O condomínio (em latim: condominium) ocorre quando existe um domínio de mais de uma pessoa simultaneamente de um determinado bem, ou partes de um bem, ou seja, significa propriedade comum.
O crescimento constante das cidades tem motivado a construção de condomínios, sejam eles verticais ou horizontais. Devido aos espaços destinados à construção cada vez mais escassos nos grandes centros, o surgimento de condomínios verticais tem sido ainda maior que o de horizontais.
Morar em condomínio, significa ter de dividir as áreas e as despesas comuns, o que inclui usufruí-lo socialmente e também contribuir para a manutenção destas áreas. Além disso, também deve-se obedecer as regras de comportamento (Regimento Interno), pois não se pode esquecer que se trata de uma comunidade de pessoas.
Se você nunca morou em um condomínio, fique atento para as vantagens e desvantagens, e verifique se você se adaptaria ou não a esta realidade.
A seguir, enumero uma série de vantagens de se morar em um condomínio:
a) Segurança - De forma geral, os condomínios estão melhor preparados em termos de segurança, pois muitos possuem segurança 24 horas, sistema de câmeras, porteiros 24 horas, etc., e talvez a parte mais importante: você dificilmente estará sozinho, pois ainda que esteja só no seu apartamento ou na sua casa, dentro do condomínio sempre haverá a presença de outras pessoas, o que pode inibir a entrada de amigos do alheio, os quais normalmente preferem correr menos riscos.
b) Possibilidade de utilização de áreas de lazer que muitas vezes você não terá na sua casa localizada fora de um condomínio, tais como: piscinas, quadras de futebol, quadras de tênis, etc.
c) Formar um novo grupo de amigos, uma vez que, por se tratar de uma comunidade, o condomínio sempre poderá incentivar a realização de atividades entre os seus moradores, tais como: festas juninas, churrascos e até mesmo com a participação nas assembleias.
d) Incentivar o surgimento de líderes, pois sempre deverá haver alguém que seja o representante legal do condomínio, no caso em questão, o síndico. Esta pessoa, na maioria dos casos será remunerada por esta função e, caso seja proprietária de unidade dentro do condomínio, estará zelando não só pelo seu patrimônio como pelo dos outros.
e) Ter com quem dividir as despesas das áreas comuns, pois se surgir a necessidade de reparos nestes espaços, o valor será rateado entre todos, normalmente na proporção das suas frações ideais.
Aqui vão uma série de desvantagens de se morar em um condomínio:
a)
Segurança - Assim como de uma forma geral há maior segurança nos condomínios, isto não significa que você estará totalmente protegido. Alguns marginais podem identificar uma boa oportunidade para se assaltar não uma, mas várias unidades ao mesmo tempo, o que pode tornar muito mais lucrativa a pilhagem. Há muitos casos de arrastões, principalmente em condomínios de luxo, por todo o país.
b) As áreas de lazer do condomínio, significam maior valor na taxa de condomínio, uma vez que terão de sofrer constantes manutenções. Isto pode ser um problema para quem não precisa destas espaços, pois ainda que não os utilize, terá de arcar com as despesas. relativas a sua manutenção. Há de se considerar também, que muitos condomínios novos têm dado mais ênfase a estas áreas de lazer do que ao próprio tamanho de cada unidade residencial. Há uma tendência de condomínios com apartamentos ou casas cada vez menores e com cada vez mais áreas destinadas ao lazer. Para quem quer mais espaço no seu imóvel e não faz questão de locais de lazer, pode representar um problema ao se adquirir um imóvel em um condomínio novo.
c) Morar em um condomínio, muitas vezes representa perder um pouco da sua privacidade, justamente pelo fato de se tratar de uma
comunidade. A sua presença muitas vezes vai ser exigida em assembleias, as quais nem sempre vão tratar de assuntos agradáveis. As decisões tomadas deverão ser cumpridas por todos, ainda que não estejam presentes. O efeito de uma assembleia pode ser o contrário de se participar de uma atividade social promovida pelo condomínio. Ao invés de fazer amigos, você poderá fazer inimigos.
d) Todo condomínio denominado oficialmente como tal, exige um representante legal, função esta que é exercida por um
síndico. Esta pessoa será uma espécie de prefeito da comunidade e fará com que todos cumpram as normas de convivência do condomínio. Existem casos de síndicos que se julgam os donos do condomínio, abusando da sua autoridade e criando atritos com os moradores. Se você não gosta disto, não more em um condomínio.
e) Dividir as despesas das áreas comuns nem sempre pode ser uma boa coisa, pois muitas vezes você se vê obrigado a contribuir em um momento financeiramente ruim, tal como estar desempregado, ter tido muitas despesas extras, etc. Como as despesas relativas à manutenção são obrigatórias a todos, não há como escapar delas. É claro que se você morar fora de um condomínio também vai ter despesas de manutenção, mas poderá lidar com estas de acordo com a sua disponibilidade financeira.
É claro que podemos citar muito mais vantagens e desvantagens de se morar em um condomínio, mas é muito importante que você tenha ciência delas antes de fixar residência ou comércio em uma destas comunidades.
quarta-feira, 2 de julho de 2014
quarta-feira, 4 de junho de 2014
CRIME DENTRO DO CONDOMÍNIO? COMO O SÍNDICO DEVE PROCEDER
Os condomínios cada vez maiores dos dias de hoje, exigem síndicos muito bem preparados. O síndico passa a ser quase que um prefeito da comunidade, pois é isto que um condomínio é, uma comunidade, a qual é formada por diversas famílias, possuidoras de valores éticos e morais distintos. É claro que nos condomínios mais antigos e de menor porte, também vale a máxima de que o síndico deve ter um bom conhecimento das leis condominiais, bem como deve ser uma pessoa que saiba lidar com os conflitos.
É cada vez mais comum nos depararmos com notícias de crimes ocorridos dentro de condomínios, os quais ocorrem sem distinção de classe. Sabemos que é uma situação que exige muito do lado psicológico, mas o bom administrador deverá saber como proceder nestas situações.
