Obras em Condomínios. Quais Quóruns Devem Ser Observados?

A questão das obras em condomínios pode gerar muita confusão entre os moradores. Antes da execução de qualquer construção ou reforma, deve-se observar qual o tipo de obra a ser executado e qual o quórum legal de aprovação. Muitas vezes o síndico desconhece os quóruns necessários, e acaba por conduzir a assembleia a aprovar de forma irregular tais obras.
Em primeiro lugar, deve-se observar qual o tipo da obra a ser executada, conforme a seguir descrito:

1 - Obra necessária - As que conservam a coisa ou impedem a sua deterioração, ex: pintura, conserto de calçada, conservação de fachada, etc. 
Neste caso o quórum necessário é de maioria simples dos presentes em assembleia.

2 - Obra útil - As que aumentam ou facilitam o uso da coisa, ex: reforma da guarita, construção de calçadas de acesso, individualização dos registros (água, gás, etc.).
Neste caso o quórum necessário é da maioria do todo, ou seja, 51% do total de condôminos. Notar que não se trata de 51% dos presentes em assembleia, mas sim do total de todas as unidades.
  
3 - Obra voluptuária - As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo-se simples deleite ou recreio, ex: construção de piscina, colocação de granito na portaria, construção de salão de festas, etc.
Neste caso o quórum necessário é de 2/3 do todo. Notar que não se trata de 2/3 dos presentes em assembleia, mas sim do total de todas as unidades.

É muito mais comum do que se possa imaginar, a aprovação de obras que não obedeçam aos quóruns legais estabelecidos. No caso do condômino se sentir prejudicado, o mesmo deverá procurar os meios legais para que o condomínio cumpra os quóruns de aprovação de obras estabelecidos em lei, podendo inclusive anular a assembleia que as aprovou.