OS CONDOMÍNIOS E A INTERNET

Apesar de ter nascido no Rio de Janeiro, vivi em Curitiba praticamente a minha vida inteira. Amo esta cidade, e é por isso que quando faço alguma crítica, tenho conhecimento de causa e experiência em relação ao que estou falando. É sabido que o povo curitibano é fechado e um tanto reticente a mudanças, mas quando se obtém a sua confiança há uma fidelidade até maior do que em outras capitais. 
Podemos trazer para a área condominial alguns receios do povo da capital paranaense, e se tem algo que notei durante o tempo em que presto serviços para condomínios, é justamente uma certa resistência quando falamos em relação à questão da internet, resistência esta que também está presente em outras cidades em maior ou menor grau, só tomei a cidade de Curitiba como exemplo. 
Nos dias atuais é cada vez mais comum a utilização dos chamados serviços on-line, sejam eles de compras de produtos, de compras de serviços, operações bancárias, ou mera busca de informação. A internet está cada vez mais presente em todos os setores, e no caso dos condomínios não poderia ser diferente. Os condomínios utilizam a internet para transações bancárias, para formarem redes sociais a fim de divulgarem eventos e a sua vida cotidiana, consultar fornecedores, etc. Além destes serviços, muitos condomínios, quando possuem serviços de administradoras, também utilizam o site destas para solicitação de boletos e informações diversas.
Uma modalidade que está se tornando cada vez mais presente na área, são os sites virtuais para condomínios, que têm como uma das principais vantagens tornar o trabalho do síndico mais fácil e eficiente, pois diminui a necessidade de papéis, impressões e, principalmente, tempo. 
Normalmente os sites virtuais para condomínios reúnem toda a informação pertinente a tudo que ocorre nestes e que pode ser transformado em informação on-line. Ao contrário dos sites das administradoras, que na maioria dos casos têm função financeira, os sites voltados especificamente aos condomínios, são dotados de diversas funções que muitas vezes dispensam a necessidade de utilização de livros específicos ou informações impressas. Existem sites que permitem que as reservas das áreas comuns sejam feitas de forma on-line, tais como: salão de festas, quadra de tênis, espaço gourmet, etc. Muitos sites também possuem espaços destinados à consulta de atas, balancetes, avisos, inserção de fotos e filmes, e até mesmo espaço para a realização de assembleia virtual. A grande sacada disto é ter a informação de forma mais rápida e confortável. Imagine que você deseja fazer a reserva do salão de festas e não precisará ligar para o síndico ou portaria, ou até mesmo ir até a administração para realizar tal solicitação. Você poderá fazer tudo on-line, no conforto da sua casa ou em qualquer lugar que tenha acesso à internet, tudo em tempo real. Em relação àqueles que não gostam se expor e que tenham receio de registrar queixas no livro de registro de ocorrências, isto representará uma grande vantagem, pois tudo poderá ser feito através do site. Assim, haverá muito menos exposição e maior praticidade, pois muitas vezes o livro de ocorrências tem de ser solicitado à administração ou diretamente na portaria, o que, além de representar um desconforto pelo fato do morador ter de sair do aconchego do seu lar, também poderá torná-lo mais exposto aos outros moradores. 
Os sites virtuais de condomínios, normalmente são oferecidos por empresas especializadas no setor, as quais oferecem os serviços por preços bastante interessantes, funcionando através de pagamentos mensais efetuados pelo condomínio. Basta procurar e obter referências.
O advento da internet não deve ser ignorado por ninguém, seja pessoa física ou jurídica, e é fato que quem está fora da rede, tem um atraso que já beira o incalculável. Por isso, é muito importante considerar que estar dentro da internet já deixou há muito de ser considerado luxo ou mero deleite, mas sim uma ferramenta essencial de trabalho.
 