Em primeiro lugar, deve-se levar em consideração que o síndico não é polícia, portanto não deve e não pode tomar partido em uma cena de crime. Isto deve ser deixado para os especialistas, ou seja, para a polícia técnica. O síndico não tem autoridade neste caso.
Em segundo lugar, o condomínio é uma área particular, portanto não aberta a entrada de pessoas estranhas, salvo quando autorizadas por moradores ou pela administração. No caso de haver imprensa, esta só poderá adentrar no condomínio se autorizada pelo síndico ou pela administração. A polícia pode e deve entrar no condomínio, pois somente assim poderá fazer o seu trabalho.
Por último, caberá ao síndico organizar a entrada e saída de pessoas do condomínio, orientando aos empregados e moradores em como deverão proceder, fornecendo às autoridades as informações que forem relevantes ao ocorrido.
Mais uma vez eu destaco, o síndico não é o responsável pelo comportamento dos moradores, não há o que fazer quanto ao que ocorre dentro das unidades, salvo se afetarem aos outros moradores ou às áreas comuns do condomínio. Ainda assim, o síndico não pode invadir nenhum imóvel do condomínio, a menos que estes representem perigo para os demais, e assim mesmo isto tem de ser feito com a presença de testemunhas. Se ocorreu um crime, a polícia deverá ser acionada. Isto poderá ser feito por qualquer morador ou empregado, e não obrigatoriamente pelo síndico.
Em resumo, se ocorrer um crime no seu condomínio, caberá ao síndico somente orientar em relação à entrada de pessoas estranhas, incluindo a imprensa, fornecendo informações, do que for da sua competência. Não caberá a este, a função de investigação, a qual deverá ser deixada para os profissionais competentes.
É cada vez mais comum nos depararmos com notícias de crimes ocorridos dentro de condomínios, os quais ocorrem sem distinção de classe. Sabemos que é uma situação que exige muito do lado psicológico, mas o bom administrador deverá saber como proceder nestas situações.
Em primeiro lugar, deve-se levar em consideração que o síndico não é polícia, portanto não deve e não pode tomar partido em uma cena de crime. Isto deve ser deixado para os especialistas, ou seja, para a polícia técnica. O síndico não tem autoridade neste caso.
Em segundo lugar, o condomínio é uma área particular, portanto não aberta a entrada de pessoas estranhas, salvo quando autorizadas por moradores ou pela administração. No caso de haver imprensa, esta só poderá adentrar no condomínio se autorizada pelo síndico ou pela administração. A polícia pode e deve entrar no condomínio, pois somente assim poderá fazer o seu trabalho.
Por último, caberá ao síndico organizar a entrada e saída de pessoas do condomínio, orientando aos empregados e moradores em como deverão proceder, fornecendo às autoridades as informações que forem relevantes ao ocorrido.
Mais uma vez eu destaco, o síndico não é o responsável pelo comportamento dos moradores, não há o que fazer quanto ao que ocorre dentro das unidades, salvo se afetarem aos outros moradores ou às áreas comuns do condomínio. Ainda assim, o síndico não pode invadir nenhum imóvel do condomínio, a menos que estes representem perigo para os demais, e assim mesmo isto tem de ser feito com a presença de testemunhas. Se ocorreu um crime, a polícia deverá ser acionada. Isto poderá ser feito por qualquer morador ou empregado, e não obrigatoriamente pelo síndico.
Em resumo, se ocorrer um crime no seu condomínio, caberá ao síndico somente orientar em relação à entrada de pessoas estranhas, incluindo a imprensa, fornecendo informações, do que for da sua competência. Não caberá a este, a função de investigação, a qual deverá ser deixada para os profissionais competentes.
terça-feira, 27 de maio de 2014
VOCÊ SABE QUAIS SÃO OS 4 "C" DO CONDOMÍNIO?
Falar sobre problemas em condomínios, pode até parecer redundância. Enquanto existir vida humana em comunidade, sempre haverá desavenças, pois as pessoas nunca pensam de forma igual.
Em relação aos problemas mais comuns que ocorrem nos condomínios, e depois de muito tempo atendendo a diversas classes condominiais, bem como ter estabelecido contatos com vários profissionais do setor, pude classificar os 04 maiores índices de queixas, os quais são conhecidos como os "OS 04 "C" DO CONDOMÍNIO". Esta denominação faz referência ao fato destes problemas coincidentemente começarem todos com a letra "C", os quais podem ser descritos conforme a seguir:
1º "C" - Carro (também pode ser extensível para motos) - Quem nunca teve problemas com seu veículo no condomínio, que atire o primeiro pneu. Brincadeiras à parte, se você nunca teve este tipo de problema, ou não tem veículo, ou o seu condomínio é muito organizado e civilizado. As ocorrências mais comuns relacionadas ao tema são: veículos estacionados fora da demarcação da vaga, atrapalhando a manobra de outros veículos; veículos estacionados no espaço de outro morador; motos estacionadas entre as vagas, em área não permitida, atrapalhando a abertura das portas dos automóveis.
2º "C" - Criança - Normalmente os problemas relacionados às crianças dizem respeito à barulho; brincadeiras fora das áreas destinadas, tais como nas garagens, por exemplo; danos às áreas comuns, tais como: boladas nos vidros, riscos nas paredes, interfones danificados. Cabe lembrar que os pais ou responsáveis, sempre serão responsabilizados em caso de danos ocorridos nas áreas comuns ou desobediência às normas da Convenção e do Regimento Interno do condomínio, ocasionados pelas suas crianças e que possam ser comprovados. Note que, caso não seja possível encontrar o culpado, caberá ao condomínio, ou seja, a todos os condôminos, assumirem o prejuízo.
