cachorro, mas sim porque o seu animal causou algum dano ou desconforto à comunidade, ou seja, ao condomínio. Neste caso a multa pode e deve ser aplicada. Muitos associam que a lei prevê que qualquer barulho deve cessar a partir das 22:00 hs, sendo assim não há problema em se produzir ruído até este horário. Isto não é verdade, qualquer barulho proposital, que cause incômodo aos demais moradores do condomínio, pode ser motivo de advertência e multa. O latido constante de um cachorro se encaixa neste tipo de problema. Ninguém é obrigado a ouvir o dia inteiro um cachorro latindo. O proprietário deste animal pode e deve ser notificado e multado. Quanto às necessidades fisiológicas nas áreas comuns, parece óbvio falar que o proprietário do animal deve recolher os dejetos produzidos por este. Infelizmente, nem todos pensam assim, e neste caso também caberá advertência e multa ao infrator (o dono do animal).
4º "C" - Cano - Problema muito constante nos condomínios, canos com vazamento, são sempre um incômodo. Muitas vezes os moradores têm de colocar panos em cima dos seus veículos devido a vazamentos oriundos dos canos situados no teto da garagem. Também podem ocorrer vazamentos nos canos das áreas comuns (corredores e colunas), o que não só representa um desconforto para os moradores, como também pode aumentar sobremaneira a conta de água. Os problemas relacionados a encanamentos são mais comuns em prédios antigos, mas também há um considerável número de ocorrências registradas em prédios novos, que muitas vezes ocorrem pela má qualidade do material empregado ou por falhas de projeto. É interessante destacar que as construtoras, por lei, são obrigadas a dar 05 anos de garantia pela edificação, e o encanamento faz parte do prédio. Em caso de problemas, a construtora deverá ser imediatamente notificada e tomar as providências cabíveis.
É claro que existem muitos outros problemas relacionados aos condomínios.
A lista citada, apenas enumera os que têm maior ocorrência. Tanto que motivou à criação, até de forma um tanto bem humorada, dos 4 "C". Se você quer citar algum problema que ocorre de forma constante no seu condomínio, fique à vontade para deixar a sua opinião.
terça-feira, 27 de maio de 2014
sábado, 24 de maio de 2014
CONDÔMINO ANTISSOCIAL PODE SER EXPULSO DO CONDOMÍNIO?
Aí está um assunto que muitos moradores de condomínio não só querem saber, como também trazem à tona em diversas assembleias.
O que é um condômino antissocial? Podemos definir como condômino antissocial, aquele que constantemente traz problemas não só para a coletividade, como também para uma boa gestão do condomínio. Muitos vão perguntar - Mas que tipos de problemas? Os mais comuns dizem respeito à desobediência das normas internas do condomínio (Convenção e Regimento Interno), tais como: barulhos, animais pertencentes a estes utilizando áreas comuns para fazerem suas necessidades fisiológicas, colocação do veículo em outra vaga de garagem ou fora da área demarcada, falta de urbanidade e respeito com outros moradores e funcionários do condomínio, danificar propositalmente áreas comuns, etc. O condômino que constantemente atrasa ou deixa de pagar as suas obrigações relativas às taxas de condomínio, também se enquadra como antissocial. Mas neste caso, há de se fazer uma ressalva: se a falta de pagamento das taxas é devida a uma situação passageira pela qual o condômino está passando tal como desemprego, doença grave, ou algo similar, muitas vezes pode-se entender que não se trata de um comportamento antissocial, mas sim da falta de se cumprir uma obrigação. Já em relação ao devedor contumaz, ou seja, aquele que constantemente está em atraso, por um longo período de tempo, trazendo sempre prejuízos para o condomínio, uma vez que muitas vezes deixa-se de executar alguma obra devido à esta constante inadimplência, pode ser enquadrado como antissocial, uma vez que está prejudicando a coletividade.
Em relação à possibilidade de expulsão do condômino antissocial do condomínio, isto não é possível devido ao direito de propriedade, o qual está previsto no art. 5°, XXII e XXIII, da Constituição Federal.
Mas, apesar da impossibilidade de expulsão, a legislação civil, nesses casos, prevê como sanção a aplicação de multa pecuniária ao condômino antissocial, que pode chegar a 10 (dez) vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme previsto no art. 1.337, parágrafo único, do Novo Código Civil Brasileiro.
