COMO DEVE SER O RATEIO DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO?

Salvo se houver dispositivo em contrário no documento da convenção do condomínio, o rateio das despesas de cada unidade deverá se dar pela fração ideal. A  Lei 10.931,  artigo 1336, inciso I, do Código Civil tem o seguinte texto relativo ao rateio das despesas condominiais: "contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição contrário na convenção". É interessante uma rápida definição do que significa fração ideal: vem a ser o percentual em termos de área que cada unidade do condomínio tem do todo, incluindo os percentuais relativos às áreas comuns. Por este cálculo a somatória de todas as frações deverá fechar em 100%. Utilizando-se desta definição, as unidades de maior tamanho deverão contribuir com um valor maior da taxa condominial, incluindo as taxas extras. A convenção poderá determinar que o rateio seja em partes iguais, independentemente do tamanho de cada unidade. Se a convenção for omissa quanto ao rateio das despesas, valerá a divisão pela fração ideal. Esta definição, até então, era a mais utilizada, até que, ao que tudo indica, poderemos ter novidades em relação a tal raciocínio. Veja decisão de 2008 do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG): EMENTA: CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CRITÉRIOS PARA O RATEIO DAS DESPESAS. A soberania da assembleia geral não autoriza que se locupletem os demais apartamentos tipos pelo simples e singelo fato de o apartamento do autor possuir uma área maior, já que tal fato, por si só não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que os demais e finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos.A ressalva legal, salvo disposição em contrário, deixou à assembleia geral na elaboração da Convenção de Condomínio ou em deliberação extraordinária a fixação da contribuição fora do critério da fração ideal para que fosse adotado com justiça o princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa - inteligência dos artigos 12, § 1º da Lei 4.591/64 e artigo 1336, inciso I do Código Civil, com a redação dada ao inciso pela Lei nº 10.931, de 02/08/2004.A cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem se observar o princípio do proveito efetivo revela enriquecimento sem causa abominado pelo artigo 884 do Código Civil.

APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0024.04.504058-1/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): DELVAYR FERNANDES DE AGUIAR - APELADO(A)(S): CONDOMINIO EDIFICIO EUNICE MARIA - RELATOR: EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO PEREIRA DE SOUZA.

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 16ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM DAR PROVIMENTO AO RECURSO. 

A cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem se observar o princípio do proveito efetivo revela enriquecimento sem causa abominado pelo artigo 884 do Código Civil. O pedido do apelante procede. Procede também o pedido de devolução do que ultrapassou o devido a ser custeado pelo apelado mediante contribuições dos demais condôminos em favor do apelante. De fato, dispõe o art. 884 do Código Civil que aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários. O condômino a quem foi cobrado e pagou além do devido tem direito à restituição do indébito custeado pelo condomínio, ficando isento de participar do rateio.

Com estes fundamentos, dou provimento à apelação para reformar a respeitável sentença e julgo procedentes os pedidos iniciais e fixo a cota parte do apelante, proprietário da unidade 102, nas despesas do condomínio em vinte por cento (20%) além da cota de rateio dos demais condôminos. Condeno o apelado Condomínio do Edifício Eunice Maria a restituir ao apelante Delvayr Fernandes de Aguiar o que pagou a maior a partir de maio de 2.003, a ser apurado em liquidação de sentença, com correção monetária a partir de 16/11/2004 data do respeitável despacho inicial de f. 67, calculada com base no índice que é mensalmente publicado pela Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais.

Com base nesta sentença, pode-se deduzir que pode haver uma tendência futura no rateio da taxa de condomínio passar a ser em partes iguais entre os condôminos, independentemente do tamanho da unidade a que cada um pertencer. Convém lembrar que a cobrança do condomínio baseada na fração ideal, caso não haja esta previsão na convenção, ou que tal documento determine que o rateio será igualitário entre as unidades, ainda é o que vale dentro da esfera da lei. No caso do condômino se sentir de alguma forma injustiçado, poderá sempre recorrer às vias legais para tentar modificar a forma de cobrança da taxa de condomínio.