3º "C" - Cachorro (pode ser aplicado a outros bichos) - Quando se fala em cachorro, sempre há relação com barulho e necessidades fisiológicas nas áreas comuns. Já vi muita gente reclamando de ter tomado multa porque tem cachorro, e o condomínio não pode impedir o morador de possuir um bicho de estimação, este direito está assegurado na lei. Isto é verdade, não há como o condomínio proibir a posse de bichos de estimação pelos moradores. O que tem de ser feito é o Regimento Interno impor normas quanto aos bichos de estimação, falando sobre o comportamento, o porte do animal, etc. Isto pode e deve ser feito. O problema é que na maiorias dos casos, a pessoa não tomou a multa porque tinha um cachorro, mas sim porque o seu animal causou algum dano ou desconforto à comunidade, ou seja, ao condomínio. Neste caso a multa pode e deve ser aplicada. Muitos associam que a lei prevê que qualquer barulho deve cessar a partir das 22:00 hs, sendo assim não há problema em se produzir ruído até este horário. Isto não é verdade, qualquer barulho proposital, que cause incômodo aos demais moradores do condomínio, pode ser motivo de advertência e multa. O latido constante de um cachorro se encaixa neste tipo de problema. Ninguém é obrigado a ouvir o dia inteiro um cachorro latindo. O proprietário deste animal pode e deve ser notificado e multado. Quanto às necessidades fisiológicas nas áreas comuns, parece óbvio falar que o proprietário do animal deve recolher os dejetos produzidos por este. Infelizmente, nem todos pensam assim, e neste caso também caberá advertência e multa ao infrator (o dono do animal).
4º "C" - Cano - Problema muito constante nos condomínios, canos com vazamento, são sempre um incômodo. Muitas vezes os moradores têm de colocar panos em cima dos seus veículos devido a vazamentos oriundos dos canos situados no teto da garagem. Também podem ocorrer vazamentos nos canos das áreas comuns (corredores e colunas), o que não só representa um desconforto para os moradores, como também pode aumentar sobremaneira a conta de água. Os problemas relacionados a encanamentos são mais comuns em prédios antigos, mas também há um considerável número de ocorrências registradas em prédios novos, que muitas vezes ocorrem pela má qualidade do material empregado ou por falhas de projeto. É interessante destacar que as construtoras, por lei, são obrigadas a dar 05 anos de garantia pela edificação, e o encanamento faz parte do prédio. Em caso de problemas, a construtora deverá ser imediatamente notificada e tomar as providências cabíveis.
É claro que existem muitos outros problemas relacionados aos condomínios.
A lista citada, apenas enumera os que têm maior ocorrência. Tanto que motivou à criação, até de forma um tanto bem humorada, dos 4 "C". Se você quer citar algum problema que ocorre de forma constante no seu condomínio, fique à vontade para deixar a sua opinião.
Em relação aos problemas mais comuns que ocorrem nos condomínios, e depois de muito tempo atendendo a diversas classes condominiais, bem como ter estabelecido contatos com vários profissionais do setor, pude classificar os 04 maiores índices de queixas, os quais são conhecidos como os "OS 04 "C" DO CONDOMÍNIO". Esta denominação faz referência ao fato destes problemas coincidentemente começarem todos com a letra "C", os quais podem ser descritos conforme a seguir:
1º "C" - Carro (também pode ser extensível para motos) - Quem nunca teve problemas com seu veículo no condomínio, que atire o primeiro pneu. Brincadeiras à parte, se você nunca teve este tipo de problema, ou não tem veículo, ou o seu condomínio é muito organizado e civilizado. As ocorrências mais comuns relacionadas ao tema são: veículos estacionados fora da demarcação da vaga, atrapalhando a manobra de outros veículos; veículos estacionados no espaço de outro morador; motos estacionadas entre as vagas, em área não permitida, atrapalhando a abertura das portas dos automóveis.
2º "C" - Criança - Normalmente os problemas relacionados às crianças dizem respeito à barulho; brincadeiras fora das áreas destinadas, tais como nas garagens, por exemplo; danos às áreas comuns, tais como: boladas nos vidros, riscos nas paredes, interfones danificados. Cabe lembrar que os pais ou responsáveis, sempre serão responsabilizados em caso de danos ocorridos nas áreas comuns ou desobediência às normas da Convenção e do Regimento Interno do condomínio, ocasionados pelas suas crianças e que possam ser comprovados. Note que, caso não seja possível encontrar o culpado, caberá ao condomínio, ou seja, a todos os condôminos, assumirem o prejuízo.
3º "C" - Cachorro (pode ser aplicado a outros bichos) - Quando se fala em cachorro, sempre há relação com barulho e necessidades fisiológicas nas áreas comuns. Já vi muita gente reclamando de ter tomado multa porque tem cachorro, e o condomínio não pode impedir o morador de possuir um bicho de estimação, este direito está assegurado na lei. Isto é verdade, não há como o condomínio proibir a posse de bichos de estimação pelos moradores. O que tem de ser feito é o Regimento Interno impor normas quanto aos bichos de estimação, falando sobre o comportamento, o porte do animal, etc. Isto pode e deve ser feito. O problema é que na maiorias dos casos, a pessoa não tomou a multa porque tinha um cachorro, mas sim porque o seu animal causou algum dano ou desconforto à comunidade, ou seja, ao condomínio. Neste caso a multa pode e deve ser aplicada. Muitos associam que a lei prevê que qualquer barulho deve cessar a partir das 22:00 hs, sendo assim não há problema em se produzir ruído até este horário. Isto não é verdade, qualquer barulho proposital, que cause incômodo aos demais moradores do condomínio, pode ser motivo de advertência e multa. O latido constante de um cachorro se encaixa neste tipo de problema. Ninguém é obrigado a ouvir o dia inteiro um cachorro latindo. O proprietário deste animal pode e deve ser notificado e multado. Quanto às necessidades fisiológicas nas áreas comuns, parece óbvio falar que o proprietário do animal deve recolher os dejetos produzidos por este. Infelizmente, nem todos pensam assim, e neste caso também caberá advertência e multa ao infrator (o dono do animal).