Existem casos reais em que a aplicação de multa equivalente ao décuplo da contribuição condominial, acabou por fazer com que o condômino acabasse optando em deixar o condomínio. Imaginem a seguinte situação: em um condomínio de luxo onde a taxa condominial gira em torno de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), um condômino recebe uma multa no valor de 10 (dez) vezes a taxa de condomínio, ou seja, R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), o que é uma multa bastante pesada, ainda que se trate de um condomínio de luxo. Repare o que dia o Artigo 1.337 do Código Civil: “O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio, poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”
Note que, de acordo com este artigo, o condômino infrator que, de forma reiterada apresenta comportamento antissocial, pode ser multado em até 10 (dez) vezes a sua contribuição condominial, até que a assembleia decida cessar a cobrança da multa. Neste caso, se o infrator insistir no seu comportamento inadequado, poderá ser multado indefinidamente. Imaginem um caso em que o condômino seja multado durante 10 (dez) meses ininterruptos com um valor equivalente a 10 (dez) contribuições mensais. No caso do citado condomínio, a dívida poderia chegar a R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), o que começaria a torná-la impagável, ainda que o infrator possuísse uma boa reserva financeira. Isto refletiria no valor do imóvel, uma vez que, em caso de venda, a dívida teria de ser abatida do valor total da unidade. Casos como este, acabam por quase que obrigar ao proprietário do imóvel em colocá-lo à venda, servindo como forte motivação para fazê-lo deixar o condomínio.
Cabe uma ressalta: a multa de 10 (dez) vezes a contribuição condominial, tem de ter embasamento, não pode ser imposta somente pelo síndico, e é a multa mais alta um condômino infrator pode sofrer. Portanto, não é fácil de ser aplicada e não pode envolver questões pessoais, somente o que puder ser provado.
Resumindo: condômino antissocial não pode ser expulso, mas há mecanismos legais, tais como pesadas multas, as quais só podem ser aplicadas se houver motivo comprovado, que podem motivá-lo a deixar o condomínio.
O que é um condômino antissocial? Podemos definir como condômino antissocial, aquele que constantemente traz problemas não só para a coletividade, como também para uma boa gestão do condomínio. Muitos vão perguntar - Mas que tipos de problemas? Os mais comuns dizem respeito à desobediência das normas internas do condomínio (Convenção e Regimento Interno), tais como: barulhos, animais pertencentes a estes utilizando áreas comuns para fazerem suas necessidades fisiológicas, colocação do veículo em outra vaga de garagem ou fora da área demarcada, falta de urbanidade e respeito com outros moradores e funcionários do condomínio, danificar propositalmente áreas comuns, etc. O condômino que constantemente atrasa ou deixa de pagar as suas obrigações relativas às taxas de condomínio, também se enquadra como antissocial. Mas neste caso, há de se fazer uma ressalva: se a falta de pagamento das taxas é devida a uma situação passageira pela qual o condômino está passando tal como desemprego, doença grave, ou algo similar, muitas vezes pode-se entender que não se trata de um comportamento antissocial, mas sim da falta de se cumprir uma obrigação. Já em relação ao devedor contumaz, ou seja, aquele que constantemente está em atraso, por um longo período de tempo, trazendo sempre prejuízos para o condomínio, uma vez que muitas vezes deixa-se de executar alguma obra devido à esta constante inadimplência, pode ser enquadrado como antissocial, uma vez que está prejudicando a coletividade.
Em relação à possibilidade de expulsão do condômino antissocial do condomínio, isto não é possível devido ao direito de propriedade, o qual está previsto no art. 5°, XXII e XXIII, da Constituição Federal.
Mas, apesar da impossibilidade de expulsão, a legislação civil, nesses casos, prevê como sanção a aplicação de multa pecuniária ao condômino antissocial, que pode chegar a 10 (dez) vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme previsto no art. 1.337, parágrafo único, do Novo Código Civil Brasileiro.
Existem casos reais em que a aplicação de multa equivalente ao décuplo da contribuição condominial, acabou por fazer com que o condômino acabasse optando em deixar o condomínio. Imaginem a seguinte situação: em um condomínio de luxo onde a taxa condominial gira em torno de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), um condômino recebe uma multa no valor de 10 (dez) vezes a taxa de condomínio, ou seja, R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), o que é uma multa bastante pesada, ainda que se trate de um condomínio de luxo. Repare o que dia o Artigo 1.337 do Código Civil: “O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio, poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”
Note que, de acordo com este artigo, o condômino infrator que, de forma reiterada apresenta comportamento antissocial, pode ser multado em até 10 (dez) vezes a sua contribuição condominial, até que a assembleia decida cessar a cobrança da multa. Neste caso, se o infrator insistir no seu comportamento inadequado, poderá ser multado indefinidamente. Imaginem um caso em que o condômino seja multado durante 10 (dez) meses ininterruptos com um valor equivalente a 10 (dez) contribuições mensais. No caso do citado condomínio, a dívida poderia chegar a R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), o que começaria a torná-la impagável, ainda que o infrator possuísse uma boa reserva financeira. Isto refletiria no valor do imóvel, uma vez que, em caso de venda, a dívida teria de ser abatida do valor total da unidade. Casos como este, acabam por quase que obrigar ao proprietário do imóvel em colocá-lo à venda, servindo como forte motivação para fazê-lo deixar o condomínio.