TORNANDO UMA ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO MAIS EFICIENTE

A realização de assembleias é um fato corriqueiro em qualquer condomínio, e a convocação destas é para tratar de assuntos do interesse de todos, seja uma obra, uma questão disciplinar, uma ação trabalhista, etc. 
Já participei de inúmeras assembleias condominiais e posso dizer que a maioria delas poderia ter resultados muito mais eficientes. Posso relatar alguns erros, os quais são mais comuns do que se possa imaginar, que ocorrem nas assembleias: assuntos tratados fora da pauta, ou seja, que não constavam no edital de convocação; não observância do prazo mínimo de convocação, em geral em torno de pelo menos oito dias antes da realização da assembleia; texto do edital de convocação mal redigido; falta de nomeação do presidente da mesa e do secretário (um dos erros mais cometidos), ficando o síndico como presidente da assembleia, função esta que, na maioria das convenções é proibida a este, o mesmo valendo para o cargo de secretário; ata mal feita, também um dos erros mais comuns e prejudiciais.
Baseado em tudo que foi citado, tornar uma assembleia mais eficiente requer um bom preparo dos seus organizadores (síndico e conselheiros), e algumas regras básicas deverão ser obedecidas: antes de iniciar a assembleia, proceder à nomeação do presidente da mesa e do secretário, isto é básico e deve fazer parte da rotina; o síndico só deverá falar quando pedir a palavra ou quando for indagado por algum dos presentes; o presidente será quem imporá  disciplina à assembleia, colocando ordem quando os ânimos se exaltarem; a assembleia deverá se ater exclusivamente aos assuntos da pauta, cabendo mais uma vez ao presidente da mesa, direcionar para o temas propostos em edital quando houver desvio do assunto por parte dos participantes. 
Por tudo que foi explanado, podemos concluir que a figura do presidente da mesa, é uma das mais importantes na realização das assembleias, pois caberá a este disciplinar, direcionar  e conduzir a reunião de forma que os objetivos propostos sejam cumpridos. A redação da ata também é muito importante, pois será o espelho do que foi tratado, além de ser um documento oficial e com valor jurídico.

CARRO PEQUENO, MÉDIO OU GRANDE. DEMARCAÇÃO DE VAGA DE GARAGEM.

Quem nunca teve problemas com vagas de garagem em condomínios, provavelmente não tem carro. E mesmo assim deve-se considerar que, ainda que a pessoa não possua veículo, se tiver vaga de garagem demarcada, somente esta poderá autorizar a que outros utilizem o seu respectivo espaço destinado à guarda de veículos.
O assunto começa a ficar polêmico quando algum documento oficial do condomínio cita que a vaga de garagem só poderá ser utilizada por veículos de um dos seguintes tamanhos:  pequeno, médio ou grande.
Em primeiro lugar devemos nos ater à definição do que é um veículo pequeno, médio ou grande. Aparentemente, parece fácil estabelecer de qual tamanho é cada modelo de automóvel, mas a coisa começa a ficar um tanto complicada quando não há uma tabela oficial para usarmos como parâmetro. Todos concordam que um veículo como um Gol, Uno, Palio ou similar, são veículos de pequeno porte, mas quando partimos para veículos de médio e grande porte, a definição pode não ficar assim tão clara. Um automóvel como um Siena, Polo sedan e Cruze sedan podem ser todos classificados como carros médios? Um Siena tem aproximadamente 4,20 m de comprimento, já um Cruze sedan tem 4,60 m, ou seja, uma diferença de quase meio metro a mais. Ao procurar tabelas oficiais definindo o que é um carro pequeno, médio e grande, não encontrei nenhum documento se referindo a isto. Deste modo, podemos deduzir que, muitas vezes a definição de carro pequeno, médio ou grande, vai depender mais deste caber ou não na respectiva demarcação da vaga do que de uma definição subjetiva. Até mesmo quando levamos o nosso carro a um estacionamento ou lava car, muitas vezes há dúvidas em relação ao porte do veículo quando no momento da cobrança da estadia ou do serviço de lavagem. Ainda há que se destacar a classificação em relação a países diferentes. Nos Estados Unidos, principalmente nas décadas de 50, 60 e 70, era muito comum veículos com mais de 5 metros de comprimento, fato raro no Brasil. Pode-se dizer que nos Estados Unidos, um veículo com 4,60 metros de comprimento, pode ser considerado de porte médio, já para os padrões brasileiros, pode ser considerado um veículo de grande porte. Em nosso país também há uma certa cultura quanto à veículos denominados utilitários, onde todos são tratados como automóveis grandes. Um Ecosport tem 4,30 metros de comprimento, ou seja, é muito menor que um Cruze sedan, mas é tratado em muitos lugares como de porte grande. Como já dito anteriormente, não há documento oficial para se determinar o tamanho dos veículos. No caso das vagas de garagem, o mais importante é que o veículo não ultrapasse a demarcação, pois isto pode atrapalhar a manobra de outros carros, bem como causar invasão nas áreas comuns. Neste caso, pode o síndico tomar providências tais como advertências e multas, uma vez que está havendo prejuízo do bem comum. É muito comum ouvirmos coisas como: a vaga é minha e eu coloco o carro que eu quiser. Não é bem assim, pois o espaço destinado à guarda de veículos é aquele que estiver demarcado. Qualquer um que não obedeça a esta demarcação, estará se utilizando de um espaço que não lhe pertence, e portanto pode ser enquadrado nas sanções disciplinares previstas na Convenção e no Regimento Interno do condomínio.