4º "C" - Cano - Problema muito constante nos condomínios, canos com vazamento, são sempre um incômodo. Muitas vezes os moradores têm de colocar panos em cima dos seus veículos devido a vazamentos oriundos dos canos situados no teto da garagem. Também podem ocorrer vazamentos nos canos das áreas comuns (corredores e colunas), o que não só representa um desconforto para os moradores, como também pode aumentar sobremaneira a conta de água. Os problemas relacionados a encanamentos são mais comuns em prédios antigos, mas também há um considerável número de ocorrências registradas em prédios novos, que muitas vezes ocorrem pela má qualidade do material empregado ou por falhas de projeto. É interessante destacar que as construtoras, por lei, são obrigadas a dar 05 anos de garantia pela edificação, e o encanamento faz parte do prédio. Em caso de problemas, a construtora deverá ser imediatamente notificada e tomar as providências cabíveis.
É claro que existem muitos outros problemas relacionados aos condomínios.
A lista citada, apenas enumera os que têm maior ocorrência. Tanto que motivou à criação, até de forma um tanto bem humorada, dos 4 "C". Se você quer citar algum problema que ocorre de forma constante no seu condomínio, fique à vontade para deixar a sua opinião.
sábado, 24 de maio de 2014
CONDÔMINO ANTISSOCIAL PODE SER EXPULSO DO CONDOMÍNIO?
Aí está um assunto que muitos moradores de condomínio não só querem saber, como também trazem à tona em diversas assembleias.
O que é um condômino antissocial? Podemos definir como condômino antissocial, aquele que constantemente traz problemas não só para a coletividade, como também para uma boa gestão do condomínio. Muitos vão perguntar - Mas que tipos de problemas? Os mais comuns dizem respeito à desobediência das normas internas do condomínio (Convenção e Regimento Interno), tais como: barulhos, animais pertencentes a estes utilizando áreas comuns para fazerem suas necessidades fisiológicas, colocação do veículo em outra vaga de garagem ou fora da área demarcada, falta de urbanidade e respeito com outros moradores e funcionários do condomínio, danificar propositalmente áreas comuns, etc. O condômino que constantemente atrasa ou deixa de pagar as suas obrigações relativas às taxas de condomínio, também se enquadra como antissocial. Mas neste caso, há de se fazer uma ressalva: se a falta de pagamento das taxas é devida a uma situação passageira pela qual o condômino está passando tal como desemprego, doença grave, ou algo similar, muitas vezes pode-se entender que não se trata de um comportamento antissocial, mas sim da falta de se cumprir uma obrigação. Já em relação ao devedor contumaz, ou seja, aquele que constantemente está em atraso, por um longo período de tempo, trazendo sempre prejuízos para o condomínio, uma vez que muitas vezes deixa-se de executar alguma obra devido à esta constante inadimplência, pode ser enquadrado como antissocial, uma vez que está prejudicando a coletividade.
Em relação à possibilidade de expulsão do condômino antissocial do condomínio, isto não é possível devido ao direito de propriedade, o qual está previsto no art. 5°, XXII e XXIII, da Constituição Federal.
Mas, apesar da impossibilidade de expulsão, a legislação civil, nesses casos, prevê como sanção a aplicação de multa pecuniária ao condômino antissocial, que pode chegar a 10 (dez) vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme previsto no art. 1.337, parágrafo único, do Novo Código Civil Brasileiro.
Existem casos reais em que a aplicação de multa equivalente ao décuplo da contribuição condominial, acabou por fazer com que o condômino acabasse optando em deixar o condomínio. Imaginem a seguinte situação: em um condomínio de luxo onde a taxa condominial gira em torno de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), um condômino recebe uma multa no valor de 10 (dez) vezes a taxa de condomínio, ou seja, R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), o que é uma multa bastante pesada, ainda que se trate de um condomínio de luxo. Repare o que dia o Artigo 1.337 do Código Civil: “O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio, poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”
Note que, de acordo com este artigo, o condômino infrator que, de forma reiterada apresenta comportamento antissocial, pode ser multado em até 10 (dez) vezes a sua contribuição condominial, até que a assembleia decida cessar a cobrança da multa. Neste caso, se o infrator insistir no seu comportamento inadequado, poderá ser multado indefinidamente. Imaginem um caso em que o condômino seja multado durante 10 (dez) meses ininterruptos com um valor equivalente a 10 (dez) contribuições mensais. No caso do citado condomínio, a dívida poderia chegar a R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), o que começaria a torná-la impagável, ainda que o infrator possuísse uma boa reserva financeira. Isto refletiria no valor do imóvel, uma vez que, em caso de venda, a dívida teria de ser abatida do valor total da unidade. Casos como este, acabam por quase que obrigar ao proprietário do imóvel em colocá-lo à venda, servindo como forte motivação para fazê-lo deixar o condomínio.
Cabe uma ressalta: a multa de 10 (dez) vezes a contribuição condominial, tem de ter embasamento, não pode ser imposta somente pelo síndico, e é a multa mais alta um condômino infrator pode sofrer. Portanto, não é fácil de ser aplicada e não pode envolver questões pessoais, somente o que puder ser provado.
Resumindo: condômino antissocial não pode ser expulso, mas há mecanismos legais, tais como pesadas multas, as quais só podem ser aplicadas se houver motivo comprovado, que podem motivá-lo a deixar o condomínio.
O que é um condômino antissocial? Podemos definir como condômino antissocial, aquele que constantemente traz problemas não só para a coletividade, como também para uma boa gestão do condomínio. Muitos vão perguntar - Mas que tipos de problemas? Os mais comuns dizem respeito à desobediência das normas internas do condomínio (Convenção e Regimento Interno), tais como: barulhos, animais pertencentes a estes utilizando áreas comuns para fazerem suas necessidades fisiológicas, colocação do veículo em outra vaga de garagem ou fora da área demarcada, falta de urbanidade e respeito com outros moradores e funcionários do condomínio, danificar propositalmente áreas comuns, etc. O condômino que constantemente atrasa ou deixa de pagar as suas obrigações relativas às taxas de condomínio, também se enquadra como antissocial. Mas neste caso, há de se fazer uma ressalva: se a falta de pagamento das taxas é devida a uma situação passageira pela qual o condômino está passando tal como desemprego, doença grave, ou algo similar, muitas vezes pode-se entender que não se trata de um comportamento antissocial, mas sim da falta de se cumprir uma obrigação. Já em relação ao devedor contumaz, ou seja, aquele que constantemente está em atraso, por um longo período de tempo, trazendo sempre prejuízos para o condomínio, uma vez que muitas vezes deixa-se de executar alguma obra devido à esta constante inadimplência, pode ser enquadrado como antissocial, uma vez que está prejudicando a coletividade.