Cabe uma ressalta: a multa de 10 (dez) vezes a contribuição condominial, tem de ter embasamento, não pode ser imposta somente pelo síndico, e é a multa mais alta um condômino infrator pode sofrer. Portanto, não é fácil de ser aplicada e não pode envolver questões pessoais, somente o que puder ser provado.
Resumindo: condômino antissocial não pode ser expulso, mas há mecanismos legais, tais como pesadas multas, as quais só podem ser aplicadas se houver motivo comprovado, que podem motivá-lo a deixar o condomínio.
sábado, 17 de maio de 2014
05 DICAS PARA SABER SE VOCÊ É UM BOM MORADOR DO CONDOMÍNIO.
As maiores críticas dentro do condomínio, normalmente são relativas à sua administração, ou seja, síndico e/ou administradoras. Mas será que só quem administra merece ser criticado? O que você faz para melhorar o seu condomínio? Pense nisto antes de partir para o que aparentemente pode parecer mais fácil: criticar o trabalho dos outros.
Aqui vão 05 dicas para saber se você é considerado um bom morador dentro da sua comunidade:
01 - Quando você passa pelas áreas comuns do condomínio, as pessoas te evitam e fingem que não te veem. Isto pode ser ocasionado por dois motivos: ou você mora em um local onde só tem esnobes e ninguém faz questão de cumprimentar os outros, comportamento este que infelizmente passa a ser considerado como normal em alguns lugares, o que definitivamente não é, ou você é uma pessoa considerada antipática, chata e incoveniente, o que faz com que os outros moradores não façam a mínima questão de ter contato com a sua pessoa. Em ambos os casos isto pode ser trabalhado, muitas vezes com atitudes simples: se não te cumprimentam, cumprimente os outros mesmo assim, talvez isto sirva para quebrar o gelo que há entre as duas partes. Seja gentil, abra um sorriso, demonstre que está de bem com a vida, isto contamina positivamente os outros e serve para quebrar a antipatia que os moradores podem nutrir por você.
02 - Nas assembleias, quando você chega, todos se entreolham e começam a cochichar, o síndico tem um olhar de preocupação, muitos param de conversar e te olham. Cuidado! A sua presença pode ser indesejada. Se você é uma pessoa ativa nas assembleias, ótimo, é um direito seu, mas tome cuidado com a linha tênue que separa ser ativo de ser incoveniente. As assembleias têm o propósito de resolver os problemas do condomínio, onde todos devem apresentar opiniões e expressar as suas preocupações. O problema é que muitas vezes os moradores não obedecem a sua vez de falar, e acabam por atrapalhar o andamento da reunião. É muito comum também alguns presentes começarem a falar de assuntos fora da pauta, o que acaba por tornar a reunião morosa e improdutiva. Este tipo de atitude, não só atrapalha a assembleia, como também gera antipatia por parte dos participantes. Não seja esta pessoa, procure pedir e esperar a sua vez de falar, não discuta sobre assuntos que não estejam na pauta, e o pior de tudo, se você chegou atrasado, respeite quem chegou no horário, não queira se tornar negativamente o centro das atenções.
03 - Sempre tem aqueles que são do contra. Tudo que é discutido nas assembleias não os agrada, principalmente quando envolve a parte financeira. Ora, o condômino tem de ter consciência que morar em um condomínio significa estar em uma comunidade, e portanto em uma democracia, onde o voto da maioria é o que vale. Se há necessidade de se fazer uma obra urgente, de nada adianta ser contra o desembolso financeiro para realizá-la, pois isto terá de ser feito goste você ou não. Parece um tanto duro falar sobre isso, mas se a sua condição financeira não permite, não more em um condomínio, pois fatalmente situações de cobranças de taxas extras irão ocorrer. O não pagamento destas taxas, irá onerar os outros moradores e também fará com que o condomínio proceda à cobrança judicial destes valores, o que poderá até fazer com que você perca o imóvel.
04 - Se você é daqueles que gostam de resolver tudo na agressão física, cuidado ao fazer isto em um condomínio. Além dos dispositivos legais, que permitem a quem sofrer qualquer tipo de agressão, formalizar queixa em delegacia de polícia, em um condomínio, se isto ocorrer em uma assembleia, irão haver várias testemunhas e um documento oficial que fará o registro do fato, a ata da assembleia, a qual é aceita como prova em caso de ação judicial. Mantenha sempre a calma e, em hipótese nenhuma, parta para as vias de fato, pois além de se tratar de atitude totalmente injustificada, pode ter proporções ainda maiores se houverem testemunhas.
05 - Nunca ache que tem mais direitos que os demais condôminos. Respeite as demarcações das vagas de garagem, não deixe o seu bichinho de estimação fazer as necessidades fisiológicas nas áreas comuns do condomínio, não faça barulhos desnecessários que incomodem os outros, em qualquer horário, não desrespeite os funcionários. E o mais importante: não deixe de cumprir as normas do Regimento Interno e da Convenção do Condomínio.
