É de conhecimento de todos as tragédias recentes que assolaram alguns prédios pelo Brasil, especialmente a ocorrida no Rio de Janeiro, em 2012, onde três prédios comerciais vieram abaixo, provavelmente vítimas de obras irregulares no interior de um deles, o que levou a uma reação em cadeia, ou seja, o desmoronamento deste edifício, acabou por ocasionar o desabamento de outros dois prédios vizinhos.
Devido à falta de uma regulamentação rígida para o controle de obras, especialmente em edifícios, foi recentemente aprovada a nova norma da ABNT, denominada ABNT NBR 16280/2014, a qual trata de reforma em edificações. Vou tratar nesta matéria, especificamente da parte das normas que dizem respeito aos condomínios.
A partir de agora, toda e qualquer reforma dentro das unidades, deverá ser acompanhada pela ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) de um profissional responsável (engenheiro ou arquiteto), devidamente registrado no órgão da categoria. Deverá ser apresentado um projeto da obra, discriminando o que será feito, o tempo de execução, e a comprovação de que tal obra não afete a estrutura da edificação.
Tal medida aumenta a responsabilidade do síndico, pois é ele o responsável pela edificação, respondendo cível e criminalmente em caso de comprovada negligência, o que já tem causado uma polêmica antecipada. Caberá a este exigir as documentações que comprovem a regularidade da obra a ser executada, podendo inclusive impelir medidas judiciais cabíveis caso o responsável se recuse a comprovar a sua legalidade.
Muitos síndicos já têm manifestado certa resistência a esta nova lei, uma vez que já acumulam muitas tarefas não só no condomínio, como também nas suas vidas particulares, o que muitas vezes torna muito difícil não só fiscalizar, como também identificar quem está executando alguma obra. Isto se aplica nos casos de obras de pequeno porte, pois as de grande porte são mais fáceis de serem identificadas.
A nova lei também vem a encarecer o custo da obra, uma vez que se torna necessário a contratação de um profissional habilitado. No caso dos condomínios mais pobres, provavelmente continuarão a haver obras clandestinas, pois o próprio poder aquisitivo dos moradores já funcionará como fator impeditivo para que se faça a coisa de acordo com o determinado pela força da lei.
Como toda a lei que cause impacto e que venha a implicar em um desembolso financeiro maior para o seu cumprimento, talvez demore um certo tempo para que as pessoas tomem consciência, mas é fato que as responsabilidades de todos aumentarão.
NO FINAL DESTE TEXTO, TEM UM LINK PARA UMA ANÁLISE DAS NORMAS ABNT NBR 5674 E ABNT NBR 12680, FEITA PELO PROFISSIONAL RONALDO SÁ OLIVEIRA (ASSESSOR TÉCNICO DA VICE PRESIDÊNCIA DE TECNOLOGIA E QUALIDADE - SECOVI - SP).
SEGUE O LINK: www.fiesp.com.br/arquivo-download/?id=145180
É fato que as vagas destinadas à guarda de veículos nos condomínios, frequentemente são alvos de discussões, muitas vezes ferrenhas e até mesmo violentas.
Muitos dos relatos citados neste blog, são referentes a situações que constantemente presencio nos condomínios, e a questão das garagens não é diferente. Em primeiro lugar há de se fazer uma definição em relação aos tipos de vagas de garagens. As vagas que mais comumente encontramos são: a individual e a rotativa. A vaga individual, como o próprio nome já diz, é aquela que é exclusiva de cada unidade, normalmente faz parte da escritura do imóvel, e como tal é uma extensão da própria unidade. Cada um tem a sua e só este, ou pessoa autorizada pelo morador, poderá utilizá-la. Neste caso deve-se lembrar que, salvo disposição contrária na Convenção do Condomínio, é proibido ceder ou alugar a vaga para pessoas de fora do condomínio. No caso da vaga ser rotativa, cabe estabelecer que ninguém é proprietário desta vaga, e a mesma não consta da escritura do imóvel por se tratar de área comum. Este tipo de vaga é utilizado por quem chega primeiro, não havendo demarcação por unidade. É muito comum haver um número menor de vagas rotativas do que o de unidades. Isto causa muita confusão nos condomínios, pois ninguém aceita ficar com o seu veículo do lado de fora. Normalmente os documentos de Convenção ou de Regimento Interno dos condomínios, estabelecem que, no caso das vagas serem rotativas, cada unidade só pode colocar um veículo dentro do condomínio. Isto é frequentemente burlado por pessoas que, ao meu ver, são egoístas e pouco avessas a viverem em uma comunidade, pois é isto que um condomínio é, uma comunidade, e como tal há regras que devem ser respeitadas pela harmonia do conjunto. Tais pessoas devem sofrer as sanções previstas nos documentos oficiais do condomínio e ter consciência que o direito delas termina onde começa o direito do seu próximo, no caso dos condomínios, do seu vizinho.
Há alguns casos em que as vagas, apesar de rotativas, serem em igual número ao de unidades, o que motiva o próprio condomínio a criar regras para a sua utilização. Normalmente, é feito um sorteio entre todos os moradores, estabelecendo-se qual o espaço será destinado a cada apartamento ou casa, as vagas são numeradas e cada unidade deverá estacionar o seu veículo exclusivamente na vaga que lhe foi definida em sorteio. Esta opção faz as vagas rotativas funcionarem como se fossem individuais, tendo como principal particularidade o fato destes espaços não constarem do título de propriedade das unidades.