Em relação à possibilidade de expulsão do condômino antissocial do condomínio, isto não é possível devido ao direito de propriedade, o qual está previsto no art. 5°, XXII e XXIII, da Constituição Federal.
Mas, apesar da impossibilidade de expulsão, a legislação civil, nesses casos, prevê como sanção a aplicação de multa pecuniária ao condômino antissocial, que pode chegar a 10 (dez) vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme previsto no art. 1.337, parágrafo único, do Novo Código Civil Brasileiro.
Existem casos reais em que a aplicação de multa equivalente ao décuplo da contribuição condominial, acabou por fazer com que o condômino acabasse optando em deixar o condomínio. Imaginem a seguinte situação: em um condomínio de luxo onde a taxa condominial gira em torno de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), um condômino recebe uma multa no valor de 10 (dez) vezes a taxa de condomínio, ou seja, R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), o que é uma multa bastante pesada, ainda que se trate de um condomínio de luxo. Repare o que dia o Artigo 1.337 do Código Civil: “O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio, poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”
Note que, de acordo com este artigo, o condômino infrator que, de forma reiterada apresenta comportamento antissocial, pode ser multado em até 10 (dez) vezes a sua contribuição condominial, até que a assembleia decida cessar a cobrança da multa. Neste caso, se o infrator insistir no seu comportamento inadequado, poderá ser multado indefinidamente. Imaginem um caso em que o condômino seja multado durante 10 (dez) meses ininterruptos com um valor equivalente a 10 (dez) contribuições mensais. No caso do citado condomínio, a dívida poderia chegar a R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), o que começaria a torná-la impagável, ainda que o infrator possuísse uma boa reserva financeira. Isto refletiria no valor do imóvel, uma vez que, em caso de venda, a dívida teria de ser abatida do valor total da unidade. Casos como este, acabam por quase que obrigar ao proprietário do imóvel em colocá-lo à venda, servindo como forte motivação para fazê-lo deixar o condomínio.
Cabe uma ressalta: a multa de 10 (dez) vezes a contribuição condominial, tem de ter embasamento, não pode ser imposta somente pelo síndico, e é a multa mais alta um condômino infrator pode sofrer. Portanto, não é fácil de ser aplicada e não pode envolver questões pessoais, somente o que puder ser provado.
Resumindo: condômino antissocial não pode ser expulso, mas há mecanismos legais, tais como pesadas multas, as quais só podem ser aplicadas se houver motivo comprovado, que podem motivá-lo a deixar o condomínio.
sábado, 17 de maio de 2014
05 DICAS PARA SABER SE VOCÊ É UM BOM MORADOR DO CONDOMÍNIO.
As maiores críticas dentro do condomínio, normalmente são relativas à sua administração, ou seja, síndico e/ou administradoras. Mas será que só quem administra merece ser criticado? O que você faz para melhorar o seu condomínio? Pense nisto antes de partir para o que aparentemente pode parecer mais fácil: criticar o trabalho dos outros.
Aqui vão 05 dicas para saber se você é considerado um bom morador dentro da sua comunidade:
01 - Quando você passa pelas áreas comuns do condomínio, as pessoas te evitam e fingem que não te veem. Isto pode ser ocasionado por dois motivos: ou você mora em um local onde só tem esnobes e ninguém faz questão de cumprimentar os outros, comportamento este que infelizmente passa a ser considerado como normal em alguns lugares, o que definitivamente não é, ou você é uma pessoa considerada antipática, chata e incoveniente, o que faz com que os outros moradores não façam a mínima questão de ter contato com a sua pessoa. Em ambos os casos isto pode ser trabalhado, muitas vezes com atitudes simples: se não te cumprimentam, cumprimente os outros mesmo assim, talvez isto sirva para quebrar o gelo que há entre as duas partes. Seja gentil, abra um sorriso, demonstre que está de bem com a vida, isto contamina positivamente os outros e serve para quebrar a antipatia que os moradores podem nutrir por você.
02 - Nas assembleias, quando você chega, todos se entreolham e começam a cochichar, o síndico tem um olhar de preocupação, muitos param de conversar e te olham. Cuidado! A sua presença pode ser indesejada. Se você é uma pessoa ativa nas assembleias, ótimo, é um direito seu, mas tome cuidado com a linha tênue que separa ser ativo de ser incoveniente. As assembleias têm o propósito de resolver os problemas do condomínio, onde todos devem apresentar opiniões e expressar as suas preocupações. O problema é que muitas vezes os moradores não obedecem a sua vez de falar, e acabam por atrapalhar o andamento da reunião. É muito comum também alguns presentes começarem a falar de assuntos fora da pauta, o que acaba por tornar a reunião morosa e improdutiva. Este tipo de atitude, não só atrapalha a assembleia, como também gera antipatia por parte dos participantes. Não seja esta pessoa, procure pedir e esperar a sua vez de falar, não discuta sobre assuntos que não estejam na pauta, e o pior de tudo, se você chegou atrasado, respeite quem chegou no horário, não queira se tornar negativamente o centro das atenções.
03 - Sempre tem aqueles que são do contra. Tudo que é discutido nas assembleias não os agrada, principalmente quando envolve a parte financeira. Ora, o condômino tem de ter consciência que morar em um condomínio significa estar em uma comunidade, e portanto em uma democracia, onde o voto da maioria é o que vale. Se há necessidade de se fazer uma obra urgente, de nada adianta ser contra o desembolso financeiro para realizá-la, pois isto terá de ser feito goste você ou não. Parece um tanto duro falar sobre isso, mas se a sua condição financeira não permite, não more em um condomínio, pois fatalmente situações de cobranças de taxas extras irão ocorrer. O não pagamento destas taxas, irá onerar os outros moradores e também fará com que o condomínio proceda à cobrança judicial destes valores, o que poderá até fazer com que você perca o imóvel.