Viver em condomínio é viver em comunidade. Respeitar as normas de convivência é uma obrigação e não um favor. Se você não se adapta a este tipo de convivência, não pode fixar residência em um condomínio. Procure morar em um local onde possa ter mais liberdade, mas nunca se esqueça que ainda assim deverá respeitar a lei. E ninguém está acima dela.
Aqui vão 05 dicas para saber se você é considerado um bom morador dentro da sua comunidade:
01 - Quando você passa pelas áreas comuns do condomínio, as pessoas te evitam e fingem que não te veem. Isto pode ser ocasionado por dois motivos: ou você mora em um local onde só tem esnobes e ninguém faz questão de cumprimentar os outros, comportamento este que infelizmente passa a ser considerado como normal em alguns lugares, o que definitivamente não é, ou você é uma pessoa considerada antipática, chata e incoveniente, o que faz com que os outros moradores não façam a mínima questão de ter contato com a sua pessoa. Em ambos os casos isto pode ser trabalhado, muitas vezes com atitudes simples: se não te cumprimentam, cumprimente os outros mesmo assim, talvez isto sirva para quebrar o gelo que há entre as duas partes. Seja gentil, abra um sorriso, demonstre que está de bem com a vida, isto contamina positivamente os outros e serve para quebrar a antipatia que os moradores podem nutrir por você.
02 - Nas assembleias, quando você chega, todos se entreolham e começam a cochichar, o síndico tem um olhar de preocupação, muitos param de conversar e te olham. Cuidado! A sua presença pode ser indesejada. Se você é uma pessoa ativa nas assembleias, ótimo, é um direito seu, mas tome cuidado com a linha tênue que separa ser ativo de ser incoveniente. As assembleias têm o propósito de resolver os problemas do condomínio, onde todos devem apresentar opiniões e expressar as suas preocupações. O problema é que muitas vezes os moradores não obedecem a sua vez de falar, e acabam por atrapalhar o andamento da reunião. É muito comum também alguns presentes começarem a falar de assuntos fora da pauta, o que acaba por tornar a reunião morosa e improdutiva. Este tipo de atitude, não só atrapalha a assembleia, como também gera antipatia por parte dos participantes. Não seja esta pessoa, procure pedir e esperar a sua vez de falar, não discuta sobre assuntos que não estejam na pauta, e o pior de tudo, se você chegou atrasado, respeite quem chegou no horário, não queira se tornar negativamente o centro das atenções.
03 - Sempre tem aqueles que são do contra. Tudo que é discutido nas assembleias não os agrada, principalmente quando envolve a parte financeira. Ora, o condômino tem de ter consciência que morar em um condomínio significa estar em uma comunidade, e portanto em uma democracia, onde o voto da maioria é o que vale. Se há necessidade de se fazer uma obra urgente, de nada adianta ser contra o desembolso financeiro para realizá-la, pois isto terá de ser feito goste você ou não. Parece um tanto duro falar sobre isso, mas se a sua condição financeira não permite, não more em um condomínio, pois fatalmente situações de cobranças de taxas extras irão ocorrer. O não pagamento destas taxas, irá onerar os outros moradores e também fará com que o condomínio proceda à cobrança judicial destes valores, o que poderá até fazer com que você perca o imóvel.
04 - Se você é daqueles que gostam de resolver tudo na agressão física, cuidado ao fazer isto em um condomínio. Além dos dispositivos legais, que permitem a quem sofrer qualquer tipo de agressão, formalizar queixa em delegacia de polícia, em um condomínio, se isto ocorrer em uma assembleia, irão haver várias testemunhas e um documento oficial que fará o registro do fato, a ata da assembleia, a qual é aceita como prova em caso de ação judicial. Mantenha sempre a calma e, em hipótese nenhuma, parta para as vias de fato, pois além de se tratar de atitude totalmente injustificada, pode ter proporções ainda maiores se houverem testemunhas.
05 - Nunca ache que tem mais direitos que os demais condôminos. Respeite as demarcações das vagas de garagem, não deixe o seu bichinho de estimação fazer as necessidades fisiológicas nas áreas comuns do condomínio, não faça barulhos desnecessários que incomodem os outros, em qualquer horário, não desrespeite os funcionários. E o mais importante: não deixe de cumprir as normas do Regimento Interno e da Convenção do Condomínio.
Viver em condomínio é viver em comunidade. Respeitar as normas de convivência é uma obrigação e não um favor. Se você não se adapta a este tipo de convivência, não pode fixar residência em um condomínio. Procure morar em um local onde possa ter mais liberdade, mas nunca se esqueça que ainda assim deverá respeitar a lei. E ninguém está acima dela.
sábado, 10 de maio de 2014
SÍNDICO PROFISSIONAL, UMA PROFISSÃO EM ALTA.