LIVRO DE REGISTRO DE OCORRÊNCIAS. POR QUE USÁ-LO?

Quando se acirram os ânimos entre moradores dentro dos condomínios, a primeira atitude é que a parte que se sinta prejudicada exija a aplicação de multa contra a parte causadora. 
Tudo parece muito simples, mas algumas considerações devem ser feitas: a única pessoa que tem poder de aplicar multa no condomínio é o síndico e mais ninguém. É importante que ao se aplicar uma multa, o síndico cumpra o que estiver estabelecido em um documento oficial do condomínio, tal como a convenção ou o regimento interno, os quais muitas vezes fazem previsão de que, antes de se aplicar sanções aos infratores, que estes sejam advertidos verbalmente e, em caso de reincidência, por escrito. A multa vem a ser o último recurso.
Mas tudo que foi citado, muitas vezes pode ser anulado por um juiz, caso não se tenha produzido provas que levem à aplicação de multa contra os infratores. Um dos maiores aliados do síndico neste caso, é o livro denominado de "Livro de Registro de Ocorrências", o qual, como o próprio nome já sugere, é um documento onde se lavrarão as ocorrências que acontecem no condomínio, inclusive as relativas a conflitos e reclamações entre moradores. É muito comum um morador exigir do síndico que aplique multa contra um outro morador, mas quando o síndico faz menção de que o reclamante publique o ocorrido no livro de registro de ocorrências, este se recusa alegando que não quer ter o seu nome exposto para outros moradores e, principalmente, para a outra parte. 
É muito importante que o síndico tenha os registros das ocorrências documentados, pois somente assim vai ter provas em relação ao ocorrido, se o caso for à justiça. Se o reclamante se recusar a utilizar o livro, este não poderá exigir do síndico que formalize advertências e multas. É claro que caberá ao síndico verificar o que estiver acontecendo, mas a aplicação de advertência e multa dependerá da coparticipação do queixoso, fazendo o registro no livro e assinando a declaração. Assim, o síndico terá fortes provas de que as advertências e multas aplicadas foram realmente justas.

PROCURAÇÃO. QUEM E QUANTOS PODEM REPRESENTAR O PROPRIETÁRIO?

É muito comum no início das assembleias, o presidente da mesa solicitar as procurações daqueles que estão representando os proprietários dos imóveis.
Recentemente me deparei com um problema um tanto quanto polêmico: a proprietária do imóvel emitiu uma procuração dando poderes para mim e para a minha noiva, que é advogada condominial, a fim de representá-la em uma assembleia extraordinária, a qual tinha a finalidade de aprovação de orçamentos referentes aos elevadores e as calçadas do prédio. Quando apresentamos a procuração, o presidente da mesa disse que somente uma pessoa poderia falar pela proprietária. Eu imediatamente indaguei o mesmo perguntando qual lei determina isto? Ele falou que não podia, mas não justificou. 
Toda vez que há um assunto que pode gerar alguma polêmica, temos de nos ater aos fatos. O documento oficial do condomínio que pode tratar deste assunto, é a Convenção Condominial. Neste caso, o referido documento pode determinar que, no caso de procurações, somente uma pessoa poderá ter a palavra para representar o condômino. Como a Convenção deste prédio é omissa a este respeito, em princípio, salvo justificativa muito convincente, não se pode impedir que mais de uma pessoa represente o proprietário do apartamento. É importante citar que, ainda que duas pessoas estejam com os nomes na procuração, apenas uma deverá falar de cada vez, até mesmo para se evitar confusões e manter a assembleia organizada. 
Não se deve confundir a representação com os votos. Ainda que o proprietário autorize a mais de uma pessoa a representá-lo, a unidade terá sempre direito a somente um voto.
Uma pergunta que sempre me fazem é: o inquilino pode representar o proprietário através de procuração? Claro que sim, aliás qualquer pessoa pode representar o condômino através de procuração, se assim for o seu desejo. No momento da realização da assembleia, aquele que estiver munido do documento de procuração será, naquele momento, como se fosse o dono do imóvel, podendo decidir, votar, emitir opiniões, pareceres e argumentar. 