04 - Se você é daqueles que gostam de resolver tudo na agressão física, cuidado ao fazer isto em um condomínio. Além dos dispositivos legais, que permitem a quem sofrer qualquer tipo de agressão, formalizar queixa em delegacia de polícia, em um condomínio, se isto ocorrer em uma assembleia, irão haver várias testemunhas e um documento oficial que fará o registro do fato, a ata da assembleia, a qual é aceita como prova em caso de ação judicial. Mantenha sempre a calma e, em hipótese nenhuma, parta para as vias de fato, pois além de se tratar de atitude totalmente injustificada, pode ter proporções ainda maiores se houverem testemunhas.
05 - Nunca ache que tem mais direitos que os demais condôminos. Respeite as demarcações das vagas de garagem, não deixe o seu bichinho de estimação fazer as necessidades fisiológicas nas áreas comuns do condomínio, não faça barulhos desnecessários que incomodem os outros, em qualquer horário, não desrespeite os funcionários. E o mais importante: não deixe de cumprir as normas do Regimento Interno e da Convenção do Condomínio.
Viver em condomínio é viver em comunidade. Respeitar as normas de convivência é uma obrigação e não um favor. Se você não se adapta a este tipo de convivência, não pode fixar residência em um condomínio. Procure morar em um local onde possa ter mais liberdade, mas nunca se esqueça que ainda assim deverá respeitar a lei. E ninguém está acima dela.
Aqui vão 05 dicas para saber se você é considerado um bom morador dentro da sua comunidade:
01 - Quando você passa pelas áreas comuns do condomínio, as pessoas te evitam e fingem que não te veem. Isto pode ser ocasionado por dois motivos: ou você mora em um local onde só tem esnobes e ninguém faz questão de cumprimentar os outros, comportamento este que infelizmente passa a ser considerado como normal em alguns lugares, o que definitivamente não é, ou você é uma pessoa considerada antipática, chata e incoveniente, o que faz com que os outros moradores não façam a mínima questão de ter contato com a sua pessoa. Em ambos os casos isto pode ser trabalhado, muitas vezes com atitudes simples: se não te cumprimentam, cumprimente os outros mesmo assim, talvez isto sirva para quebrar o gelo que há entre as duas partes. Seja gentil, abra um sorriso, demonstre que está de bem com a vida, isto contamina positivamente os outros e serve para quebrar a antipatia que os moradores podem nutrir por você.
02 - Nas assembleias, quando você chega, todos se entreolham e começam a cochichar, o síndico tem um olhar de preocupação, muitos param de conversar e te olham. Cuidado! A sua presença pode ser indesejada. Se você é uma pessoa ativa nas assembleias, ótimo, é um direito seu, mas tome cuidado com a linha tênue que separa ser ativo de ser incoveniente. As assembleias têm o propósito de resolver os problemas do condomínio, onde todos devem apresentar opiniões e expressar as suas preocupações. O problema é que muitas vezes os moradores não obedecem a sua vez de falar, e acabam por atrapalhar o andamento da reunião. É muito comum também alguns presentes começarem a falar de assuntos fora da pauta, o que acaba por tornar a reunião morosa e improdutiva. Este tipo de atitude, não só atrapalha a assembleia, como também gera antipatia por parte dos participantes. Não seja esta pessoa, procure pedir e esperar a sua vez de falar, não discuta sobre assuntos que não estejam na pauta, e o pior de tudo, se você chegou atrasado, respeite quem chegou no horário, não queira se tornar negativamente o centro das atenções.
03 - Sempre tem aqueles que são do contra. Tudo que é discutido nas assembleias não os agrada, principalmente quando envolve a parte financeira. Ora, o condômino tem de ter consciência que morar em um condomínio significa estar em uma comunidade, e portanto em uma democracia, onde o voto da maioria é o que vale. Se há necessidade de se fazer uma obra urgente, de nada adianta ser contra o desembolso financeiro para realizá-la, pois isto terá de ser feito goste você ou não. Parece um tanto duro falar sobre isso, mas se a sua condição financeira não permite, não more em um condomínio, pois fatalmente situações de cobranças de taxas extras irão ocorrer. O não pagamento destas taxas, irá onerar os outros moradores e também fará com que o condomínio proceda à cobrança judicial destes valores, o que poderá até fazer com que você perca o imóvel.
04 - Se você é daqueles que gostam de resolver tudo na agressão física, cuidado ao fazer isto em um condomínio. Além dos dispositivos legais, que permitem a quem sofrer qualquer tipo de agressão, formalizar queixa em delegacia de polícia, em um condomínio, se isto ocorrer em uma assembleia, irão haver várias testemunhas e um documento oficial que fará o registro do fato, a ata da assembleia, a qual é aceita como prova em caso de ação judicial. Mantenha sempre a calma e, em hipótese nenhuma, parta para as vias de fato, pois além de se tratar de atitude totalmente injustificada, pode ter proporções ainda maiores se houverem testemunhas.
05 - Nunca ache que tem mais direitos que os demais condôminos. Respeite as demarcações das vagas de garagem, não deixe o seu bichinho de estimação fazer as necessidades fisiológicas nas áreas comuns do condomínio, não faça barulhos desnecessários que incomodem os outros, em qualquer horário, não desrespeite os funcionários. E o mais importante: não deixe de cumprir as normas do Regimento Interno e da Convenção do Condomínio.
Viver em condomínio é viver em comunidade. Respeitar as normas de convivência é uma obrigação e não um favor. Se você não se adapta a este tipo de convivência, não pode fixar residência em um condomínio. Procure morar em um local onde possa ter mais liberdade, mas nunca se esqueça que ainda assim deverá respeitar a lei. E ninguém está acima dela.
sábado, 10 de maio de 2014
SÍNDICO PROFISSIONAL, UMA PROFISSÃO EM ALTA.