Condomínios têm funcionamento muito similar ao de empresas, apesar de alguns dizerem o contrário. A maior diferença é que o condomínio não visa o lucro, mas o rateio das despesas mensais nas suas áreas comuns e de tudo que dizer respeito ao seu correto funcionamento (funcionários, manutenções, etc.) entre os proprietários das unidades.
Tal como uma empresa deve ser administrada por alguém competente e conhecedor da sua área de atuação, o condomínio cada vez mais está exigindo pessoas qualificadas para a sua gestão. Neste aspecto surge a figura do síndico profissional, e tal como o título já sugere, trata-se de uma pessoa devidamente qualificada para o cargo, seja pela experiência, seja por cursos profissionalizantes, ou os dois. Grandes condomínios, assim como grandes empresas, têm exigido profissionais cada vez mais qualificados para a sua administração, devido ao seu alto grau de complexidade. Você levaria o seu automóvel em um mecânico amador? Você levaria a sua calça de marca para fazer um ajuste em alguém que mal sabe costurar? Podemos colocar a administração de um condomínio da mesma forma: Você entregaria o seu patrimônio para ser administrado por alguém com pouco conhecimento na área? Baseado nestas premissas, aquela figura do síndico como um morador antigo, muitas vezes aposentado, com pouco ou nenhum conhecimento das leis de condomínio, e que foi eleito porque ninguém mais queria tal responsabilidade, tem perdido espaço para o síndico profissionalizado, o qual muitas vezes não é morador nem proprietário, tem muita experiência na administração condominial, profundo conhecimento das leis e, principalmente, sabe lidar com conflitos e é uma pessoa neutra. Alguns podem falar que o síndico tem de morar no condomínio para poder gerenciá-lo de forma eficiente. Isto é uma ideia ultrapassada, pois o síndico, assim como muitos outros profissionais que não moram na empresa em que trabalham, tem de ser eficiente e manter o condomínio funcionando de maneira coesa. De nada adianta o síndico ser morador e exercer a sua função de forma amadorística. O que vejo muito em condomínio onde o síndico também é morador, é a existência de um excesso de intimidades com os outros moradores, o que por vezes acaba por prejudicar o seu lado profissional. Ás vezes ele pensa: "não vou aplicar uma multa no morador do apartamento número x, porque ele é meu vizinho e pode não gostar da minha atitude. Não quero ficar mal com o meu companheiro de porta. Como vou encará-lo no dia seguinte?" Isto não quer dizer que o síndico tenha de ser mal-educado, mas antes de tudo, deve exercer as suas obrigações, aplicando punições a quem transgredir o que estiver estipulado na Convenção e no Regimento Interno do condomínio, tratando a todos com profissionalismo e não com paternalismo. Síndico, antes de mais nada, deve ser neutro.
Já há um número grande de síndicos profissionais no país, mas ainda assim inferior à demanda exigida, o que já representa uma boa oportunidade de emprego a quem quiser aprender um novo ofício.
Antes uma figura amadora, e não reconhecida como profissão, o síndico passa a ser visto como qualquer outro profissional, ou seja, tem de reunir as devidas qualificações exigidas para o exercício da função. Isto já é inevitável, e aquele que não detiver o conhecimento necessário, tende a ficar pelo caminho.
Tal como uma empresa deve ser administrada por alguém competente e conhecedor da sua área de atuação, o condomínio cada vez mais está exigindo pessoas qualificadas para a sua gestão. Neste aspecto surge a figura do síndico profissional, e tal como o título já sugere, trata-se de uma pessoa devidamente qualificada para o cargo, seja pela experiência, seja por cursos profissionalizantes, ou os dois. Grandes condomínios, assim como grandes empresas, têm exigido profissionais cada vez mais qualificados para a sua administração, devido ao seu alto grau de complexidade. Você levaria o seu automóvel em um mecânico amador? Você levaria a sua calça de marca para fazer um ajuste em alguém que mal sabe costurar? Podemos colocar a administração de um condomínio da mesma forma: Você entregaria o seu patrimônio para ser administrado por alguém com pouco conhecimento na área? Baseado nestas premissas, aquela figura do síndico como um morador antigo, muitas vezes aposentado, com pouco ou nenhum conhecimento das leis de condomínio, e que foi eleito porque ninguém mais queria tal responsabilidade, tem perdido espaço para o síndico profissionalizado, o qual muitas vezes não é morador nem proprietário, tem muita experiência na administração condominial, profundo conhecimento das leis e, principalmente, sabe lidar com conflitos e é uma pessoa neutra. Alguns podem falar que o síndico tem de morar no condomínio para poder gerenciá-lo de forma eficiente. Isto é uma ideia ultrapassada, pois o síndico, assim como muitos outros profissionais que não moram na empresa em que trabalham, tem de ser eficiente e manter o condomínio funcionando de maneira coesa. De nada adianta o síndico ser morador e exercer a sua função de forma amadorística. O que vejo muito em condomínio onde o síndico também é morador, é a existência de um excesso de intimidades com os outros moradores, o que por vezes acaba por prejudicar o seu lado profissional. Ás vezes ele pensa: "não vou aplicar uma multa no morador do apartamento número x, porque ele é meu vizinho e pode não gostar da minha atitude. Não quero ficar mal com o meu companheiro de porta. Como vou encará-lo no dia seguinte?" Isto não quer dizer que o síndico tenha de ser mal-educado, mas antes de tudo, deve exercer as suas obrigações, aplicando punições a quem transgredir o que estiver estipulado na Convenção e no Regimento Interno do condomínio, tratando a todos com profissionalismo e não com paternalismo. Síndico, antes de mais nada, deve ser neutro.