Problemas de vagas sempre irão existir nos condomínios, mas há de se contar com o bom senso e a consciência dos moradores, para que a vida em sociedade seja mais harmoniosa. Caso contrário, o caos ficará estabelecido, e quem sofrerão as consequências serão não só os moradores, como também aqueles que administram o condomínio.
http://tvuol.uol.com.br/video/o-sindico-pode-proibir-a-entrada-de-alguem-num-predio-0402346AC4810366
O vídeo acima ilustra uma situação não só desagradável, mas também que já aconteceu em muitos condomínios.
Eu complementaria o vídeo com as seguintes informações:
01 - O síndico é o administrador do condomínio e não o seu dono. Não compete a ele definir quem vai ou não entrar no prédio, salvo se houver algum risco de segurança para este. Quando a pessoa é autorizada pelo proprietário ou morador de alguma das unidades a entrar no edifício, não pode ter o seu ingresso impedido, pois o livre trânsito de pessoas para a unidade anfitriã constitui um direito desta. O que não pode acontecer é o visitante vir a causar qualquer prejuízo às áreas comuns ou praticar algo que contradiga o que estiver definido no regimento interno do condomínio. Neste caso, o síndico pode e deve tomar providências em relação ao fato, seja aplicando advertência, multa ou até mesmo requisitando reforço policial. O proprietário ou morador da unidade é o responsável por quem o visita, cabendo a este as sanções previstas, caso o seu visitante cause qualquer problema em relação à coletividade do condomínio.
02 - É muito comum o síndico impedir o ingresso de corretores no prédio, o que também não pode ser tolerado. O que deve ser feito, caso haja previsão no regimento interno ou na convenção do condomínio, é o proprietário do imóvel comunicar à administração quanto às visitas de corretores no condomínio, fazendo, se necessário, o cadastro destes junto à administração, pois neste caso se trata de uma questão de segurança.
03 - Além do que foi mencionado no vídeo, o morador ou proprietário que se sentir prejudicado quanto à negativa do síndico em permitir que este receba visitas na sua unidade, poderá se dirigir à delegacia mais próxima e registrar um boletim de ocorrência contra o síndico. Esta é uma forma de se obter resultados mais rápidos se o diálogo com o síndico se mostrar infrutífero. Mencionar o fato em assembleia também deverá ser feito, mas poderá demorar mais do que o desejado.
O certo é o síndico ter bom senso e não abusar da sua autoridade, pois a função deste é administrar o condomínio e não ser um ditador. Caso contrário, esta pessoa não serve para exercer tal função.
Situação que já presenciei algumas vezes, principalmente em condomínios de prédios, é a do síndico ter aprovado em assembleia uma nova pintura externa do edifício, seja por motivo de necessidade ou mera alteração da cor.
Há de se tomar muito cuidado quando se trata da pintura externa, pois o Artigo 1336 do Código Civil estabelece que: "São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas." Por esta definição, deduz-se que a alteração da cor se caracteriza como alteração de fachada e não pode ser votada em assembleia com voto de maioria simples de presentes, prática esta muito comum em assembleias condominiais. Para se alterar a fachada é necessário o voto de 100% das frações ideais, ou seja, de todos os proprietários. Não confundir a pintura com alteração da cor com a pintura mantendo-se a cor original. Quando é decidido que a pintura será feita sem a alteração da cor, muda-se totalmente o quórum necessário, pois neste caso a obra pode ser classificada como necessária (aquela que conserva a coisa ou impede a sua deterioração), e o quórum legal passa a ser o de maioria simples de presentes em assembleia.
No caso de condomínio de casas, a mesma regra pode ser aplicada, salvo nos seguintes casos: quando as casas não seguem o mesmo padrão e cada uma tem o seu estilo, quando o proprietário compra somente o terreno e depois constrói a sua casa dentro dos padrões de construção permitidos (a cor da pintura e o estilo da casa seguirá o projeto individual de cada um).
A alteração da pintura e da fachada, normalmente é proibida em condomínios de sobrados, os quais seguem o mesmo padrão de cor de paredes, portas, janelas e têm o mesmo estilo. Neste caso, a pintura de outra cor ou alterações em janelas, portas ou novas construções, só poderão ser aprovadas por unanimidade ou se a Convenção do Condomínio fizer menção em relação ao assunto.
Por tudo que foi mencionado, a pintura faz parte da fachada e modificá-la é considerado como alteração desta.
Você foi eleito síndico pela primeira vez e está cheio de dúvidas sobre por onde começar?
Então, vou apresentar uma série de 10 dicas práticas e fundamentais para o seu início de mandato:
01 - Providencie a cópia da Convenção do Condomínio;
02 - Tenha sempre à mão o Regimento Interno que rege o condomínio;
03 - Verifique a apólice de seguro do condomínio, pois ela é obrigatória por lei;
04 - Conheça detalhadamente a Lei 4591/64;
05 - Conheça o Novo Código Civil nos capítulos referentes a condomínios;
06 - Tenha em mãos os documentos do edifício ou das casas: plantas, pasta de prestação de contas, etc.
07 - Retire as certidões de débitos federais: CEF, INSS, Receita;
08 - Verifique se há ações contra o condomínio nos Fóruns Cíveis, Criminais, etc.
09 - Faça um cadastro atualizado de todos os moradores e proprietários;
10 - Verifique os problemas mais urgentes a serem resolvidos no condomínio: obras necessárias, vazamentos, segurança, etc.
Estas são apenas algumas dicas para se iniciar um trabalho de forma mais direcionada. A prática vem com o tempo e também com cursos de aperfeiçoamento, os quais considero muito importantes para o desenvolvimento do síndico.