PROBLEMAS COM CRIANÇAS BRINCANDO NAS ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO

Quando faço o Regimento Interno de um condomínio, uma questão que sempre vem à tona é quanto às crianças brincarem nas suas áreas comuns. Normalmente existem duas frentes: uma daqueles que não têm filhos e não querem crianças brincando pelas áreas do condomínio, pois além do barulho causado, podem vir a danificar veículos e áreas particulares. A outra frente é daqueles que têm filhos pequenos ou adolescentes e querem que estes brinquem nas áreas comuns, principalmente nas ruas do condomínio.
Não há dúvida de que esta questão sempre será tratada de acordo com os interesses de cada parte e não da coletividade. Em primeiro lugar deve-se atentar para o fato de o condomínio ter ou não área comum destinada ao lazer. Em caso positivo, tal área poderá ser destinada, além das outras atividades, também às atividades das crianças, devendo sempre fazer parte do Regimento Interno as suas regras de utilização e quais serão as brincadeiras ali permitidas. Normalmente o regimento fará menção que, somente neste espaço serão admitidas atividades de lazer e brincadeiras. No caso do condomínio não possuir área destinada ao lazer, o assunto fica mais polêmico, pois muitas vezes os pais exigem que os seus filhos possam brincar nas áreas comuns do condomínio, principalmente nas ruas internas. É importante fazer observação que, ao comprar o imóvel no referido condomínio, as pessoas tomaram ciência da não existência de uma área destinada ao lazer, portanto não podem exigir que o condomínio supra as suas necessidades em detrimento da coletividade e até mesmo da segurança dos seus filhos. As ruas internas do condomínio, tal qual as ruas públicas, destinam-se ao trânsito de veículos e não às atividades de lazer, salvo se houver decisão em assembleia, para que em determinado dia da semana, se promova alguma atividade nas ruas do condomínio. Neste caso, tal atividade só ocorrerá na data especificada e terá a anuência dos moradores através de um documento oficial, ou seja, uma ata. Um exemplo seria uma festa junina promovida para os moradores. Os pais, muitas vezes querendo ter um certo sossego em casa, despacham os seus filhos para brincarem nas ruas e demais áreas comuns do condomínio, sem se importar com os riscos que isto possa trazer. Quando acontece um acidente em uma área comum do condomínio, sem que exista uma área destinada ao lazer, os pais querem culpar a administração, o síndico, o motorista, etc. O Artigo 133 do Código Penal em vigor tem o seguinte texto: "Abandonar pessoa que está sob seu cuidado, guarda, vigilância ou autoridade, e, por qualquer motivo, incapaz de defender-se dos riscos resultantes do abandono:"
Pena — detenção, de 6 (seis) meses a 3 (três) anos.
§1º Se do abandono resulta lesão corporal de natureza grave:
Pena: — reclusão, de 1(um) a 5 (cinco) anos.
§ 2º  Se resulta a morte:
Pena: — reclusão de 4 (quatro) a 12(doze) anos.
§ 3º As penas cominadas neste artigo aumentam-se de um terço:
I — se o abandono ocorre em lugar ermo;
II — se o agente é ascendente ou descendente, cônjuge, irmão, tutor ou curador da vítima.
III — se a vítima é maior de 60 (sessenta) anos ( inciso introduzido pela Lei n° 10.161, de 1° de outubro de 2003)

Podemos deduzir que o pai ou responsável que abandona o seu filho, sim este é o termo legal, sem nenhuma supervisão e que tal ação resulte em quaisquer dos itens acima citados, pode e deve ser responsabilizado pelo fato, respondendo criminalmente por isto.
Não se pode culpar o condomínio, se o pai ou responsável permite que seu filho brinque em área comum não destinada ao lazer e se o Regimento Interno e a Convenção citam que não há tal área no condomínio, proibindo qualquer tipo de brincadeira nas áreas comuns.
O condomínio, antes de mais nada, é uma coletividade que deve prezar pelo bem estar e segurança dos seus moradores, e ninguém está acima da lei, nem pode colocar os seus interesses pessoais acima do interesse coletivo.