Já há um número grande de síndicos profissionais no país, mas ainda assim inferior à demanda exigida, o que já representa uma boa oportunidade de emprego a quem quiser aprender um novo ofício.
Antes uma figura amadora, e não reconhecida como profissão, o síndico passa a ser visto como qualquer outro profissional, ou seja, tem de reunir as devidas qualificações exigidas para o exercício da função. Isto já é inevitável, e aquele que não detiver o conhecimento necessário, tende a ficar pelo caminho.
terça-feira, 6 de maio de 2014
O SÍNDICO NÃO CUMPRE AS SUAS OBRIGAÇÕES? COMO TIRÁ-LO LEGALMENTE DO CARGO.
Ser síndico é uma função que exige muita paciência, jogo de cintura e conhecimento das leis que regem os condomínios, ou seja, não é uma tarefa nada fácil.
Já presenciei muitos casos em que os condôminos, insatisfeitos com a administração do condomínio, decidiram por destituir o síndico do cargo. Até aí, na teoria, tudo bem, pois há de se existir democracia dentro do condomínio. Se há um mau gestor, este deverá ser substituído por outro que tenha características que sejam mais convenientes para a coletividade.
O problema é que muitas vezes o síndico é retirado do cargo de forma irregular, não se obedecendo ao que a lei determina, Código Civil Art 1349, o qual tem o seguinte texto: "A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio".
Em primeiro lugar devemos entender qual o significado de "maioria absoluta de seus membros". Repare que o texto cita a frase "seus membros", ou seja, muitos juristas entendem que tal citação se refere aos condôminos presentes em assembleia, devendo representar a metade mais um das frações ideais dos presentes (50% mais 1), salvo dispositivo contrário na Convenção do Condomínio.
Mas, antes da assembleia propriamente dita, é necessário que se faça a convocação para a sua realização, a qual poderá ser feita por algum membro do corpo diretivo (subsíndico ou conselheiro), todos os membros (subsíndico e conselheiros) ou pelos condôminos, e neste ponto tenho verificado muitos erros. Veja o que diz a lei: "A Convocação para a assembleia deve ser assinada por, no mínimo, um quarto dos condôminos (Art. 1355 do CC) aptos a votar - proprietários ou inquilinos com procuração registrada."
Para a realização da assembleia para destituição do síndico, há de se fazer uma convocação, a qual deverá estar assinada por pelo menos um quarto de todas as frações ideais. Neste caso, a convocação deverá tomar como referência o todo das unidades. Os proprietários ou procuradores a assinarem tal documento, deverão estar quites com as suas obrigações condominiais, não sendo válidas as assinaturas que não preencham este requisito legal. É muito comum neste tipo de convocação, a lista ser assinada por inadimplentes ou inquilinos sem procuração do proprietário, o que invalida a referida assinatura. É muito importante também, ao se redigir o edital da assembleia, colocar o assunto de forma clara, ou seja, citar que se trata da destituição do síndico. Não há menção legal de que não possam ser tratados de outros assuntos nesta assembleia, mas, por ser uma reunião um tanto delicada, é aconselhável não se discutir outros temas. Em relação à lista de assinaturas, a mesma deverá ter cabeçalho específico, o qual deverá se referir de forma clara e objetiva que se trata da destituição do síndico. Não pode haver margem para dupla interpretação, pois isto poderá anular a assembleia.
Faça tudo de forma legal, procure se informar antes de tomar qualquer providência. Se o síndico realmente não cumpre o seu papel, poderá ser retirado do cargo, mas tudo deverá cumprir os trâmites da lei. Caso contrário, a assembleia não terá valor jurídico, fazendo perder a essência do seu objetivo.
Já presenciei muitos casos em que os condôminos, insatisfeitos com a administração do condomínio, decidiram por destituir o síndico do cargo. Até aí, na teoria, tudo bem, pois há de se existir democracia dentro do condomínio. Se há um mau gestor, este deverá ser substituído por outro que tenha características que sejam mais convenientes para a coletividade.
O problema é que muitas vezes o síndico é retirado do cargo de forma irregular, não se obedecendo ao que a lei determina, Código Civil Art 1349, o qual tem o seguinte texto: "A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio".