Condomínios têm funcionamento muito similar ao de empresas, apesar de alguns dizerem o contrário. A maior diferença é que o condomínio não visa o lucro, mas o rateio das despesas mensais nas suas áreas comuns e de tudo que dizer respeito ao seu correto funcionamento (funcionários, manutenções, etc.) entre os proprietários das unidades.
Tal como uma empresa deve ser administrada por alguém competente e conhecedor da sua área de atuação, o condomínio cada vez mais está exigindo pessoas qualificadas para a sua gestão. Neste aspecto surge a figura do síndico profissional, e tal como o título já sugere, trata-se de uma pessoa devidamente qualificada para o cargo, seja pela experiência, seja por cursos profissionalizantes, ou os dois. Grandes condomínios, assim como grandes empresas, têm exigido profissionais cada vez mais qualificados para a sua administração, devido ao seu alto grau de complexidade. Você levaria o seu automóvel em um mecânico amador? Você levaria a sua calça de marca para fazer um ajuste em alguém que mal sabe costurar? Podemos colocar a administração de um condomínio da mesma forma: Você entregaria o seu patrimônio para ser administrado por alguém com pouco conhecimento na área? Baseado nestas premissas, aquela figura do síndico como um morador antigo, muitas vezes aposentado, com pouco ou nenhum conhecimento das leis de condomínio, e que foi eleito porque ninguém mais queria tal responsabilidade, tem perdido espaço para o síndico profissionalizado, o qual muitas vezes não é morador nem proprietário, tem muita experiência na administração condominial, profundo conhecimento das leis e, principalmente, sabe lidar com conflitos e é uma pessoa neutra. Alguns podem falar que o síndico tem de morar no condomínio para poder gerenciá-lo de forma eficiente. Isto é uma ideia ultrapassada, pois o síndico, assim como muitos outros profissionais que não moram na empresa em que trabalham, tem de ser eficiente e manter o condomínio funcionando de maneira coesa. De nada adianta o síndico ser morador e exercer a sua função de forma amadorística. O que vejo muito em condomínio onde o síndico também é morador, é a existência de um excesso de intimidades com os outros moradores, o que por vezes acaba por prejudicar o seu lado profissional. Ás vezes ele pensa: "não vou aplicar uma multa no morador do apartamento número x, porque ele é meu vizinho e pode não gostar da minha atitude. Não quero ficar mal com o meu companheiro de porta. Como vou encará-lo no dia seguinte?" Isto não quer dizer que o síndico tenha de ser mal-educado, mas antes de tudo, deve exercer as suas obrigações, aplicando punições a quem transgredir o que estiver estipulado na Convenção e no Regimento Interno do condomínio, tratando a todos com profissionalismo e não com paternalismo. Síndico, antes de mais nada, deve ser neutro.
Já há um número grande de síndicos profissionais no país, mas ainda assim inferior à demanda exigida, o que já representa uma boa oportunidade de emprego a quem quiser aprender um novo ofício.
Antes uma figura amadora, e não reconhecida como profissão, o síndico passa a ser visto como qualquer outro profissional, ou seja, tem de reunir as devidas qualificações exigidas para o exercício da função. Isto já é inevitável, e aquele que não detiver o conhecimento necessário, tende a ficar pelo caminho.
Tal como uma empresa deve ser administrada por alguém competente e conhecedor da sua área de atuação, o condomínio cada vez mais está exigindo pessoas qualificadas para a sua gestão. Neste aspecto surge a figura do síndico profissional, e tal como o título já sugere, trata-se de uma pessoa devidamente qualificada para o cargo, seja pela experiência, seja por cursos profissionalizantes, ou os dois. Grandes condomínios, assim como grandes empresas, têm exigido profissionais cada vez mais qualificados para a sua administração, devido ao seu alto grau de complexidade. Você levaria o seu automóvel em um mecânico amador? Você levaria a sua calça de marca para fazer um ajuste em alguém que mal sabe costurar? Podemos colocar a administração de um condomínio da mesma forma: Você entregaria o seu patrimônio para ser administrado por alguém com pouco conhecimento na área? Baseado nestas premissas, aquela figura do síndico como um morador antigo, muitas vezes aposentado, com pouco ou nenhum conhecimento das leis de condomínio, e que foi eleito porque ninguém mais queria tal responsabilidade, tem perdido espaço para o síndico profissionalizado, o qual muitas vezes não é morador nem proprietário, tem muita experiência na administração condominial, profundo conhecimento das leis e, principalmente, sabe lidar com conflitos e é uma pessoa neutra. Alguns podem falar que o síndico tem de morar no condomínio para poder gerenciá-lo de forma eficiente. Isto é uma ideia ultrapassada, pois o síndico, assim como muitos outros profissionais que não moram na empresa em que trabalham, tem de ser eficiente e manter o condomínio funcionando de maneira coesa. De nada adianta o síndico ser morador e exercer a sua função de forma amadorística. O que vejo muito em condomínio onde o síndico também é morador, é a existência de um excesso de intimidades com os outros moradores, o que por vezes acaba por prejudicar o seu lado profissional. Ás vezes ele pensa: "não vou aplicar uma multa no morador do apartamento número x, porque ele é meu vizinho e pode não gostar da minha atitude. Não quero ficar mal com o meu companheiro de porta. Como vou encará-lo no dia seguinte?" Isto não quer dizer que o síndico tenha de ser mal-educado, mas antes de tudo, deve exercer as suas obrigações, aplicando punições a quem transgredir o que estiver estipulado na Convenção e no Regimento Interno do condomínio, tratando a todos com profissionalismo e não com paternalismo. Síndico, antes de mais nada, deve ser neutro.
Já há um número grande de síndicos profissionais no país, mas ainda assim inferior à demanda exigida, o que já representa uma boa oportunidade de emprego a quem quiser aprender um novo ofício.