 

   

COMO DEVE SER O RATEIO DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO?

Salvo se houver dispositivo em contrário no documento da convenção do condomínio, o rateio das despesas de cada unidade deverá se dar pela fração ideal. A  Lei 10.931,  artigo 1336, inciso I, do Código Civil tem o seguinte texto relativo ao rateio das despesas condominiais: "contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição contrário na convenção". É interessante uma rápida definição do que significa fração ideal: vem a ser o percentual em termos de área que cada unidade do condomínio tem do todo, incluindo os percentuais relativos às áreas comuns. Por este cálculo a somatória de todas as frações deverá fechar em 100%. Utilizando-se desta definição, as unidades de maior tamanho deverão contribuir com um valor maior da taxa condominial, incluindo as taxas extras. A convenção poderá determinar que o rateio seja em partes iguais, independentemente do tamanho de cada unidade. Se a convenção for omissa quanto ao rateio das despesas, valerá a divisão pela fração ideal. Esta definição, até então, era a mais utilizada, até que, ao que tudo indica, poderemos ter novidades em relação a tal raciocínio. Veja decisão de 2008 do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG): EMENTA: CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CRITÉRIOS PARA O RATEIO DAS DESPESAS. A soberania da assembleia geral não autoriza que se locupletem os demais apartamentos tipos pelo simples e singelo fato de o apartamento do autor possuir uma área maior, já que tal fato, por si só não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que os demais e finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos.A ressalva legal, salvo disposição em contrário, deixou à assembleia geral na elaboração da Convenção de Condomínio ou em deliberação extraordinária a fixação da contribuição fora do critério da fração ideal para que fosse adotado com justiça o princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa - inteligência dos artigos 12, § 1º da Lei 4.591/64 e artigo 1336, inciso I do Código Civil, com a redação dada ao inciso pela Lei nº 10.931, de 02/08/2004.A cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem se observar o princípio do proveito efetivo revela enriquecimento sem causa abominado pelo artigo 884 do Código Civil.

APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0024.04.504058-1/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): DELVAYR FERNANDES DE AGUIAR - APELADO(A)(S): CONDOMINIO EDIFICIO EUNICE MARIA - RELATOR: EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO PEREIRA DE SOUZA.

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 16ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM DAR PROVIMENTO AO RECURSO. 

A cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem se observar o princípio do proveito efetivo revela enriquecimento sem causa abominado pelo artigo 884 do Código Civil. O pedido do apelante procede. Procede também o pedido de devolução do que ultrapassou o devido a ser custeado pelo apelado mediante contribuições dos demais condôminos em favor do apelante. De fato, dispõe o art. 884 do Código Civil que aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários. O condômino a quem foi cobrado e pagou além do devido tem direito à restituição do indébito custeado pelo condomínio, ficando isento de participar do rateio.

Com estes fundamentos, dou provimento à apelação para reformar a respeitável sentença e julgo procedentes os pedidos iniciais e fixo a cota parte do apelante, proprietário da unidade 102, nas despesas do condomínio em vinte por cento (20%) além da cota de rateio dos demais condôminos. Condeno o apelado Condomínio do Edifício Eunice Maria a restituir ao apelante Delvayr Fernandes de Aguiar o que pagou a maior a partir de maio de 2.003, a ser apurado em liquidação de sentença, com correção monetária a partir de 16/11/2004 data do respeitável despacho inicial de f. 67, calculada com base no índice que é mensalmente publicado pela Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais.

Com base nesta sentença, pode-se deduzir que pode haver uma tendência futura no rateio da taxa de condomínio passar a ser em partes iguais entre os condôminos, independentemente do tamanho da unidade a que cada um pertencer. Convém lembrar que a cobrança do condomínio baseada na fração ideal, caso não haja esta previsão na convenção, ou que tal documento determine que o rateio será igualitário entre as unidades, ainda é o que vale dentro da esfera da lei. No caso do condômino se sentir de alguma forma injustiçado, poderá sempre recorrer às vias legais para tentar modificar a forma de cobrança da taxa de condomínio.