Em primeiro lugar devemos entender qual o significado de "maioria absoluta de seus membros". Repare que o texto cita a frase "seus membros", ou seja, muitos juristas entendem que tal citação se refere aos condôminos presentes em assembleia, devendo representar a metade mais um das frações ideais dos presentes (50% mais 1), salvo dispositivo contrário na Convenção do Condomínio.
Mas, antes da assembleia propriamente dita, é necessário que se faça a convocação para a sua realização, a qual poderá ser feita por algum membro do corpo diretivo (subsíndico ou conselheiro), todos os membros (subsíndico e conselheiros) ou pelos condôminos, e neste ponto tenho verificado muitos erros. Veja o que diz a lei: "A Convocação para a assembleia deve ser assinada por, no mínimo, um quarto dos condôminos (Art. 1355 do CC) aptos a votar - proprietários ou inquilinos com procuração registrada."
Para a realização da assembleia para destituição do síndico, há de se fazer uma convocação, a qual deverá estar assinada por pelo menos um quarto de todas as frações ideais. Neste caso, a convocação deverá tomar como referência o todo das unidades. Os proprietários ou procuradores a assinarem tal documento, deverão estar quites com as suas obrigações condominiais, não sendo válidas as assinaturas que não preencham este requisito legal. É muito comum neste tipo de convocação, a lista ser assinada por inadimplentes ou inquilinos sem procuração do proprietário, o que invalida a referida assinatura. É muito importante também, ao se redigir o edital da assembleia, colocar o assunto de forma clara, ou seja, citar que se trata da destituição do síndico. Não há menção legal de que não possam ser tratados de outros assuntos nesta assembleia, mas, por ser uma reunião um tanto delicada, é aconselhável não se discutir outros temas. Em relação à lista de assinaturas, a mesma deverá ter cabeçalho específico, o qual deverá se referir de forma clara e objetiva que se trata da destituição do síndico. Não pode haver margem para dupla interpretação, pois isto poderá anular a assembleia.
Faça tudo de forma legal, procure se informar antes de tomar qualquer providência. Se o síndico realmente não cumpre o seu papel, poderá ser retirado do cargo, mas tudo deverá cumprir os trâmites da lei. Caso contrário, a assembleia não terá valor jurídico, fazendo perder a essência do seu objetivo.
quinta-feira, 1 de maio de 2014
10 DICAS IMPORTANTES PARA UMA BOA GESTÃO DO SÍNDICO
Todo síndico precisa ter o conhecimento legal que a sua função exige, isto é fato. Mas há meios de tornar a sua gestão mais eficiente.
A seguir, 10 dicas importantes para o síndico ter um gestão de sucesso:
01 - Tenha sempre em mãos os quóruns legais para a realização de obras, pois cada tipo de obra exige um quórum diferente. Isto pode fazer a diferença entre anular ou não uma assembleia.
02 - Nunca aplique uma multa sem que se tenham sido produzidas provas contra a outra parte. Se algum morador exigir providências do síndico contra outro morador, faça-o registrar o fato por escrito no livro de registro de ocorrências ou, se o condomínio possuir serviço virtual, no site do condomínio.
03 - Não inicie uma assembleia sem que se tenham sido eleitos o presidente de mesa e o secretário.
04 - Não execute obras por conta própria, salvo se for uma obra emergencial. Traga tudo para a assembleia.
04 - Divida responsabilidades. Não queira abraçar o mundo. Muitos síndicos acham que estão fazendo um bem para o condomínio ao tomarem decisões por conta própria, quando na verdade só estão aumentando desnecessariamente a sua responsabilidade. Sempre discuta tudo em assembleia, dividindo as responsabilidades. Crie comissões de moradores, mantenha o conselho informado do que se passa no condomínio, registre tudo em ata.
05 - Mesmo não sendo contador, o síndico precisa explicar os balancetes em caso de dúvida levantada por algum condômino ou morador. Se o condomínio for administrado por uma administradora ou ter a contabilidade executada por escritório especializado, o síndico deve pedir a algum representante destas empresas para prestarem os esclarecimentos quando necessário. Não esquecendo que a terceirização do serviço não o isenta das suas responsabilidades legais.
06 - Síndico não é policia. Se ocorrer alguma briga entre moradores onde haja agressão física, caberá aos envolvidos registrar queixa na Delegacia de Polícia mais próxima. O síndico não tem autoridade para se envolver em tais conflitos, salvo se houver prejuízo de alguma área comum do condomínio.
07 - O Regimento Interno e a Convenção do Condomínio, são documentos que deverão sempre estar nas mãos do síndico, cabendo-lhe cumprir com o que for determinado por estes.
08 - Trate os funcionários com respeito, mas evite muitas intimidades. Afinal, tal como em uma empresa, a hierarquia dentro dos condomínios deve ser cumprida. Cada um tem a sua obrigação e a sua respectiva função.