Antes uma figura amadora, e não reconhecida como profissão, o síndico passa a ser visto como qualquer outro profissional, ou seja, tem de reunir as devidas qualificações exigidas para o exercício da função. Isto já é inevitável, e aquele que não detiver o conhecimento necessário, tende a ficar pelo caminho.
terça-feira, 6 de maio de 2014
O SÍNDICO NÃO CUMPRE AS SUAS OBRIGAÇÕES? COMO TIRÁ-LO LEGALMENTE DO CARGO.
Ser síndico é uma função que exige muita paciência, jogo de cintura e conhecimento das leis que regem os condomínios, ou seja, não é uma tarefa nada fácil.
Já presenciei muitos casos em que os condôminos, insatisfeitos com a administração do condomínio, decidiram por destituir o síndico do cargo. Até aí, na teoria, tudo bem, pois há de se existir democracia dentro do condomínio. Se há um mau gestor, este deverá ser substituído por outro que tenha características que sejam mais convenientes para a coletividade.
O problema é que muitas vezes o síndico é retirado do cargo de forma irregular, não se obedecendo ao que a lei determina, Código Civil Art 1349, o qual tem o seguinte texto: "A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio".
Em primeiro lugar devemos entender qual o significado de "maioria absoluta de seus membros". Repare que o texto cita a frase "seus membros", ou seja, muitos juristas entendem que tal citação se refere aos condôminos presentes em assembleia, devendo representar a metade mais um das frações ideais dos presentes (50% mais 1), salvo dispositivo contrário na Convenção do Condomínio.
Mas, antes da assembleia propriamente dita, é necessário que se faça a convocação para a sua realização, a qual poderá ser feita por algum membro do corpo diretivo (subsíndico ou conselheiro), todos os membros (subsíndico e conselheiros) ou pelos condôminos, e neste ponto tenho verificado muitos erros. Veja o que diz a lei: "A Convocação para a assembleia deve ser assinada por, no mínimo, um quarto dos condôminos (Art. 1355 do CC) aptos a votar - proprietários ou inquilinos com procuração registrada."
Para a realização da assembleia para destituição do síndico, há de se fazer uma convocação, a qual deverá estar assinada por pelo menos um quarto de todas as frações ideais. Neste caso, a convocação deverá tomar como referência o todo das unidades. Os proprietários ou procuradores a assinarem tal documento, deverão estar quites com as suas obrigações condominiais, não sendo válidas as assinaturas que não preencham este requisito legal. É muito comum neste tipo de convocação, a lista ser assinada por inadimplentes ou inquilinos sem procuração do proprietário, o que invalida a referida assinatura. É muito importante também, ao se redigir o edital da assembleia, colocar o assunto de forma clara, ou seja, citar que se trata da destituição do síndico. Não há menção legal de que não possam ser tratados de outros assuntos nesta assembleia, mas, por ser uma reunião um tanto delicada, é aconselhável não se discutir outros temas. Em relação à lista de assinaturas, a mesma deverá ter cabeçalho específico, o qual deverá se referir de forma clara e objetiva que se trata da destituição do síndico. Não pode haver margem para dupla interpretação, pois isto poderá anular a assembleia.
Faça tudo de forma legal, procure se informar antes de tomar qualquer providência. Se o síndico realmente não cumpre o seu papel, poderá ser retirado do cargo, mas tudo deverá cumprir os trâmites da lei. Caso contrário, a assembleia não terá valor jurídico, fazendo perder a essência do seu objetivo.
Já presenciei muitos casos em que os condôminos, insatisfeitos com a administração do condomínio, decidiram por destituir o síndico do cargo. Até aí, na teoria, tudo bem, pois há de se existir democracia dentro do condomínio. Se há um mau gestor, este deverá ser substituído por outro que tenha características que sejam mais convenientes para a coletividade.
O problema é que muitas vezes o síndico é retirado do cargo de forma irregular, não se obedecendo ao que a lei determina, Código Civil Art 1349, o qual tem o seguinte texto: "A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio".
Em primeiro lugar devemos entender qual o significado de "maioria absoluta de seus membros". Repare que o texto cita a frase "seus membros", ou seja, muitos juristas entendem que tal citação se refere aos condôminos presentes em assembleia, devendo representar a metade mais um das frações ideais dos presentes (50% mais 1), salvo dispositivo contrário na Convenção do Condomínio.
Mas, antes da assembleia propriamente dita, é necessário que se faça a convocação para a sua realização, a qual poderá ser feita por algum membro do corpo diretivo (subsíndico ou conselheiro), todos os membros (subsíndico e conselheiros) ou pelos condôminos, e neste ponto tenho verificado muitos erros. Veja o que diz a lei: "A Convocação para a assembleia deve ser assinada por, no mínimo, um quarto dos condôminos (Art. 1355 do CC) aptos a votar - proprietários ou inquilinos com procuração registrada."
Para a realização da assembleia para destituição do síndico, há de se fazer uma convocação, a qual deverá estar assinada por pelo menos um quarto de todas as frações ideais. Neste caso, a convocação deverá tomar como referência o todo das unidades. Os proprietários ou procuradores a assinarem tal documento, deverão estar quites com as suas obrigações condominiais, não sendo válidas as assinaturas que não preencham este requisito legal. É muito comum neste tipo de convocação, a lista ser assinada por inadimplentes ou inquilinos sem procuração do proprietário, o que invalida a referida assinatura. É muito importante também, ao se redigir o edital da assembleia, colocar o assunto de forma clara, ou seja, citar que se trata da destituição do síndico. Não há menção legal de que não possam ser tratados de outros assuntos nesta assembleia, mas, por ser uma reunião um tanto delicada, é aconselhável não se discutir outros temas. Em relação à lista de assinaturas, a mesma deverá ter cabeçalho específico, o qual deverá se referir de forma clara e objetiva que se trata da destituição do síndico. Não pode haver margem para dupla interpretação, pois isto poderá anular a assembleia.
Faça tudo de forma legal, procure se informar antes de tomar qualquer providência. Se o síndico realmente não cumpre o seu papel, poderá ser retirado do cargo, mas tudo deverá cumprir os trâmites da lei. Caso contrário, a assembleia não terá valor jurídico, fazendo perder a essência do seu objetivo.
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