09 - Procure por soluções que venham a facilitar a sua vida. O trabalho de síndico já é muito estressante, principalmente se considerarmos que muitas vezes há um acúmulo de funções (trabalho da pessoa e função de síndico), o que causa uma dupla jornada. Estamos no Século XXI, e uma das soluções que começam a tomar forma rapidamente, são os sites voltados a condomínios, onde muita coisa que é feita manualmente pode ser executada diretamente no próprio site (reserva de salões, reserva de quadra de futebol, reclamações, dúvidas, etc.). Isto reduz a quantidade de moradores que vão a casa do síndico de madrugada para discutir questões que poderiam ser resolvidas durante o dia, por exemplo. Fazendo-se as coisas on-line, há redução não só do estresse, como também da quantidade de papel, melhor acesso às informações, aumento da privacidade do síndico e outros tantos benefícios.
10 - Sindico não pode ser um ditador dentro do condomínio. Seja democrático, mas não demasiadamente tolerante. Siga sempre o que for decidido nas assembleias, não queira fazer justiça com as próprias mãos. Se as decisões tomadas nas assembleias forem contrárias à lei, discuta isto na própria assembleia, caso contrário, procure auxílio jurídico.
Lembre-se: nenhuma assembleia pode tomar decisões que sejam contrárias a uma lei maior (Código Civil e Constituição Federal).
A seguir, 10 dicas importantes para o síndico ter um gestão de sucesso:
01 - Tenha sempre em mãos os quóruns legais para a realização de obras, pois cada tipo de obra exige um quórum diferente. Isto pode fazer a diferença entre anular ou não uma assembleia.
02 - Nunca aplique uma multa sem que se tenham sido produzidas provas contra a outra parte. Se algum morador exigir providências do síndico contra outro morador, faça-o registrar o fato por escrito no livro de registro de ocorrências ou, se o condomínio possuir serviço virtual, no site do condomínio.
03 - Não inicie uma assembleia sem que se tenham sido eleitos o presidente de mesa e o secretário.
04 - Não execute obras por conta própria, salvo se for uma obra emergencial. Traga tudo para a assembleia.
04 - Divida responsabilidades. Não queira abraçar o mundo. Muitos síndicos acham que estão fazendo um bem para o condomínio ao tomarem decisões por conta própria, quando na verdade só estão aumentando desnecessariamente a sua responsabilidade. Sempre discuta tudo em assembleia, dividindo as responsabilidades. Crie comissões de moradores, mantenha o conselho informado do que se passa no condomínio, registre tudo em ata.
05 - Mesmo não sendo contador, o síndico precisa explicar os balancetes em caso de dúvida levantada por algum condômino ou morador. Se o condomínio for administrado por uma administradora ou ter a contabilidade executada por escritório especializado, o síndico deve pedir a algum representante destas empresas para prestarem os esclarecimentos quando necessário. Não esquecendo que a terceirização do serviço não o isenta das suas responsabilidades legais.
06 - Síndico não é policia. Se ocorrer alguma briga entre moradores onde haja agressão física, caberá aos envolvidos registrar queixa na Delegacia de Polícia mais próxima. O síndico não tem autoridade para se envolver em tais conflitos, salvo se houver prejuízo de alguma área comum do condomínio.
07 - O Regimento Interno e a Convenção do Condomínio, são documentos que deverão sempre estar nas mãos do síndico, cabendo-lhe cumprir com o que for determinado por estes.
08 - Trate os funcionários com respeito, mas evite muitas intimidades. Afinal, tal como em uma empresa, a hierarquia dentro dos condomínios deve ser cumprida. Cada um tem a sua obrigação e a sua respectiva função.
09 - Procure por soluções que venham a facilitar a sua vida. O trabalho de síndico já é muito estressante, principalmente se considerarmos que muitas vezes há um acúmulo de funções (trabalho da pessoa e função de síndico), o que causa uma dupla jornada. Estamos no Século XXI, e uma das soluções que começam a tomar forma rapidamente, são os sites voltados a condomínios, onde muita coisa que é feita manualmente pode ser executada diretamente no próprio site (reserva de salões, reserva de quadra de futebol, reclamações, dúvidas, etc.). Isto reduz a quantidade de moradores que vão a casa do síndico de madrugada para discutir questões que poderiam ser resolvidas durante o dia, por exemplo. Fazendo-se as coisas on-line, há redução não só do estresse, como também da quantidade de papel, melhor acesso às informações, aumento da privacidade do síndico e outros tantos benefícios.
10 - Sindico não pode ser um ditador dentro do condomínio. Seja democrático, mas não demasiadamente tolerante. Siga sempre o que for decidido nas assembleias, não queira fazer justiça com as próprias mãos. Se as decisões tomadas nas assembleias forem contrárias à lei, discuta isto na própria assembleia, caso contrário, procure auxílio jurídico.
Lembre-se: nenhuma assembleia pode tomar decisões que sejam contrárias a uma lei maior (Código Civil e Constituição Federal).
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